【正文】 服務(wù)內(nèi)容及等級、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資源配置、物業(yè)管理合作方式等。而讓業(yè)主的付出有更多的回報(bào)也正是開發(fā)商的目標(biāo)。 大溪地外立面 ， 強(qiáng)調(diào)大的體塊關(guān)系與轉(zhuǎn)折變化，以高檔藝術(shù)石、面磚、涂料等富有質(zhì)感的飾面材料，配合咖啡色、米黃色、象牙白等純凈柔和含蓄的色彩對比。所 屬商圈：隨著城市擴(kuò)張的不斷加快，成吉思汗大街已成為呼市近年來規(guī)劃的主要景觀干道，目前成吉思汗大街兩側(cè)正在進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，并且大部分為高端產(chǎn) 品，投資前景非?？捎^。 （二）基本設(shè)計(jì) 所考慮的因素包括： （ 1）別墅 主體綠化應(yīng)該有本 別墅 特色。充分發(fā)揮園林植物的降溫、滯塵、減噪、殺菌、增加空氣濕度等生態(tài)功能。 5 （ 5） 綠化是創(chuàng)造良好的小氣候環(huán)境的最直接的手段。在景觀設(shè)計(jì)上，必須綜合樹形的高矮、樹冠的冠幅、質(zhì)感粗細(xì)、開花季節(jié)、色彩變化等因素加以應(yīng)用。 （觀花類）灌木樹形低矮，基部易分枝成多數(shù)枝干，樹冠變化較大，有常綠或落葉的。草花具有豐富的色彩，在造園應(yīng)用上可產(chǎn)生很好的效果，其姹紫嫣紅的視覺效果令人 心曠神怡。 各區(qū)由于實(shí)際情況不同，需要分區(qū)討論。凈化能力較強(qiáng)的樹種有：夾竹桃，對粉塵、煙霧有較強(qiáng)的吸附能力，每平方米能吸附灰塵 5 克，被譽(yù)為 “綠色吸塵器 ”。甬道兩旁可種月季、玫瑰、美人蕉、菊花、紫荊等花卉。 （ 3） 非業(yè)主車輛不得在停放在小區(qū)過夜，若臨時滯留必須停放在車棚內(nèi)指定位置。 (11)不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車，修車、練車。 共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn) 行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記 9 錄齊備。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能 系統(tǒng)運(yùn)作正常。 （ 8） 定期對木質(zhì)家具及鏡框進(jìn)行上蠟。 （ 16） 及時清理花卉盆里的雜物，并澆水。 一般認(rèn)為，公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生水平反映一座大廈總的衛(wèi)生水平。 義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員負(fù)責(zé)火場滅火。報(bào)警時要做到鎮(zhèn)定撥號 ,詳細(xì)說明 :單位、地址、電話號碼、燃燒部位 ,燃燒物質(zhì)的性能 ,報(bào)警后保安班長要派人到路口迎接消防隊(duì)。 ............ 安全管理： 除安保人員保護(hù)居民外，應(yīng)多樹安全提示語，如在健身器周邊、變電箱旁，提示居民注意安全！ 治安 管理： （ 1） 對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行制止，并報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。 12 （ 1） 建筑外觀、立面 建筑外觀，立面遵循簡潔、明快、質(zhì)樸穩(wěn)重的風(fēng)格，采用大面積墻面外挑陽臺、平窗設(shè)計(jì)， 并與學(xué)校已建建筑的風(fēng)格相呼應(yīng)。 （ 6） 戶型 的布局 戶型是消費(fèi)者最為關(guān)注的重要因素。 （ 1）組織構(gòu)架 公司設(shè)置綜合管理部、物業(yè)管理部、工程管理部三個部門。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。但這一階段是整個項(xiàng)目的關(guān)鍵時期 ,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上 ,盡管從開發(fā)商的本意來說 ,總是希望能保證工程質(zhì)量 ,使所 建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo) ,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。 有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選 購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處 ,造成可維護(hù)性不足 ,特別是在接管驗(yàn)收階段 ,開發(fā)商往往只注重物業(yè) .整體的交付使用 ,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要 ,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便 ,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。 此外 ,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍 ,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤 ,給業(yè)主留下不好的印象。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 ,就可以避免或減少那 些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素 ,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍 ,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。 19 19 解決辦法：房產(chǎn)開發(fā)商（高新區(qū)政府）每月給予一定金額的費(fèi)用補(bǔ)償，或劃撥部分商鋪給物業(yè)公司經(jīng)營或出租賺取費(fèi)用當(dāng)作物業(yè)管理費(fèi)用不足部分的補(bǔ)償。 