【正文】 國(guó)土面積 539 平方公里，其中城市建成區(qū)面積 平方公里，人口 38 萬(wàn)人。 德州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 20xx 年全 市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增加 億元 。平原、禹城、樂(lè)陵、齊河 4 縣市被確定為全國(guó)糧食大縣（市）。 其中恒升、恒源、萊鋼永鋒、德齊龍、齊河晨鳴、泰山體育器材 6 家企業(yè)利稅超過(guò) 2 億元。 1946 年 6 月德州解放，當(dāng)年經(jīng)中央人民政府同意設(shè)立縣級(jí)德州市。德州自古就有“九達(dá)天衢”、 “神京門(mén)戶(hù)”之稱(chēng)，是華東、華北重要的交通樞紐。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境利益，通過(guò)分析項(xiàng)目用地的資源價(jià)值，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研手段找出市場(chǎng)空白點(diǎn)及市場(chǎng)需求點(diǎn)，力求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及項(xiàng)目定位，使市場(chǎng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目 的目標(biāo)人群達(dá)到完美結(jié)合，吃透市場(chǎng)、規(guī)劃好項(xiàng)目建設(shè)，更好地圍繞后期銷(xiāo)售服務(wù)，控制好節(jié)奏，使得開(kāi)發(fā)出的住宅產(chǎn)品能以最快速度回收變現(xiàn)，是最明確也最直接的戰(zhàn)略目標(biāo)。 【戰(zhàn)略手段】 “因地制宜、以人為本”，這是我們對(duì)藍(lán)爵世家項(xiàng)目的策劃觀點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)只是為提升產(chǎn)品的個(gè)性化和品質(zhì)感服務(wù)的，住宅產(chǎn)品自身的素質(zhì)仍是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯， 5 條國(guó)道、 14 條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，京福高速公路貫穿南北，濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過(guò)，交通設(shè)施的發(fā)達(dá)為德州經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。解放后，德州地區(qū)的劃區(qū)有過(guò)幾次變動(dòng)，1990 年 1 月商河、濟(jì)陽(yáng)兩縣劃濟(jì)南后即成現(xiàn)在建制。 20xx 年德州市工業(yè)規(guī)模和效益提高幅度較大，工業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要力量。棉花是該市傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河 4 縣被定為國(guó)家棉花大縣， 20xx 年棉花總產(chǎn)達(dá) 萬(wàn)噸，是近十年來(lái)產(chǎn)量最高的一年。 德州市市區(qū)概況： 區(qū) 位： 德州市區(qū)位于市域西部，冀魯兩省交界地帶，北距天津 257 公里，西距石家莊215 公里，東南至濟(jì)南 120 公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要的開(kāi)發(fā)開(kāi)放城市，是德州市委、市政府駐地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。位于德州市區(qū)東部 3公里處，與市區(qū)相連。 城市發(fā)展規(guī)劃摘要： 《德州市城市總體規(guī)劃》確定德州市的城市性質(zhì)為 ：冀魯交界地區(qū)的交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心和重要的工貿(mào)城市。道路建設(shè)以主次干道為主，著重抓好快速通道、進(jìn)出口、外環(huán)路和停車(chē)場(chǎng)建設(shè)，拓寬改造天衢西路鐵路立交涵洞，改建文革橋，對(duì)東方紅路東段、迎賓北路、共青團(tuán)路、新湖南路等進(jìn)行改造，逐步向西打通三八路，建設(shè)改造天衢路、鐵西路、順河路、文化路、湖濱南路，貫通東方紅路 至河?xùn)|新區(qū)，基本形成主次干道分明、東西聯(lián)系便捷的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 以城隍廟商業(yè)街、天豐廣場(chǎng)、迎賓大市場(chǎng)等為主的商業(yè)項(xiàng)目主要分布于西部，金谷園、和平公寓、市直機(jī)關(guān)小區(qū)、東方家園等為代表的近年開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目主要分布于區(qū)域北部和東部，同大多數(shù)城市一樣，目前該區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)得的土地較少，主要分布于區(qū)域東部和北部偏東方向；區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)順序?yàn)橹胁?，中西部，東部，除鐵西和河?xùn)|區(qū)域外，其他幾個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)順序和該區(qū)域大致類(lèi)似。