漢口西北湖寫字樓項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 銷售率比較低，整體不到 40％ ※ 純寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受高層商住兩用樓開(kāi)發(fā)影響較大，但只是暫時(shí)的。 租金 /售價(jià)分析 ★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù) 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表 所示： 寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表 年／度 寫字樓指數(shù) 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980100010201040106010801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù) 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 15 頁(yè) 分 析 ： 2001 年以前上升緩慢， 2001 年以后上升很快，特別是 2002 年以來(lái)同比漲幅達(dá)3％。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上 漲。 市場(chǎng)需求特征分析 寫字樓市場(chǎng)需求特征如下： ※ 寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時(shí)一般從全武漢市范圍來(lái)看。 三、項(xiàng)目調(diào)研分析 本項(xiàng)目位于西北湖的西 南角，占地約 1 萬(wàn)平方米，建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，地塊呈不規(guī)則形狀分布。 具備寫字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù)氛圍等； 同時(shí)根據(jù)以上對(duì)武漢寫字樓市場(chǎng)供需狀況、金融街規(guī)劃發(fā)展及項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益等角度的分析后，我們認(rèn)為該項(xiàng)目宜做為中小面積單元分割、高檔寫字樓銷售。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái) 市場(chǎng)需求 威脅 (T) 有新華大酒店、華新酒店、遠(yuǎn)南酒店、南光酒店、五湖賓 館等 ※ 娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所林立。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 15 頁(yè) ※ 客戶對(duì)寬帶網(wǎng)的應(yīng)用也有了相當(dāng)大的興趣。 ※ 40%寫字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu) ,40%寫字樓一樓為商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所 ,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。 ※ 解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在 30 元 /平方米 /月左右， 其價(jià)位居武漢市寫字樓的中間水平 。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到 7000元 /平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格 2800元 /平方米。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。 （一）漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧 漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示） 階 段 時(shí) 間（年） 代表寫字樓項(xiàng)目 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 I 1992－ 1995 泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng) 、佳麗廣場(chǎng) 發(fā)展較快 II 1995－ 1998 建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈 發(fā)展很快 III 1998－ 商業(yè)銀行廣場(chǎng)、 天恒財(cái)智大廈、 華通互連網(wǎng)大廈 減緩 分 析： ※ 第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 15 頁(yè) 純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)，后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低。 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 15 頁(yè) ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定， 由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。 ※ 70%寫字樓以為地下停車位為主 ,30%寫字樓以地面停車位為主。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。新世界國(guó)貿(mào)商會(huì)等 可見(jiàn)，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境非常成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓改變?yōu)閷懽謽怯猛緦?duì)純寫字樓市場(chǎng)沖擊大
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