【正文】 在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下 ,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。 如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單 位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目 ,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始 ,從物業(yè)管理的角度 ,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制 ,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。 同時(shí) ,由于有了提前介入 ,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù) ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌 。如物業(yè)管 理公司介入深圳某大廈的管理后 ,嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn) .進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控 ,在開(kāi)發(fā)商聘有監(jiān)理 16 公司的情況下 ,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問(wèn)題 ,這些問(wèn)題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。 積極參與工程監(jiān)理工作 ,從物業(yè)管理的角度對(duì)工 程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控 ,及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題 ,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。 人員崗位匯總表 序號(hào) 崗位匯總 人員匯總 備注 （ 1）總經(jīng)理 1 （ 2） 物業(yè)副經(jīng)理 1 （ 3）工程副經(jīng)理 1 （ 4）會(huì)計(jì) 1 （ 5）出納員 1 （ 6）資料員兼打字員 1 （ 7）庫(kù)管員 1 （ 8）客服接待員 1 （ 9）管理站站長(zhǎng) 3 （ 10）監(jiān)控室值班 3 （ 11）供水工 3 （ 12）綜合管理員 20 （ 13）保潔員 10 （ 14）綠化工 3 （ 15）樓管員 3 （ 16）維修工 8 （ 17）電梯維修工 2 合計(jì) 63 五、 管理目標(biāo)： 現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜 ,技術(shù)含量高 ,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。 臥室門朝向避免與其他房間相對(duì)。為展示主人的社會(huì)地位、個(gè)人風(fēng)格和鑒賞水平，將在客廳和主臥做一些局部?jī)?yōu)化，滿足其對(duì)禮儀空間和私密空間的要求，特別是主臥設(shè)計(jì)將著重睡區(qū)、坐區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、壁柜區(qū)的合理分配。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。 ,一般先用語(yǔ)言通報(bào) (利用廣播、室內(nèi)電話等 ),說(shuō)明疏散路 線 ,穩(wěn)定情緒 ,然后發(fā)出警鈴。 11 當(dāng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)顯示火警信號(hào)或接到火情報(bào)告后 ,消防監(jiān)控中心要立即通知巡邏保安員前往火警現(xiàn)場(chǎng)觀察 ,并立即報(bào)回中心及直報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 （ 1） 工作目標(biāo)為保證初期火災(zāi)在最快時(shí)間內(nèi)及時(shí)堵住火勢(shì)向上蔓延 ,消除火勢(shì)對(duì)人員 疏散的威脅 ,保護(hù)著火層以上的人員疏散到安全區(qū) ,確保業(yè)戶的安全 ,特制定本方案。 10 “六無(wú)”（各管井無(wú)垃圾污物、無(wú)清掃工具、十字通道無(wú)碎紙皮核、前室和樓梯道無(wú)煙頭、地面無(wú)污水臟物、電梯門和電梯門口無(wú)紙屑臟物）。 （ 13） 向主管匯報(bào)所需清潔用品及設(shè)備，以便申請(qǐng)采購(gòu)。 （ 5） 清洗休息廳沙發(fā)等。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功 能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。 (15) 車輛帶貨駛離小區(qū)，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關(guān)物資放行手續(xù)，方可放行。 （ 8） 機(jī)動(dòng)車輛要本區(qū)行駛，時(shí)速不得超過(guò) 15 公里，摩托車時(shí)速不得超過(guò) 20 公里，嚴(yán)禁超車。 車輛管理： 為維護(hù)小區(qū)交通秩序，保障車輛、行人安全，特制定本制度： （ 1） 遵守交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)小區(qū)的道路、公用設(shè)施，不亂停放車輛。 （ 3）生活區(qū)：生活區(qū)應(yīng)有一個(gè)清新、舒 適的環(huán)境，綠化時(shí)要考慮為 居民 營(yíng)造一個(gè)溫馨的氛圍。 環(huán)湖綠化：垂柳。 （三）具體規(guī)劃 我們大致將校園區(qū)域分為五個(gè)部分： 1．中心區(qū)：以 別墅 中的湖泊為中心，包括四周一片山丘的綠地。觀葉植物依需光量不同可分為陽(yáng)生植物、中生植物（陽(yáng)陰性）和陰生植物，在造園應(yīng)用上，必須選擇有適當(dāng)光照的地點(diǎn)栽植，使其生長(zhǎng)繁茂，葉形美觀。質(zhì)感細(xì)的灌木，在視覺(jué)上能使空間變大，較適合小庭院利用；反之，質(zhì)感粗的灌木，在視覺(jué)上能使空間變小，較適合大面積寬闊的庭院利用。 （ 1）喬木的應(yīng)用 喬木有常綠性和落葉性，其主干單一而明顯。一塊喬灌草科學(xué)配置、結(jié)構(gòu)合理的綠地，空氣濕度可增 加 54％。若條件許可，應(yīng)種植不同葉型、樹(shù)型、花型、果型和不同花期的樹(shù)種，但應(yīng)注意不 宜種植多刺、有惡臭、易引起過(guò)敏的樹(shù)種。 （ 2） 藝術(shù)性： 別墅 綠化主體要體現(xiàn)藝術(shù)性，要符合人們的審美要求。高得房率 ， 聯(lián)排別墅得房率遠(yuǎn)高于僅有 80%左右得房率的普通住宅，平均%的得房率保證了業(yè)主權(quán)益的最大體現(xiàn)。于是，一個(gè)傳承歐式建筑古典主義精華的開(kāi)發(fā)思路呈現(xiàn)在了開(kāi)發(fā)商的決策中。大溪地位于成吉思汗大街南側(cè)的聯(lián)排別墅社區(qū)大溪地，便以此為設(shè)計(jì)靈感，用鐘靈秀麗的水景景觀和優(yōu)美典雅的建 筑藝術(shù)景觀將南太平洋熱帶島嶼的浪漫激情帶到了這里，演繹著當(dāng)代中國(guó)先進(jìn)階層的優(yōu)勢(shì)別墅生活。 大溪地以高綠化率和大面積的水系景觀，以中西文化相結(jié)合的不規(guī)則構(gòu)圖與豐富 的幾何造型，以圍合式布局與開(kāi)放式布局的并立，以公共空間與秘密空間的相互交融， 為業(yè)主營(yíng)造了一個(gè)親和自然、舒適、宜居、養(yǎng)生的親親 HOUSE。為此，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)來(lái)了國(guó)際著名的京澳凱芬斯設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)大師，在項(xiàng)目的 總體布局上兼收并畜了中式四和院空間、里弄街坊的傳統(tǒng)特色與歐式經(jīng)典開(kāi)放式庭園的特點(diǎn)，將 TOWN－ HOUSE兩兩成組布置，在北邊一組設(shè)北向主入口，南 邊一組則采用南向主入口，這樣就使得每組 TOWNHOUSE 及每戶人家都擁有一個(gè)完全獨(dú)立完整的私家花園，形成了“獨(dú)立私家花園＋ TOWNHOUSE+景 觀入戶道路及綠化停車”依次相間的空間模式，并將圓柱、拱形門、拱形窗戶、拱形廊架等古典設(shè)計(jì)元素紛紛巧妙地引入到設(shè)計(jì)方案中，使整體空間層次分明，井然 有序，規(guī)則的建筑布局既有力的保證了最好的日照效果及綠化空間的最大化，同時(shí)與景觀水系、綠帶系統(tǒng)的回旋曲折形成了鮮明的視覺(jué)對(duì)比，增強(qiáng)了整體規(guī)劃布局的 趣味性，使之在理性與秩序的強(qiáng)調(diào)中，幾何構(gòu)圖的豐富層次中，光影變幻的效果中，盡顯宏偉莊重的格調(diào)和沉穩(wěn)尊貴 的身份感，儼然一座新新歐風(fēng)小鎮(zhèn)。 呼和浩特大溪地“ Townhouse”是華人世紀(jì)地產(chǎn)繼成功開(kāi)發(fā)北京大溪地別墅項(xiàng)目之后，斥巨資在呼和浩特開(kāi)發(fā)建設(shè)的又一力作，是北京大溪地別墅的升級(jí)項(xiàng)目。既要注重整體規(guī)劃，又要注意局部景點(diǎn)的藝術(shù)魅力。 （ 3） 要注重樹(shù)木的環(huán)保效應(yīng)。反觀單位面積投入情況，喬木僅為草坪的 1/10，而后者的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)大于喬木。常綠喬木樹(shù)冠終年翠綠，是 優(yōu)良的造園樹(shù)木。這種灌木可以通過(guò)修剪技術(shù)改變?cè)煨?，增加景觀效果。 推薦植物：甘藍(lán)、吊蘭。 2．運(yùn)動(dòng)區(qū)：包括籃球場(chǎng)、 排球 場(chǎng) 、健身區(qū)等 。 湖內(nèi)：適當(dāng)栽種睡蓮、荷花等水生植物。建議種植灌木叢，并以觀賞性灌木為主。 外來(lái)車輛未經(jīng)允許不得駛?cè)搿? (9) 停放好車輛后，必須鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。 (16) 除執(zhí)行任務(wù)的車輛（消防車、警車、救護(hù)車）外，其它車輛一律按本制度執(zhí)行。 （ 3） 智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 （ 6） 清潔公共區(qū)域及辦公室、玻璃和鏡面。 （ 14） 發(fā)現(xiàn)異常情況或維修事項(xiàng)及時(shí)向主管匯報(bào)。 “適時(shí)”（樓層清潔工垃圾清運(yùn)至 B1F 安排要適時(shí)，目前一些高層大廈還做不到垃圾集中袋裝，所以必須要做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，一是防止前室不潔、氣味難聞，三是不會(huì)給業(yè)主留下“每日垃圾下班后不清理”的壞印象）。 （ 2） 工作職責(zé) 監(jiān)控中心負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。 火情確定后 ,消防監(jiān)控中心或當(dāng)班班長(zhǎng) (隊(duì)長(zhǎng) )要立即向值班領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況?；虿扇∑渌胧?,將業(yè)戶叫醒后 ,才進(jìn)行通報(bào)。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。 （ 5） 戶型差異性調(diào)整 因住宅樓棟的區(qū)位以及住宅面積和景觀朝向不同，勢(shì)必導(dǎo)致戶型的差異性。 滿足客廳、餐廳、主臥、次臥、衛(wèi)生間的通風(fēng)采光要求 。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能 ,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 物業(yè)項(xiàng)目一旦建成 ,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道 ,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題 ,在關(guān)系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格 ,工作更細(xì)致、更周密。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入 ,就可以很好監(jiān)督和解決此類問(wèn)題。所發(fā)現(xiàn)的 問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決 ,既節(jié)省了費(fèi)用 ,也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。 （ 2） 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 物業(yè)管理的基本原則 權(quán)力界定原則 業(yè)主至上原則 統(tǒng)一管理原則 經(jīng)濟(jì)合理原則 專業(yè)化服務(wù)原則