尚東， 高地從房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域構(gòu)成要素來(lái)看，南城區(qū)核心生活區(qū)外圍區(qū)域的整體素質(zhì)要優(yōu)于北部工業(yè)區(qū)和鐵西區(qū)，與北部城區(qū)的西部相比各有千秋，但在整體上要略遜一籌，尤其是在居住的成熟度和機(jī) 能配套方面。該區(qū)域銜接市區(qū)中心與德州北部工業(yè)區(qū)，是德州的傳統(tǒng)老城區(qū)，新建小區(qū)與中古居住區(qū)相互錯(cuò)合，形態(tài)略顯混亂，區(qū)域內(nèi)人口密集，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜、傳統(tǒng)居民較多。錦繡園，貴都花園等 ，多層均價(jià) 2100～ 2600 元 /㎡ 鐵西區(qū)板塊： 鐵西區(qū) 板塊 指鐵路以西的城區(qū)區(qū)域，是以大中型工業(yè)、商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)為主的混合區(qū)域；與城市中心區(qū)域雖然相對(duì)距離不遠(yuǎn)但干線鐵路的壁壘型隔絕危害極大的消弱了該區(qū)域的區(qū)域吸納力。 其二，德州市的整體房?jī)r(jià)架構(gòu)不合理，德州目前中心地段和邊緣地段的房?jī)r(jià)價(jià)差不足一千元，這在其它城市中是極為罕見(jiàn)的，這種情況不利于房地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展。 3）高端產(chǎn)品激烈，低端市場(chǎng)需求尚未有效釋放： 放眼目前的德州房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上的明星級(jí)項(xiàng)目都是以中高端為主，而今年準(zhǔn)備面世的幾個(gè)大項(xiàng)目都又將矛頭指向了德州的高端市場(chǎng)，高端市場(chǎng)不同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)彼此的競(jìng)爭(zhēng)，都極為激烈。德州房地產(chǎn)市場(chǎng)上長(zhǎng)期以來(lái)產(chǎn)品供給的主力面積一直偏大，造成這一現(xiàn)象的原因很多，在一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期這也是合理的，因?yàn)榇藭r(shí)需求市場(chǎng)的主體本身就是需求金字塔頂?shù)母叨丝驮?，他們的需求面積片大是在特定時(shí)期的特定體現(xiàn)。 3）板塊優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，高品質(zhì)樓盤(pán)相對(duì)集中： 受城市規(guī)劃發(fā)展和城市各市政設(shè)施完備度的影響，未來(lái)幾年德州市住宅開(kāi)發(fā)市區(qū)東部及河?xùn)|區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤(pán)在該區(qū)域相對(duì)集中，中心城區(qū)以舊城改造為主，受城市重心影響，高品質(zhì)的小高層、高層多分布于此區(qū)域，營(yíng)業(yè)房市場(chǎng)仍將集中在市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、新興住宅區(qū)域附近。 產(chǎn)品配套 : 各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無(wú)較大差異，基本都是采用預(yù)留電話(huà)接口、寬帶接口等方式。目前僅剩余少量位置較差之雙拼別墅。 歷史高端項(xiàng)目 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 20xx 年取消集資建房和福利分房后，商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升 ,開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)操作水平不斷提高，在市場(chǎng)的不同時(shí)期出現(xiàn)了一批在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下較有影響力的相對(duì)高端項(xiàng)目，在其開(kāi)發(fā)推廣過(guò)程中的市場(chǎng)反應(yīng)以及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目產(chǎn)生了一定程度的影響和借鑒。但是美中不足的是該項(xiàng)目建筑質(zhì)量極差，滲漏嚴(yán)重，在較大程度上影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)口碑。 ※ 其 他 此外像市中心花園、東方家園以及貴司的新湖家園項(xiàng)目，依靠項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品特色在各自時(shí)期的市場(chǎng)格局中，均處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的高端位置。產(chǎn)品面上單純的 某一點(diǎn)或者方面的創(chuàng)新已 經(jīng)不再是一個(gè)項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)及其運(yùn)作項(xiàng)目綜合品質(zhì)之間的較量。其二，可以增加車(chē)位數(shù)量，更好的實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。X 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 銷(xiāo)售價(jià)格： 20xx 年底西側(cè) 3 棟多層 1～ 6F 均價(jià) 2680 元 /㎡；公開(kāi)優(yōu)惠 7%； 20xx 年 6 月均價(jià) 2712 元 /㎡， 1F 2820 元 /㎡， 2F 2840 元 /㎡， 3F 2815 元 /㎡，4F 2750 元 /㎡， 5F 2650 元 /㎡， 6F2400 元 /㎡。