【正文】 的標(biāo)準(zhǔn) ▲ 服務(wù)響應(yīng)時間：一般性服務(wù)，定期服務(wù)，緊急服務(wù)的響應(yīng)時間▲ 緊急事件處理：機(jī)組發(fā)生緊急情況下，廠商的處理預(yù)案 ▲ 為本項目配備的技術(shù)人員情況 ▲ 公司總體評定：資格審定，企業(yè)實力和信譽(yù) 4 . 2 水質(zhì)處理 34 一般為空調(diào)冷卻水和冷凍機(jī)、泳池等。 6 . 1 設(shè)備保養(yǎng)計劃細(xì)則 6 . 1 消防聯(lián)動設(shè)備定期檢測保養(yǎng)規(guī)定 6 . 2 火警自 動報警系統(tǒng)定期檢測保養(yǎng)規(guī)定 6 . 3 樓宇自控系統(tǒng)、暖氣檢測保養(yǎng)規(guī)定 6 . 4 電梯定期保養(yǎng)規(guī)定 特別說明：以上內(nèi)容作為特例提出，物業(yè)公司將為力旺”弗朗明歌項目特別定制設(shè)備 施保養(yǎng)計劃。 給泵體加油，有滴漏現(xiàn)象的更換密封圈或盤根，給臥式泵軸承箱加機(jī)油，加到油鏡中央為好，立式管道泵須打黃油，打到從油封溢出舊油為好，度頻泵需要加黃油的，加固泵體鋰基脂黃油，緊聯(lián)接螺栓。 打掃泵體 表面衛(wèi)生，盡量做到擦出本色。 檢查各電器設(shè)備是否正常，有無異味，有無異常聲音。 對各設(shè)備進(jìn)行除塵，做到無塵土。 表二：消防聯(lián)動設(shè)備定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 序 號 檢測 對象 檢測內(nèi)容 時間 說明 1 聯(lián)動臺 按鍵、指示燈、電源 12月下旬 2 防火門 釋放囂、掛鏈、掛鉤、緩沖器 12月下旬 3 排煙閥 執(zhí)行器 12月下旬 4 排煙風(fēng)機(jī) 風(fēng)機(jī)、電機(jī)、皮帶、開關(guān)、軸承機(jī)油 12月下旬 5 正壓風(fēng)機(jī) 風(fēng)機(jī)，電機(jī)，皮帶，開關(guān)，軸承加油 12月下旬 6 照明電源 執(zhí)行繼電器及開關(guān) 12月下旬 7 電梯 消防聯(lián)動控制線路 12月下旬 8 消防栓 消防栓按鈕、消防栓 12月下旬 50%抽查 9 水流指示 靶流開關(guān)、復(fù)位彈簧 12月下旬 50%抽查 10 濕式閥門式閥 水力警鈴、各閥體除銹加油、密封機(jī)構(gòu) 12月下旬 11 壓力開關(guān) 水銀開關(guān)、彈簧、壓力表 12月下旬 39 12 噴淋泵 泵體、電機(jī)、開關(guān)、密封體、閥體、軸承加油 12月下旬 13 消防泵 泵體、電機(jī)、開關(guān)、密封體、閥體、軸承加油 12月下旬 14 穩(wěn)壓泵 泵體、電機(jī)、開關(guān)、密封體、閥體、軸承加油 12月下旬 15 消防廣播 功放、卡座、按鍵、話筒、繼電器 12月下旬 50%抽查 16 消防電話 話機(jī)、按鍵、插孔 12月下旬 50%抽查 17 水系統(tǒng) 管路、壓力表、泄水閥、截門加油 12月下旬 100%抽查 18 消防水 池 清洗除污、浮球閥、截止閥 4月 19 滅火器 壓力、容量、壓力表 12月下旬 100%抽查 20 1301氣體 壓力表、閥頭、壓力、控制囂 12月下旬 100%抽查 表三：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)定期定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 序 號 檢測對象 檢測內(nèi)容 明間 說明 1 各功能性設(shè)施及其完成功能的狀態(tài)：聲光顯示系統(tǒng)狀態(tài) 12月下旬 以往的報警及故障記錄，對其進(jìn)行重點分析并排除故障 12月下旬 40 主備電源工作狀態(tài)；對蓄電池組做 1至 2次充放電試驗；主備電源自動轉(zhuǎn)換 