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大 ,然而 ,從物業(yè)管理的角度去考察 ,真正符合物業(yè)管理要求 ,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。但是 ,由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠 ,致使物業(yè)管理行為滯后 ,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān) ,就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。 現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè) ,特別是高層物業(yè)建設(shè) ,其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難 ,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi) ,特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下 ,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工 ,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。 物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者 ,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題 ,其在制定設(shè)計(jì)方案時 ,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題 ,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管 理正常運(yùn)行的角度考慮問題 ,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 (2)公司的崗位編制 物業(yè)公司人員配置 部門 崗位 人數(shù) 工作職責(zé) 綜合部 總經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)公司的全面工作 會計(jì) 1 負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理 出納員 1 資料員兼打字員 1 負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料 ，物管資料的收集、整理工作 庫管員 1 負(fù)責(zé)物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。而在布局上，消費(fèi)者認(rèn)為客廳、主臥、餐廳最為重要。間綴其建筑隱于碧綠之間，營造輕快、清新、典雅的氣氛。如發(fā)出噪 音、污染，亂扔雜物， 搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。 報(bào)警通報(bào)程序圖 : 火警 → 當(dāng)值人員 → 消防中心 → 派人到場確認(rèn)或要求現(xiàn)場人員查清情況 → 消防中心 → 通報(bào)值班領(lǐng)導(dǎo)、班組長、各部門職工到場 ,向公安消防隊(duì)報(bào)警 → 公司領(lǐng)導(dǎo)到場確定通報(bào)疏散業(yè)戶、組織指揮滅火搶救 (公司領(lǐng)導(dǎo)未到場時 ,由值班人員或在場的公司級別最高的管理人員組織實(shí)施。 （ 3） 工作指引 報(bào)警通報(bào) 認(rèn)真落實(shí)值班巡邏制度 ,保安、清潔、維修等值班人員要勤查 ,保證在自己防范范圍及時發(fā)現(xiàn)火情。第四，清潔管理者巡查衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)要提高，衛(wèi)生間地面清潔如果能像衛(wèi)生間臺桌面的標(biāo)準(zhǔn)，那么工作效果自然有起色。 （ 18） 執(zhí)行及有效完成上級安排的其他工作。 （ 10） 保持前廳接待處、商務(wù) 中心整齊、無垃圾。 （ 2） 清潔門廳、通道雨棚及后樓梯。 （ 2） 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 (13) 不準(zhǔn)在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動和臨時車輛只能停放在指定位置，非機(jī)動車輛必須放在自己的停車場）。 （ 5） 凡因不遵守車輛停放規(guī)定而造成車輛損傷或遺失，后果自負(fù)。 （ 4）環(huán) 繞 綠化帶：應(yīng)選擇蔭濃、生長迅速、易栽易活、耐修剪、抗煙塵、抗病蟲害的樹種。榆樹：對空氣中的塵埃有過濾作用。要求樹木造型美觀，常綠，高矮結(jié)合：花卉品種多樣，色澤艷麗，四季均有花開；草皮常青，生命力頑強(qiáng)（考慮到有 孩子 會穿越草坪）。在花期結(jié)束后，必須按季節(jié)不同更換其他種類；多年生草花葉需要良好的栽培管理，才能連續(xù)生長、開花。但開花期受季節(jié)的影響變化很大，在景觀設(shè)計(jì)時，必須依季節(jié)性的色彩、質(zhì)感變化加以運(yùn)用。在景觀設(shè)計(jì)作用上，比常綠喬木更加豐富。同時植物也是室外空間布局和空間限定的重要因素之一。喬灌草合理配置的綠地生態(tài)綠量，遠(yuǎn)大于草坪和大色塊面積的平面綠量。樹種選擇既要適應(yīng)生態(tài)環(huán)境，又要能體現(xiàn)傳統(tǒng)文化。 大溪地北側(cè)對面是內(nèi)蒙古廣電中心，目前已動工，主體很快完成，廣電中心的入駐，將會給本項(xiàng)目周邊帶來巨大的生機(jī)，同時本項(xiàng)目的西側(cè)為廣電家屬樓，居住者均為高素質(zhì)人群。坡屋頂不僅具有很好的防水效果，而且架起的空間等于給頂層的房子加了一個空氣隔熱層，起到冬暖夏涼的作用。自然、城市與人是城市和居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的三要 素，如何平衡三者之間的關(guān)系，是設(shè)計(jì)成功與否的關(guān)鍵。 1 大溪地物業(yè)管理方案 姓名： *** 學(xué)號： ************ 班級： ************ 學(xué)校： ************ 2 大溪地別墅物業(yè)管理方案 一、 方案說明： 根據(jù)貴司對 大溪地 小區(qū)的物業(yè)管理要求和期