【正文】 權(quán)責(zé)明確原則 超前管理原則 公平競(jìng)爭(zhēng)原則 總之 ，為了盡最大力度的享受資源，更好的服務(wù)于大溪地的居民！ 18 附件一 、 大溪地 小區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)： 序號(hào) 項(xiàng)目 每月金額（元） 備注 1 人員工資 11700 2 人員福利 2340 養(yǎng) 老、失業(yè)、醫(yī)療等保險(xiǎn) （按工資的 20%計(jì)） 3 行政辦公費(fèi) 500 水、電、電話、辦公耗材等費(fèi)用 4 維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 200 設(shè)施、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用 5 清潔衛(wèi)生費(fèi) 200 公共場(chǎng)所垃圾費(fèi)、日常消耗性物品 6 秩序維護(hù)費(fèi) 100 日常維護(hù)耗材、手電耗材、記錄本冊(cè)、勞保用品 7 綠化保養(yǎng)費(fèi) 50 含施肥殺蟲(chóng)劑、肥料等 8 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 暫未計(jì)算 9 特殊設(shè)施設(shè)備的清潔維護(hù)等 費(fèi)用另記 10 （ 1 至 9 項(xiàng)之合） 15090 物業(yè)管理成本均值 元 /月 .m2 收費(fèi)建筑面積 以 22838 m2 計(jì) 11 管理費(fèi) （ 10 項(xiàng) *10%） 1510 12 水火險(xiǎn)和第三方責(zé)任險(xiǎn) (應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商投入 ) 暫未計(jì)算在內(nèi) 13 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)（ 11 項(xiàng)合 *10%） 1660 14 （ 10—— 13 項(xiàng)）之合 18260 15 公共電費(fèi)分?jǐn)? 按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)? 16 公共水費(fèi)分?jǐn)? 按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)? 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 0． 80 元 /月 .m2 收費(fèi)建筑面積 以 22838 m2 17 物業(yè)管理設(shè)定值 假設(shè)為 18 每月收支硬性差額 — 元 /月 .m2* 22838m2 = — 6851 元 停車收益 由于本小區(qū)的停車 位多數(shù)為樓房的架空層，房產(chǎn)商已對(duì)架空層出售使用權(quán)，而露天停車位只有 7 個(gè)車位，每月小車停車額外收益僅為極少數(shù)費(fèi)用；摩托車、自行車亦在實(shí)際操作中很難收取費(fèi)用。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入 ,對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是 不言而喻的。 17 （ 1） 法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù) ,同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。 此外 ,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收 ,建立工程設(shè)備檔案 ,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者 ,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解 ,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論 ,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) ,提出一些合理的建議 ,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理 ,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。 物業(yè)管理部 小區(qū)管理副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的保潔、公共區(qū)域的秩序維護(hù)、停車場(chǎng)、消防等項(xiàng)目的物業(yè)管理工作 監(jiān)控室值班 3 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作 巡邏值班 11 負(fù)責(zé)巡邏值班工作 電業(yè)名苑物業(yè)管理站 站長(zhǎng) 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 供水值班 3 負(fù)責(zé)二次供水的運(yùn)行值班 保潔員 4 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū) 內(nèi)草坪和樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)和修整 地下停車場(chǎng) 負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)出入口的值班工作 門(mén)衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi) 財(cái)政名苑物業(yè)管理站 站長(zhǎng) 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所的保潔工作 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)和修整 門(mén)衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 14 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi) 信合名苑物業(yè)管理站 站長(zhǎng) 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作 保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所的保潔工作 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)和修整 門(mén)衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序 樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi) 工程管理部 維護(hù)副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修維護(hù)的管理工作 電梯維修工 2 負(fù)責(zé)電梯保養(yǎng)和維護(hù) 水暖維修工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保小區(qū)用電系統(tǒng)正常工作，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備 土建維修工 1 負(fù)責(zé)物業(yè)土建的維護(hù)工作 水暖維修工（物業(yè)管理站） 3 負(fù)責(zé)物業(yè)給排水、供暖系統(tǒng)、消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù) ,負(fù)責(zé)土建部分的維護(hù)工 電氣維修工（物業(yè)管理站） 3 專職負(fù)責(zé)防盜門(mén)和弱電系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備。 