功能；聲光顯示系統(tǒng)狀態(tài) 12月下旬 2 一條主回路上的 25%控測器的功能；信號顯示狀態(tài) 12月下旬 一條方回路上的火災(zāi)報警裝置（手動破玻按鈕）工作狀態(tài)；聲光顯示狀態(tài) 12月下旬 一條主回路上的主要設(shè)備和裝置的工作狀態(tài)；分析故障或隱患 12月下旬 檢查本系統(tǒng)動力線、控制線、報警信號傳輸線、接地線等狀態(tài) 12月下旬 工作接地系統(tǒng)進(jìn)行狀態(tài) 12月下旬 3 中控室 控制臺、聯(lián)動臺及外圍設(shè)備裝置和電器的運行狀態(tài) 12月下旬 4 聯(lián)動設(shè)備 工作指令：接受和執(zhí)行反饋信號：輸出、接受和顯示 12月下旬 表四：樓宇自控系統(tǒng)定期檢測保養(yǎng)規(guī)定：（如有） 序號 檢測對象 檢測內(nèi)容 明間 說明 1 主機(jī) 系統(tǒng)軟件、 BUS線 10月 主機(jī)與子站、控制箱通訊 10月 41 所有系統(tǒng)參數(shù)檢查及設(shè)定 10月 2 控 制 箱 子站 保險、主電源檢查 10月 開關(guān)量輸入 /輸出檢查 10月 模擬量輸入 /輸出檢查 10月 控制繼電器檢查 10月 3 新風(fēng)機(jī) 聯(lián)動及自動試驗 4月 電動閥、 執(zhí)行器試驗 10月 截門、旁通閥檢查并加黃油 10月 溫度、狀態(tài)傳感器校驗 10月 壓力傳感器報警試驗 4月 防凍保護(hù)試驗 10月 過濾器清洗除塵 隨時 4 冷凍機(jī)組 回路檢查 4月 旁通閥、執(zhí)行器試驗 4月 溫度、裝填傳感器校驗 4月 壓力、流量、水流傳感器校驗 4月 相關(guān)設(shè)備裝填及故障報警檢測 4月 各水箱液位傳感器檢查、校正 10月 回路檢查 10月 商低水位報警試驗 10月 各補(bǔ)水泵狀態(tài)及故障報警試驗 10月 各風(fēng)機(jī)控制、狀態(tài)、故障試驗 4月 42 照明控制、狀態(tài)試驗 4月 變壓器溫度、電壓傳感器校驗 4月 室外溫度傳感器校驗 4月 表五：電梯定期檢測保養(yǎng)規(guī)定： 序號 時間 內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 說明 1 17： 30后（周一至周五） 轎廂、層門保潔，地毯撤洗 不銹鋼面及玻璃鏡面無污跡 保潔人員完成，電梯維修工監(jiān)督 2 第日 7 小時， 18時 檢查行駛狀況，有無異常聲響，行駛是否平穩(wěn)，轎門、層門是否開關(guān)靈活 無異常響聲，轎廂行駛平穩(wěn)，轎門，層門開 關(guān)靈活 3 第周六 層門槽清掃 無異物、層門滑行自如 4 每月 5 至15日 層門導(dǎo)航，門機(jī)清掃加油 機(jī)房打掃，控制柜除塵；轎頂清掃，門機(jī)電路除塵； 井底打掃，緩沖器除塵； 檢查限速鋼絲繩及平衡鏈 門機(jī)開啟靈活，導(dǎo)航無油污，活動部件運轉(zhuǎn)自如； 機(jī)房衛(wèi)生整潔無雜物，控制柜無浮沉且散熱良好； 轎頂無雜物，電路無浮沉； 井底無雜物，緩沖器無油污； 長度在正常范圍內(nèi) 5 每 2 月（單月 5至 10日） 轎廂，配重油盒加潤滑油，蓄電池加電解液；安全回路檢查（限速開關(guān)，緩沖器開關(guān)等） 油滿，導(dǎo)航濕滑動作靈活，保護(hù)可靠 。 領(lǐng)班負(fù)責(zé)絕緣手套、絕緣鞋等絕緣工作第年定期到檢驗部門檢驗 一周 消火栓 將消火栓箱內(nèi)打掃干凈，擦消火栓截門，做到箱內(nèi)無雜物，截門漏本色（紅色）。 有滴漏水的泵體，換密封圈或加盤根 一周 正壓 風(fēng)機(jī) 手自動試運轉(zhuǎn)正壓風(fēng)機(jī)，檢查有無異常聲音。 水箱里面的沖洗，操作人員必須有衛(wèi)生防疫部門發(fā)的《健康證》。 