小高層預(yù)計(jì)起價(jià) 2500 元 /㎡。于 20xx 年初開(kāi)始銷(xiāo)售，計(jì)劃于 20xx 年底交房，目前進(jìn)度地基開(kāi)挖，銷(xiāo)售率約 50%。但產(chǎn)品細(xì)節(jié)表現(xiàn)上仍未能擺脫早期產(chǎn)品粗糙、敷衍的通病，普遍重建筑實(shí)體而輕文化內(nèi)涵，建筑風(fēng)格、藝術(shù)品質(zhì)等仍停留在簡(jiǎn)單的抄襲、模仿與拼湊階段，不倫不類(lèi)的項(xiàng)目所占比例較大。 預(yù)期時(shí)間： 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 20xx 年底開(kāi)工建設(shè)。 售價(jià)與節(jié)奏： 該項(xiàng)目一期 20xx 年 7 月以均價(jià) 1300 元 /㎡左右推出，短期內(nèi)大部分即銷(xiāo)售，未進(jìn)行銷(xiāo)售控制。 特色產(chǎn)品： 270 度觀景洋房； ※ 賓海產(chǎn)品規(guī)劃由小高層和多層住宅組成。我司認(rèn)為下階段德州小高層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不但是營(yíng)銷(xiāo)推廣的競(jìng)爭(zhēng)，更是產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，必須使產(chǎn)品具有差異化的品質(zhì)特征，再輔以積極而有具有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)手段，項(xiàng)目才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。左右項(xiàng)目定位的因素很多，而其中最主要的因素依然是產(chǎn)品定位，因?yàn)闃潜P(pán)操作的成敗很大程度上取決于目標(biāo)客戶(hù)群的界定，因此在對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，具有針對(duì)性地界定購(gòu)買(mǎi)人群，才能達(dá)到給整體項(xiàng)目定位的目的，并且銷(xiāo)售也就有的放矢。 ○有 著靈活的思考和前衛(wèi)追求，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。此外項(xiàng)目主題定位還應(yīng)該從目標(biāo)消費(fèi)者心理需求的角度出發(fā)，結(jié)合先天的地理優(yōu)勢(shì)和不同的具體使用需求，做居住對(duì)生活方式的極大改變和帶來(lái)的投資增值的層次性提升， 對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的社會(huì)心理價(jià)值預(yù)期進(jìn)行市場(chǎng)誘導(dǎo)，圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體的需求心理展開(kāi)項(xiàng)目主題定位。隨著市政配套的日益完善，該區(qū)塊已 日益為投資者所看好。 旺鋪： 本案商業(yè)之所稱(chēng)之為“旺鋪”，有以下三個(gè)理由支撐： 本案住宅用戶(hù)為商鋪提供了固定而強(qiáng)大的消費(fèi)群； 本項(xiàng)目周邊，擁有龐大的消費(fèi)群體； 本案處于商業(yè)繁華的東方紅路段，附近商圈為德州最為繁榮的商業(yè)圈之一。 ○純粹歐陸風(fēng)格： 歐陸風(fēng)格指項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和外部建筑形式，采用歐洲風(fēng)格是項(xiàng) 目與“至尊高貴”品質(zhì)的最佳的切入點(diǎn)，如前文所述，我們采用歐陸風(fēng)格是“為貴而歐”的目的使然，在指導(dǎo)思想已經(jīng)有所體現(xiàn)故不再贅述，歐陸風(fēng)情也能突出項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟的風(fēng)格。 （三）商業(yè)用途客源： 主要分為投資型客源和經(jīng)營(yíng)型客源兩類(lèi)，主要為部分投資者和經(jīng)營(yíng)者。結(jié)合我司多年操盤(pán)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同需求客 戶(hù)特征喜好的掌握，并且便于表述直接，依然物業(yè)需求為分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，將目標(biāo)客源分為多層客源和小高層客源和商業(yè)客源三大類(lèi)現(xiàn)根據(jù)客源社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析： （一） 多層客源： 主要構(gòu)成人員： 年輕新銳階層、政府官員、企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)。 根據(jù)多年的高端市場(chǎng)策劃經(jīng)驗(yàn)和對(duì)目前高端項(xiàng)目的深刻認(rèn)知，我司認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)體現(xiàn)項(xiàng)目高端的表現(xiàn)形式無(wú)外乎如下方面：在建筑造型或外部環(huán)境上， 通常采用歐洲經(jīng)典建筑元素 符號(hào) 給人以強(qiáng)烈的外部感官刺激，彰顯一種至尊的氣勢(shì)，進(jìn)而用氣勢(shì)顯現(xiàn)高端品質(zhì)，這也不失為一條屢試不爽的捷徑，在中國(guó)眾多的城市都遍地開(kāi)花；其次為注重建筑細(xì)部， 譬如開(kāi)發(fā)節(jié)能、生態(tài)、健康、環(huán)保型建筑，用這些 產(chǎn)品附加功能 倡導(dǎo) 促進(jìn)居住方式和生活理念的提升，從而 來(lái)映襯項(xiàng)目高尚至尊品質(zhì)，這些在文化氣息濃厚的城市尤為突出；除此之外就是高科技智能化住宅，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上體現(xiàn)極強(qiáng)的時(shí)代前瞻性，充分采用目前建筑領(lǐng)域領(lǐng)先的科技成果達(dá)到至尊領(lǐng)先的目的，在科技發(fā)達(dá)的城市或區(qū)域比如北京中關(guān)村堪稱(chēng)代表。 