【正文】 三 、 價價 值值 性性 任任 何何 一一 項項 策策 劃劃 必必 然然 以以 價價 值值 量量 的的 形形 式式 來來 衡衡 量量 ， 一一 個個 優(yōu)優(yōu) 秀秀 的的 項項目目 策策 劃劃 其其 價價 值值 一一 定定 很很 大大 ， 相相 反反 ， 無無 價價 值值 的的 項項 目目 策策 劃劃 ， 不不 能能 稱稱 之之為為 一一 個個 好好 的的 策策 劃劃 。 為為 此此 ， 我我 們們 進進 行行 了了 大大 量量 的的 策策 劃劃 前前 期期 信信 息息 的的 收收 集集 和和整整 理理 工工 作作 ， 力力 爭爭 使使 本本 策策 劃劃 更更 貼貼 近近 市市 場場 ， 促促 成成 企企 業(yè)業(yè) 取取 得得 預預 期期 的的 經(jīng)經(jīng)濟濟 和和 社社 會會 效效 益益 。 在在 《《 東東 營營 市市 廣廣 利利 港港 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 》》中中 ， 廣廣 利利 港港 的的 發(fā)發(fā) 展展 定定 位位 是是 ：： 以以 引引 進進 外外 資資 和和 利利 用用 民民 間間 投投 資資 為為 主主 ，鼓鼓 勵勵 發(fā)發(fā) 展展 具具 有有 經(jīng)經(jīng) 濟濟 活活 力力 的的 外外 資資 企企 業(yè)業(yè) 和和 私私 營營 企企 業(yè)業(yè) ， 重重 點點 發(fā)發(fā) 展展 海海 產(chǎn)產(chǎn)品品 養(yǎng)養(yǎng) 殖殖 、 加加 工工 、 貿(mào)貿(mào) 易易 一一 體體 化化 的的 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 龍龍 頭頭 企企 業(yè)業(yè) 。 廣廣 利利 港港 批批 發(fā)發(fā) 市市場場 的的 建建 成成 ， 不不 但但 可可 以以 滿滿 足足 東東 營營 三三 縣縣 兩兩 區(qū)區(qū) 的的 水水 產(chǎn)產(chǎn) 品品 消消 費費 ， 濱濱 洲洲 、淄淄 博博 等等 周周 邊邊 地地 區(qū)區(qū) 因因 地地 理理 位位 置置 靠靠 近近 ， 也也 會會 來來 此此 進進 行行 水水 產(chǎn)產(chǎn) 交交 易易 。 廣廣 利利 港港 1987 年年 由由 勝勝 利利 油油 田田 投投 資資 建建設設 ， 1992 年年 移移 交交 市市 海海 洋洋 與與 漁漁 業(yè)業(yè) 局局 管管 理理 ， 20xx 年年 移移 交交 東東 營營 區(qū)區(qū) 廣廣 利利港港 管管 理理 局局 管管 理理 ， 根根 據(jù)據(jù) 《《 東東 營營 市市 人人 民民 政政 府府 關關 于于 發(fā)發(fā) 展展 海海 洋洋 經(jīng)經(jīng) 濟濟 加加 快快““ 海海 上上 東東 營營 ”” 建建 設設 的的 意意 見見 》》 、 《《 東東 營營 市市 海海 洋洋 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 規(guī)規(guī) 劃劃（（ 20xx20xx）） 》》 與與 《《 東東 營營 市市 城城 市市 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 》》 ， 廣廣 利利 港港 將將 成成 為為 未未來來 東東 營營 海海 洋洋 產(chǎn)產(chǎn) 品品 聚聚 集集 的的 國國 家家 一一 級級 漁漁 港港 。 土土 地地 征征 用用 情情 況況 開開 發(fā)發(fā) 單單 位位 即即 東東 營營 市市 鑫鑫 奧奧 特特 建建 材材 有有 限限 公公 司司 依依 法法 以以 拍拍 賣賣 形形 式式 購購得得 含含 中中 丹丹 冷冷 藏藏 廠廠 在在 內(nèi)內(nèi) 的的 資資 產(chǎn)產(chǎn) 及及 土土 地地 72480 平平 方方 米米 ， 土土 地地 變變 性性 為為商商 業(yè)業(yè) 用用 地地 ， 手手 續(xù)續(xù) 基基 本本 完完 成成 。 （（ 2）） 水水 文文 地地 質(zhì)質(zhì) ：： 根根 據(jù)據(jù) 地地 質(zhì)質(zhì) 勘勘 察察 結結 果果 ， 場場 區(qū)區(qū) 內(nèi)內(nèi) 地地 下下 水水 的的 化化 學學類類 型型 對對 建建 筑筑 混混 凝凝 土土 無無 腐腐 蝕蝕 性性 ， 對對 鋼鋼 筋筋 混混 凝凝 土土 結結 構構 中中 的的 鋼鋼 筋筋 無無 腐腐蝕蝕 性性 。 （（ 4）） 注注 重重 漁漁 港港 漁漁 碼碼 頭頭 的的 景景 觀觀 設設 計計 。 在在 景景 觀觀 上上 ， 注注 重重 造造 景景 提提 升升 建建筑筑 品品 質(zhì)質(zhì) ；； 在在 建建 筑筑 上上 ， 著著 力力 體體 現(xiàn)現(xiàn) 海海 洋洋 文文 化化 ， 建建 設設 一一 處處 極極 具具 海海 港港 特特色色 的的 建建 筑筑 豐豐 碑碑 ， 同同 時時 吹吹 響響 鑫鑫 奧奧 特特 品品 牌牌 在在 東東 營營 地地 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 的的 沖沖 鋒鋒 號號 角角 ，讓讓 ““ 建建 筑筑 銘銘 刻刻 歷歷 史史 、 讓讓 建建 筑筑 改改 變變 生生 活活 ”” 。 作作 為為 項項 目目 標標 志志 性性 引引 導導 ， 可可 配配合合 政政 府府 公公 建建 配配 套套 操操 作作 。 （（ 四四 ）） 大大 型型 海海 鮮鮮 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 ““ 漁漁 家家 賣賣 場場 ”” 建建 筑筑 于于 項項 目目 的的 中中 心心 位位 置置 ， 總總 規(guī)規(guī) 劃劃 面面 積積 六六 萬萬 平平 方方 米米 ， 是是 項項 目目開開 發(fā)發(fā) 的的 核核 心心 區(qū)區(qū) ， 由由 于于 啟啟 動動 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 不不 確確 定定 因因 素素 較較 多多 ， 建建 議議 分分 步步開開 發(fā)發(fā) ， 前前 期期 開開 發(fā)發(fā) 控控 制制 在在 三三 萬萬 平平 方方 米米 以以 內(nèi)內(nèi) ， 二二 期期 作作 為為 儲儲 備備 項項 目目 。 酒酒 店店 是是 建建 立立 在在 港港 口口 整整 體體 規(guī)規(guī) 基基 礎礎 上上 ， 面面向向 旅旅 游游 人人 群群 、 批批 發(fā)發(fā) 經(jīng)經(jīng) 營營 業(yè)業(yè) 主主 ， 為為 其其 提提 供供 餐餐 飲飲 、 娛娛 樂樂 、 住住 宿宿 、 會會議議 等等 服服 務務 ， 建建 議議 規(guī)規(guī) 劃劃 縮縮 小小 規(guī)規(guī) 模模 ， 還還 可可 結結 合合 旅旅 游游 資資 源源 的的 開開 發(fā)發(fā) ， 辟辟出出 部部 分分 面面 積積 建建 設設 ““ 漁漁 船船 展展 覽覽 館館 ”” ， 向向 國國 家家 旅旅 游游 局局 申申 請請 定定 點點 ， 收收藏藏 各各 種種 漁漁 具具 與與 漁漁 船船 模模 型型 ， 再再 現(xiàn)現(xiàn) 漁漁 港港 、 漁漁 船船 的的 發(fā)發(fā) 展展 歷歷 史史 ， 或或 者者 在在條條 件件 成成 熟熟 的的 情情 況況 下下 開開 發(fā)發(fā) 以以 旅旅 游游 渡渡 假假 為為 主主 ““ 產(chǎn)產(chǎn) 權權 式式 ”” 酒酒 店店 ， 對對 外外銷銷 售售 或或 合合 作作 經(jīng)經(jīng) 營營 。 