逐個對過濾器進(jìn)行清洗 兩天 膨脹 水箱 清洗膨脹水箱 36 安 排 制 定 暖氣 對在供暖期間，暖氣不熱的房間進(jìn)行檢查，維修要做到徹底解決。 ▲ 人員資格認(rèn)證：電梯維修、保養(yǎng)人員必須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)和考核，取得特種設(shè)備作業(yè)人員資格證書后方可上崗。設(shè)備的安全管理主要有 以下幾個方面工作： 加強(qiáng)安全知訓(xùn)培訓(xùn)工作。 標(biāo)準(zhǔn)化管理 物業(yè)設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作主要 包括兩類： 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：如各類設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)等。 工程管理主要包括小區(qū)建筑物、高低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)供冷 /供暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)。 總體服務(wù)內(nèi)容 保持物業(yè)每一部分處于良好、清潔及安全的狀態(tài)，使用戶能在一個優(yōu)良的環(huán)境下進(jìn)行經(jīng)營。 認(rèn)真填寫設(shè)備運行表格，做好原始記錄。 物業(yè)移交、接收、驗收管理方案及內(nèi)容 物業(yè)移交、接收內(nèi)容的準(zhǔn)備工作 ▲成立接管驗收小組 ▲制定好接管驗收計劃 ▲定期對施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查 ▲提前參與機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù) ▲準(zhǔn)備好接管記錄表格 ▲做好接管驗收后遺留問題的處理方法 ▲前期資料的提供接管 物業(yè)正式接管工作 ▲待四方驗收合格后開發(fā)商、物業(yè)公司、總保及監(jiān)理公司開始正式進(jìn)行接管工作 ▲接管工作主要分設(shè)備、鑰匙的實物接管和資料接管 ▲正 式接管前三天請開發(fā)商通知物業(yè)公司進(jìn)行預(yù)檢，待物業(yè)公司預(yù)檢完成后，再正式進(jìn)行三方接管驗收工作 ▲設(shè)備、鑰匙的實物接管逐層進(jìn)行，驗收完項目馬上封閉 ▲設(shè)備試運行 ▲遺漏問題及缺損項目整改 ▲物業(yè)材料的接管驗收 ▲物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料包括： 項目開發(fā)批準(zhǔn)資料：規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用證；建筑開工許可證；用地紅線證； 綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程，各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖） 建設(shè)工程竣工驗收證書； 建設(shè)消防驗收合格證； 公公配套設(shè)施綜合驗收合格 證； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 29 供氣協(xié)議書、許可證； 有線電視合格證； 通訊設(shè)施合格證； 電梯準(zhǔn)用證； 施工設(shè)計資料： 地質(zhì)報告書；全套設(shè)計圖紙；圖紙會審紀(jì)錄；設(shè)計變更通知單；工程預(yù)算決算報告書；重要的施工會議紀(jì)要；隱蔽工程驗收紀(jì)錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。 制定開辦費預(yù)算 /籌備物品設(shè)備購買。 