【正文】 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 和諧性 重現(xiàn)老商業(yè)區(qū)的繁榮景象，商業(yè)與文化高度和諧統(tǒng)一，人與建筑的和諧統(tǒng)一。 客戶定位 消費(fèi)客戶群體 ? 常德市城鎮(zhèn)居民大眾消費(fèi) ? 周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城消費(fèi) ? 商旅人士觀光消費(fèi) 投資購買客戶 ? 本土富貴、殷實(shí)之家 ? 政府人士 ? 私營業(yè)主 ? 實(shí)力商家（自用） ? 浙江籍投資者 ? 常德籍回鄉(xiāng)投資者（廣東） ? 長沙、湖北投資者 經(jīng)營商家 ? 大賣場 全球，至少是國內(nèi)一線品牌 ? 家電、數(shù)碼電子、家居 國內(nèi)一線品牌 ? 主力店 省內(nèi)一流品牌 ? 其他商家 省內(nèi)、市內(nèi)一流品牌，特色店，老字號 形象定位 ? 大型、綜合性 ? 集購物、休閑、文化、旅游、娛樂、美食為一體的一站式購物 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于該項(xiàng)目影響極大，為政府重點(diǎn)項(xiàng)目，金健是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳鲜衅髽I(yè)之一，實(shí)力雄厚。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 拆遷老吉春堂藥店和新華書店，項(xiàng)目建成后需返回一部分面積給吉春堂及新華書店 另：由吉春廣場開發(fā)商金城房地產(chǎn)公司開發(fā)的另一商住樓：金城廣場 12 樓臨街鋪面， 36 樓住宅，售價(jià)為 16 層打包 23000 元 /平米，由溫州商會集體購買，已銷售完畢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 本項(xiàng)目文化旅游內(nèi)涵豐富，恰恰順應(yīng)常德市 的城市特征，以此為主題概念，在項(xiàng)目的開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷運(yùn)作、招商管理等方面全面創(chuàng)新，使項(xiàng)目具備了跳出商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化競爭的基礎(chǔ)，從而開辟常德市商業(yè)格局的新時(shí)代。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 商業(yè)功能相對單一，檔次不高，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡介 ? 項(xiàng)目位于人民路與青年路交匯西南角，緊鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。 ? 人間仙境桃花源、夾山寺、花巖溪、壺瓶山、國際水上運(yùn)動賽場柳葉湖等 ，是旅游休閑的好去處。全市面積 萬平方公里，轄武陵、鼎城兩區(qū)，六縣和一個(gè)縣級市津市，總?cè)丝?00 萬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 旅游常德 ? 常德風(fēng)景秀美，文物眾多。 市”、全國第一個(gè)“詩詞之市”等榮譽(yù)稱號。 ? 地下停車位： 240 個(gè)。常德民風(fēng)活躍開放，樂于接受新鮮事物，追求時(shí)尚，崇尚潮流，具有超前的消費(fèi)意識。 四、 開發(fā)理念圖 功能價(jià)值（有形） 金泰利廣場 高 金鉆廣場 水星樓購物中 銅鑼灣廣場 中 泓鑫商業(yè)廣場 低 吉春廣場 低 中 高 文化價(jià)值（無形） 五、 在建商業(yè)項(xiàng)目情況（競爭對手） 一）金泰利廣場： 項(xiàng)目進(jìn)展：目前發(fā)售 712 樓單身公寓， 06 年初交付使用 15 樓為商業(yè)裙樓，共 26000 平米，目前正在招商，暫未銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 售價(jià)：一樓臨街鋪面均價(jià) 26800 元 /平米，共有 27 個(gè)鋪面，面積為 5080 平米 內(nèi)鋪每層約有 220 個(gè)鋪位，面積 1522 平米，實(shí)用率 75% 內(nèi)鋪售價(jià)：一樓 18800 元 二樓 1200 元 三樓 7000 元 四樓 4800 元 522 樓寫字樓售價(jià) 30003500 元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七、 水星樓的“四個(gè)性格” ? 唯一性 常德市唯一真正意義上的購物中心。 ? 招商與銷售并舉。因此，在整體推廣思路上應(yīng)該緊緊扣住“水星樓”三個(gè)字，堅(jiān)持做好一個(gè)中心兩到三個(gè)基本點(diǎn)的 工作，一個(gè)中心指水星樓購物中心廣場，將廣場文化做足；兩到三家主力商家的開業(yè)和促銷活動要作為重大營銷事件來做。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 a) 招商工作步驟 招商工作主要分兩步走：一是大賣場的招商，二是全面大規(guī)模招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購的人數(shù)及客戶的實(shí)際情況，選擇 12 月 24 日正式開盤。 