在在 東東 城城 ， 黃黃 河河 工工 貿(mào)貿(mào) 園園 內(nèi)內(nèi) 的的 東東 營營 市市 裝裝 飾飾 材材 料料 市市 場場 、 市市 經(jīng)經(jīng) 濟濟 適適 用用 房房 中中 的的 商商 業(yè)業(yè) 步步 行行 街街 、沿沿 清清 風風 湖湖 的的 商商 業(yè)業(yè) 街街 等等 持持 續(xù)續(xù) 熱熱 銷銷 ；； 在在 西西 城城 ， 老老 商商 業(yè)業(yè) 街街 （（ 商商 河河 路路 ））改改 造造 項項 目目 、 長長 途途 客客 運運 西西 站站 附附 近近 的的 小小 商商 品品 城城 等等 商商 鋪鋪 價價 格格 一一 路路 攀攀 升升 ；；在在 東東 西西 城城 之之 間間 ， 金金 大大 地地 建建 材材 城城 、 鑫鑫 都都 建建 材材 市市 場場 、 鴻鴻 基基 大大 廈廈 、 方方大大 建建 材材 城城 等等 的的 建建 設設 也也 是是 如如 火火 如如 荼荼 。 專專 業(yè)業(yè) 市市 場場 啟啟 動動 已已 經(jīng)經(jīng) 不不 能能 靠靠 政政 府府 干干 預預 ，應應 借借 鑒鑒 外外 地地 先先 進進 的的 成成 功功 經(jīng)經(jīng) 驗驗 ， 快快 速速 啟啟 動動 市市 場場 來來 增增 加加 購購 房房 業(yè)業(yè) 主主 的的投投 資資 信信 心心 和和 購購 買買 愿愿 望望 ， 從從 而而 帶帶 動動 商商 品品 房房 銷銷 售售 。 （（ 一一 ）） 項項 目目 視視 覺覺 識識 別別 系系 統(tǒng)統(tǒng) 名名 稱稱 （（ 1）） 項項 目目 名名 一一 個個 好好 的的 項項 目目 名名 稱稱 ， 使使 人人 有有 親親 切切 喜喜 愛愛 之之 感感 ， 讓讓 人人 印印 象象 深深 刻刻 ，讓讓 人人 們們 注注 意意 、 記記 憶憶 、 喜喜 愛愛 、 傳傳 播播 。 附附 ：： 接接 待待 中中 心心 的的 設設 計計 要要 求求 詳詳 表表 序序 號號 內(nèi)內(nèi) 容容 設設 計計 要要 求求 1 接接 待待 中中 心心 室室 內(nèi)內(nèi) 外外 展展示示 室室 外外 巨巨 幅幅 噴噴 繪繪 廣廣 告告 、 燈燈 箱箱 、 導導 視視 牌牌 等等 2 接接 待待 中中 心心 功功 能能 分分 區(qū)區(qū) 項項 目目 展展 示示 區(qū)區(qū) 、 客客 戶戶 洽洽 談談 區(qū)區(qū) 、 大大 客客 戶戶 接接 待待 處處 、銷銷 售售 人人 員員 辦辦 公公 區(qū)區(qū) 3 接接 待待 中中 心心 大大 門門 橫橫 眉眉 項項 目目 公公 司司 名名 稱稱 和和 醒醒 目目 的的 接接 待待 中中 心心 標標 志志 4 接接 待待 中中 心心 形形 象象 墻墻 項項 目目 公公 司司 標標 志志 5 臺臺 面面 設設 計計 項項 目目 視視 覺覺 標標 準準 色色 的的 利利 用用 6 展展 板板 設設 計計 分分 類類 展展 示示 商商 業(yè)業(yè) 街街 、 市市 場場 、 酒酒 店店 、 公公 寓寓 的的 形形 象象和和 項項 目目 的的 詳詳 細細 介介 紹紹 7 接接 待待 中中 心心 導導 視視 牌牌 標標 志志 字字 體體 醒醒 目目 8 銷銷 售售 人人 員員 服服 裝裝 與與 項項 目目 標標 準準 色色 的的 協(xié)協(xié) 調(diào)調(diào) 和和 統(tǒng)統(tǒng) 一一 、 9 銷銷 售售 用用 品品 系系 列列 手手 提提 袋袋 、 水水 杯杯 、 椅椅 子子 、 茶茶 幾幾 等等 都都 作作 為為 項項 目目 視視覺覺 系系 統(tǒng)統(tǒng) 的的 運運 用用 10 樣樣 板板 房房 的的 設設 計計 結結 構構 、 面面 積積 、 裝裝 飾飾 與與 建建 成成 后后 符符 合合 （（ 三三 ）） 廣廣 告告 總總 體體 策策 略略 廣廣 告告 宣宣 傳傳 階階 段段 廣廣 告告 宣宣 傳傳 要要 針針 對對 確確 定定 的的 目。 （（ 2）） 道道 路路 名名 項項 目目 東東 側側 沿沿 廣廣 利利 河河 的的 大大 路路 向向 政政 府府 爭爭 取取 冠冠 名名 權權 ， 命命 名名 為為 ““ XX趕趕 海海 大大 道道 ”” 。 