盡量做到客廳和餐廳的分區(qū)。 （ 4） 戶型的空間配置 本小區(qū)住宅的空間配置基本按 8 個(gè)空間格局進(jìn)行設(shè)計(jì)，即：臥室、客廳、餐廳、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、書(shū)房和儲(chǔ)藏室（或保姆間）。 裝修管理： 在大溪地別墅里， 對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。 :著火層、著火層以上各層 ,有可能蔓延的著火層以下的樓層。各崗位當(dāng)值人員發(fā)現(xiàn)火情必須上報(bào)值班班長(zhǎng)和值班領(lǐng)導(dǎo) ,當(dāng)火勢(shì)不能在初期撲滅 時(shí) ,應(yīng)立即報(bào)火警 119。我們要貫徹 “預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合 ”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。 “七凈”（各樓層地面凈、內(nèi)圍地 面凈、外圍人行道凈、雨（污）水井口凈、設(shè)備凈、地面路沿花草根凈、墻根凈）。 （ 12） 夜間清潔通道地毯。 （ 4） 將地板、地面進(jìn)行拋光上蠟。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。出租車司機(jī)屬來(lái)訪客人，必須正常辦理探訪手續(xù)。 （ 7） 車輛進(jìn)入小區(qū)，司機(jī)必須減速行駛，禁止鳴喇叭，注意往來(lái)車輛及行人安全。還可選擇高大喬木做外圍防風(fēng)植物。同時(shí)，對(duì)大氣中的二氧化硫等有毒氣體也有一定的抗性。如，雞爪槭、合歡、棕櫚、竹、含笑、紫荊、銀杏、紅葉李、紅繼木（適宜大片栽種）、白 玉蘭等。 （ 5）其它推薦花卉： 荷花、睡花、竹、美人蕉、石蒜、紫藤、常青藤、爬山虎、葡萄、馬尼拉草、三葉草等。 6 （ 3）觀葉植物的應(yīng)用 觀葉植物以觀賞美麗的葉形、葉色為主，包括草本植物，屬多年生植物。 （ 2）灌木的應(yīng)用 （觀姿類）觀姿類的灌木，通常以觀賞其美麗的葉形、葉色、樹(shù)姿為主 ，均為常綠性。 下面談?wù)剢棠尽⒐嗄?、觀葉植物、草木花卉的不同作用及影響，以便采用最合理的 別墅 綠化格局。成片樹(shù)陰下的氣溫比草坪溫度低 5℃ 左右。 （ 2） 綠化樹(shù)種應(yīng)豐富多彩，以培養(yǎng) 居民 對(duì)大自然的興趣，并豐富 人們 的知識(shí)。大塊綠化的設(shè)計(jì)，應(yīng)考慮能給人以整體感。大溪地戶型 ， 大溪地在戶型面積規(guī)劃上為滿足業(yè)主個(gè)性化的需求做了精心設(shè)計(jì)，為業(yè)主提供 310380 平方米的產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)呼和 3 浩特市場(chǎng)的調(diào)研使他們看到，一方面有很多在事業(yè)上有所成就，有一定物質(zhì)積累，對(duì)于未來(lái)有著美好憧憬及預(yù)期的 中產(chǎn)人士，他們不愿蝸居在中高檔公寓中，有著改善居住條件的強(qiáng)烈需求，但現(xiàn)有的物質(zhì)積累，還不能消化獨(dú)棟的 高價(jià)及較高的生活成本，因而形成了對(duì)聯(lián)排別墅的 需求；另一方面，呼和浩特現(xiàn)有的TOWNHOUSE 產(chǎn)品基本上以“后現(xiàn)代主義”或“簡(jiǎn)約主義”風(fēng)格為市場(chǎng)主流，產(chǎn)品相對(duì)時(shí)尚，但很快也會(huì)因時(shí)尚而過(guò)時(shí)，反 而被淘汰。 本方案 制定時(shí)參考的法規(guī)及文件： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 《 內(nèi)蒙古 自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 《 呼和浩特 市住宅物業(yè)管理暫行辦法》 《關(guān)于加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車輛停放保管服務(wù)收費(fèi)管理的通知》 二、 項(xiàng)目概況： 大溪地，是太平洋三大群島中最具熱帶海島風(fēng)情、面積最廣的法屬波利尼西亞群島的主島，它四面環(huán)海，在陽(yáng)光下恣意閃耀著波光，湛藍(lán)清澈的海水和五彩繽紛的天然珍珠使其久富盛名。開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)作出一個(gè)以溪水、溪邊文化為核心，很適合居住的社區(qū)，一個(gè)讓人能夠樂(lè)于長(zhǎng)久居 住下去的住宅，就是開(kāi)發(fā)商最大的價(jià)值體現(xiàn)。當(dāng)大師把以 大溪地原生美景和畫(huà)界巨匠高更的油畫(huà)藝術(shù)相結(jié)合的設(shè)計(jì)方案呈現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商面前時(shí)，他們知道，這就是大家所要的，也是這個(gè)社區(qū)想要呈現(xiàn)給所有業(yè)主的。大溪地目前呼 市唯一純別墅社區(qū)，智者擇鄰而居，大溪地 Townhouse 以純別墅業(yè)態(tài)天然實(shí)現(xiàn)層次劃分，轉(zhuǎn)為塔人士打造，戶戶專屬私家花園，更獨(dú)享屬于自己的一片天空，為居住者帶來(lái)無(wú)與倫比的享受。 （ 3） 實(shí)用性：所種 植物必須著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，在節(jié)省經(jīng)費(fèi)、凈化環(huán)境方面，都要有其突出的優(yōu)點(diǎn)，爭(zhēng)取以最少的投入，獲最大的效益。樹(shù)木、草地、花卉均可調(diào)節(jié)氣候，涵養(yǎng)水源，保持水土和吸收有毒氣體（如二氧化碳等）。由此可見(jiàn)，校園應(yīng)采用以喬木為主、喬灌草結(jié)合的綠化結(jié)構(gòu)。樹(shù)形有高壯或低矮，并有開(kāi)花美麗而以觀花為主的樹(shù)種。 推薦樹(shù)種：海桐、紅繼木、珊瑚樹(shù)、紅葉李、紅楓、紅葉桃。 （ 4）草本花卉的應(yīng)用 草花有一二年生草花及宿根多年生草花。 3．生活區(qū)： 居民住宅 4．環(huán) 繞 綠化帶。