27 第四部分 物業(yè)管理各 階段的服務(wù)內(nèi)容 一、 前期介入階段 交付使用前的準(zhǔn)備工作 工地考察，這項工作應(yīng)是貫穿于交付使用前的整個階段，因為只有充分了解現(xiàn)場，才能發(fā)現(xiàn)問題，從物業(yè)管理的角度，及時提出改善性建議，保證物業(yè)更符合人性化設(shè)計。 1）標(biāo)識設(shè)置 （ 1）標(biāo)識包括服務(wù)性標(biāo)識和公共設(shè)施標(biāo)識，公共設(shè)施標(biāo)識包括固定性標(biāo)識和臨時性標(biāo)識； （ 2）標(biāo)識的設(shè)置安全并簡潔明了； （ 3）臨時性的標(biāo)識及時安置和拆除； （ 4）標(biāo)識的設(shè)置及拆除列入質(zhì)量記錄。質(zhì)量體系管理的重點是動態(tài)控制而不是靜態(tài)管理。 資源管理 資源管理包括人才資源、專業(yè)技能及各種設(shè)備及資產(chǎn)的管理，其核心是人才資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等環(huán)節(jié)。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行下列培訓(xùn)： 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)內(nèi)容 考核方式 崗前 培訓(xùn) 新招員工 項目培訓(xùn) /物業(yè)公司企業(yè)文化培訓(xùn)，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 /職業(yè)道德教育 /員工手冊 口試、筆試、實際操作 在職 培訓(xùn) 在崗員工 專業(yè)技能、操作規(guī)程 管理技巧、管理目標(biāo) 筆式、實際操 作 脫產(chǎn) 培訓(xùn) 新聘管理人員或在崗員工 新知識、新技術(shù)、包括到總部其他項目進(jìn)行培訓(xùn) 獲取合格證書 /在項目實地培訓(xùn) 再 培 訓(xùn) 在崗員工 新技術(shù)、新理論 口試、筆試、實際操作 /每年一次 新員工培訓(xùn)計劃 21 序 號 培訓(xùn)內(nèi)容 授課 方式 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標(biāo) 1 公司介紹、員工手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書 公司 本部 項目部 新員工 公司內(nèi) 部培訓(xùn) 口試 筆試 了解公司的組織、企業(yè)文化，及公司各部門職能運作 2 結(jié)合項目接管，了解東北亞別墅區(qū)的管理內(nèi)容，接管程序、運作程序及方式、進(jìn)行強(qiáng)化 培訓(xùn) 公司 本部 項目部 新員工 公司內(nèi) 部培訓(xùn) 口試 筆試 了解東北亞別墅區(qū)析管理內(nèi)容，接管程序，運作程序及方式 3 崗位職責(zé)及項目物業(yè)管理制度、管理方案和要求 公司 本部 項目部 新員工 公司內(nèi) 部培訓(xùn) 口試 掌握專業(yè)工作技巧，適應(yīng)工作要求，為正式上崗提供經(jīng)驗 4 進(jìn)行各工種的專業(yè)培訓(xùn)，融入各崗位進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn) 公司 本部 項目部 新員工 公司內(nèi) 部培訓(xùn) 口試 筆試 掌握專業(yè)工作技巧，適應(yīng)工作要求，為正式上崗提供經(jīng)驗 5 職業(yè)道德培訓(xùn) 公司 本部 項目部 新員工 公司內(nèi) 部培訓(xùn) 口試 筆試 加強(qiáng) 職業(yè)道德建設(shè)，提供職務(wù)水平、管理水平 接管前期員工培訓(xùn)