營營 銷銷 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 根根 據(jù)據(jù) 本本 項項 目目 市市 場場 定定 位位 和和 開開 發(fā)發(fā) 特特 點點 ， 項項 目目 的的 營營 銷銷 推推 廣廣 策策 略略 分分為為 以以 下下 四四 個個 部部 分分 。 東東 營營 市市 人人 均均 儲儲 蓄蓄 和和 人人 均均 消消 費費連連 續(xù)續(xù) 幾幾 年年 位位 居居 山山 東東 前前 列列 ， 特特 別別 是是 油油 田田 居居 民民 手手 中中 閑閑 置置 資資 金金 較較 多多 ，對對 于于 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 需需 求求 巨巨 大大 ， 期期 望望 有有 物物 美美 價價 廉廉 、 升升 值值 潛潛 力力 大大 的的 項項目目 出出 現(xiàn)現(xiàn) ， 本本 項項 目目 個個 性性 鮮鮮 明明 ， 是是 東東 營營 為為 數(shù)數(shù) 不不 多多 的的 海海 鮮鮮 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 ，項項 目目 集集 多多 種種 功功 能能 于于 一一 身身 ， 不不 但但 是是 廣廣 利利 港港 當當 地地 及及 相相 關關 漁漁 民民 、 水水 產(chǎn)產(chǎn)品品 經(jīng)經(jīng) 營營 商商 戶戶 的的 首首 要要 考考 慮慮 ， 還還 將將 是是 油油 城城 人人 民民 投投 資資 置置 業(yè)業(yè) 的的 重重 要要 選選 擇擇 。 『『 市市 場場 營營 銷銷 篇篇 』』 本本 篇篇 主主 要要 分分 為為 ““ 市市 場場 分分 析析 和和 營營 銷銷 戰(zhàn)戰(zhàn) 略略 ”” 兩兩 個個 內(nèi)內(nèi) 容容 ， 核核 心心 思思路路 是是 ““ 通通 過過 市市 場場 的的 啟啟 動動 帶帶 動動 和和 促促 進進 房房 產(chǎn)產(chǎn) 的的 銷銷 售售 ”” 策策 劃劃 過過 程程 嚴嚴 謹謹 ，涉涉 及及 核核 心心 內(nèi)內(nèi) 容容 的的 操操 作作 不不 做做 過過 多多 的的 文文 字字 描描 述述 。 有有 兩兩 種種 設設 計計 方方 案案 ：：一一 種種 建建 設設 ““ 單單 體體 結結 構構 市市 場場 ”” ， 降降 低低 業(yè)業(yè) 主主 入入 住住 門門 檻檻 ， 以以 改改 變變 漁漁 民民 ““ 路路邊邊 店店 ”” 傳傳 統(tǒng)統(tǒng) 經(jīng)經(jīng) 營營 模模 式式 。 作作 為為““ 造造 景景 升升 值值 ”” 的的 重重 要要 部部 分分 ， 在在 建建 筑筑 成成 本本 適適 當當 的的 范范 圍圍 內(nèi)內(nèi) 精精 心心 打打 造造 。 二二 、 文文 化化 價價 值值 定定 位位 東東 營營 是是 一一 個個 缺缺 少少 文文 化化 底底 蘊蘊 的的 城城 市市 ， 東東 營營 的的 建建 筑筑 也也 同同 樣樣 缺缺 少少文文 化化 內(nèi)內(nèi) 涵涵 ， 建建 筑筑 沒沒 有有 內(nèi)內(nèi) 涵涵 就就 如如 同同 人人 缺缺 少少 靈靈 魂魂 。本本 項項 目目 地地 塊塊 緊緊 靠靠 海海 港港 與與 天天 鵝鵝 湖湖 旅旅 游游 景景 區(qū)區(qū) ， 項項 目目 總總 體體 構構 思思 應應 涵涵 蓋蓋旅旅 游游 、 消消 費費 、 文文 化化 、 美美 食食 等等 多多 重重 含含 義義 。 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 布布 局局 工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項目四邊建