項(xiàng)目推廣節(jié)奏 推廣節(jié)奏策略以如下幾點(diǎn)作為導(dǎo)向： A、有利于價(jià)格提升； B、有利于迅速形成回款，保證項(xiàng)目的良性運(yùn)作； C、項(xiàng)目不斷有亮點(diǎn)出現(xiàn)，在市場上保持一定的溫度； D、小批量多批次推出 考慮當(dāng)?shù)氐恼撸菢琼?xiàng)目的住宅多為高層，預(yù)售條件較嚴(yán)格，主體要求完成三分之二。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 最后是住宅裙樓的銷售，連同其上的高層住宅會是本項(xiàng)目銷售的一塊硬骨頭。 較大提升，實(shí)現(xiàn)低開高走。目標(biāo)客戶經(jīng)常集中的地方如茶樓等要有本項(xiàng)目的宣傳資料；金鉆和旁邊項(xiàng)目的客戶爭取能做 DM。 所有促銷活動都必須以促進(jìn)現(xiàn)場實(shí)際成交為準(zhǔn)。 住宅的銷售應(yīng)重視樣板房的設(shè)計(jì)施工。在售樓處包裝、樣板房布置、廣告投入、樓書制作等環(huán)節(jié)上優(yōu)選合作伙伴，在達(dá)到要求效果的前提下，盡量節(jié)約開支。 c) 4樓，總建筑面積 12586 平米，推售面積 6513 平米，推售時(shí)間大賣場開業(yè)前一個(gè)月，預(yù)計(jì)為 2020 年 3 月 18 日。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 e) 清真寺的影響利弊在哪里，如何因勢利導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D、 社區(qū)店 社區(qū)店位于小城鎮(zhèn)和小社區(qū)，離居民點(diǎn)或旅游點(diǎn)很近，它能夠提供非?？旖莸馁徫矬w驗(yàn)。同樣由市場部負(fù)責(zé)新店選址，門店面積確定。家樂福在商圈選定時(shí)候充分體現(xiàn)了細(xì)致入微的理念，它通過 5 分鐘、 10 分鐘的步行距離來測定商圈；用自行車的行駛速度來確定小片、中片和大片。 額測算，兩家公司是集團(tuán)之外的獨(dú)立公司，以保證預(yù)測的科學(xué)和準(zhǔn)確性。 。家樂福店可開在地下室，也可開在四五層，但最佳為地面一、二層或地下一層和地上一層。同時(shí)還要計(jì)算出不同區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)量和密度，從而劃定重點(diǎn)銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。 家樂福大賣場選址要求 1)、開在十字路口。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。沃爾瑪選址一般都會選擇客流量大、車流多、停車設(shè)施良好、交通便利以及商店的相容性高的地點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 g) 旅游巴士的停放和游客的導(dǎo)視如何解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鋪位 面積 (平米 ) 數(shù)量 (個(gè) ) 平均租金(平米 /月 ) 平均單價(jià) (平米 ) 總銷售額 (萬元 ) 鋪位 形式 2樓 三四樓 3060 20 28 元 4200 7樓 三樓 1730 96 25 元 3750 合計(jì) 4樓的三、四層保留， 8樓暫不計(jì)算，商業(yè)部分第一階段共推售面積 18846 平米，銷售總額為 萬元。 十四、 項(xiàng)目商業(yè)第一階段銷售價(jià)格、租金價(jià)格和項(xiàng)目回款估算 a) 2樓，總建筑面積 6701 平米，推售面積 3641 平米，預(yù)計(jì)推售時(shí)間 2020 年 12 月 24 日。形式上可采用熱烈現(xiàn)代或含蓄古典的等不同的表現(xiàn)，讓客戶對產(chǎn)品有直接具體的感受?？煽紤]在浙江、深圳設(shè)點(diǎn)進(jìn)行推介銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 利用大商家的品牌效應(yīng)，盡量淡化街鋪與商埸鋪位的定價(jià)差異；利用大商家租期長的特點(diǎn)，平衡一二層投資客戶的收益，減小商場一二層鋪位的銷售價(jià)格。 價(jià)格策略 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，決定采取低開高走的價(jià)格策略。達(dá)到目的后迅速封盤十天左右，針對市場反映，就價(jià)格、策略等做出相應(yīng)的調(diào)整。即 1樓為一期， 8為二期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。招商對象重點(diǎn)鎖定全球排名前兩位的沃爾瑪、家樂福，但不排除與易初蓮花、吉之島、韓國新世界百貨接觸。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 男士精品 服飾、手表、皮具、珠寶、中老年服飾 一樓北面和東面 17 個(gè) 約 1200 平米 常德制造 —土特產(chǎn)街 一樓南面 17 個(gè) 824 平米 體育文化類 二樓 30 個(gè) 1878 平米 耐克、阿迪達(dá)斯、文具、書店、禮品 兒童世界 三樓 1 個(gè) 1730 平米 服裝、鞋、玩具、反斗城 合 計(jì) 65 5632 平米 g) 8樓為地面三層，總建筑面積 9142 平米，業(yè)態(tài)組合為家居、家電、數(shù)碼電子。 c) 3樓水星樓，總建筑面積 1378 平米，同意規(guī)劃為集郵、民間工藝。至此本項(xiàng)目商業(yè)人氣達(dá)到一個(gè)高峰。 ? 二部曲：再現(xiàn)“水星樓