綜 述 通過(guò)對(duì)以上德州高端項(xiàng)目市場(chǎng)的縝密調(diào)研和嚴(yán)謹(jǐn)分析，我司認(rèn)為在目前的市場(chǎng)背景下，客戶(hù)、市場(chǎng)都發(fā)生較大變化，因此開(kāi)發(fā)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)理念也必須得以提升才能適應(yīng)市場(chǎng)，并且對(duì)于整個(gè)策劃過(guò)程都具有指導(dǎo)借鑒。由德州賓海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積 萬(wàn)㎡，在建 105F，目前進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房，計(jì)劃于 20xx 年 11 月交付使用，面積規(guī)劃 88～ 258 ㎡，沿街主要為小戶(hù)型，內(nèi)側(cè)均為 130 ㎡以上大戶(hù)型，目前僅剩余少量高樓層極大面積戶(hù)型。 20xx 年三期預(yù)計(jì)均價(jià) 20xx 元 /㎡左右。 ※ 新城市花園 項(xiàng)目概況： 位于東方紅路南沙王河西，占地 320 畝，建筑面積 萬(wàn)平方米，由德州開(kāi)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃設(shè)計(jì)。例如起單元入口的局促、公共空間處理的粗糙敷衍等等。雖然就項(xiàng)目自身而言，雖然該項(xiàng)目在總體規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品塑造等產(chǎn)品面方面表現(xiàn)平庸、鮮有亮點(diǎn)，但是在良好的地理位置、完善的周邊配套、較高的生活便利度以及項(xiàng)目前期較高的內(nèi)部?jī)?yōu)惠支撐下該項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)較為樂(lè)觀。銷(xiāo)售速率月均 30 余套，最高 130 套，最低 3 套。公園尚東： 項(xiàng)目簡(jiǎn)況： 位于天衢路以南，三八路以北，杏園路以西， 南臨 1800 畝的長(zhǎng)河景區(qū)。規(guī)劃由13 棟小高層組成，占地面積 萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積約 9 萬(wàn)㎡，在建南部 5 棟，工程進(jìn)度主體封頂，于 20xx 年底對(duì)外預(yù)售，在售 1＃、 3～ 6＃樓，其中 4＃較早公開(kāi)，已基本銷(xiāo)售完畢，目前主要銷(xiāo)售的 6＃樓，正式開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售速度較為緩慢。 總 結(jié) ： 綜合來(lái)看德州早期的高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)多集中于能否做出吸引買(mǎi)家而市場(chǎng)上沒(méi)有的創(chuàng)新賣(mài)點(diǎn)，如規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、智能 化等產(chǎn)品某一點(diǎn)或者方面的突破，普遍存在不注重宏觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格和微觀細(xì)節(jié)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，推廣策略被動(dòng)呆板，缺乏整合營(yíng)銷(xiāo)理念，物業(yè)服務(wù)與項(xiàng)目匹配程度存在相當(dāng)差距的通病。 ※ 天寶嘉園 位于天衢中路，占地 70 畝，規(guī)劃面積 7 萬(wàn)平米，產(chǎn)品環(huán)藝小品規(guī)劃較有特色，地理位置優(yōu)良，具備高端項(xiàng)目潛質(zhì)。 ※ 貴都花園 位于解放路與樂(lè)園南街交匯處東南，基地位置歷史上屬傳統(tǒng)棚戶(hù)區(qū)，周邊居住環(huán)境較為凌亂且西鄰蘇祿王墓。獨(dú)棟 3800～ 4000 元 /㎡，雙拼別墅 3600 元 /㎡，聯(lián)體別墅3200 元 /㎡， 總 結(jié)： 與同類(lèi)城市相比，德州別 墅類(lèi)頂端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)一般，交易量較小，我司認(rèn)為主要是有效供應(yīng)不足，頂端需求并未得到充分引導(dǎo)與釋放，總體來(lái)看產(chǎn)品供應(yīng)量較小，且產(chǎn)品品質(zhì)普遍偏低。 整體規(guī)劃 : 目前項(xiàng)目的整體規(guī)劃多較為呆板，鮮有個(gè)性化亮點(diǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下，制勝的唯一出路就是把產(chǎn)品做好，規(guī)劃則是第一步，好的規(guī)劃可以有效的提升項(xiàng)目附加價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。當(dāng)然對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大戶(hù)型的利潤(rùn)空間更大，所以使得小高層市場(chǎng)的戶(hù)型稍偏大。 5）品牌效應(yīng)漸露 鋒芒： 隨著德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟與規(guī)范，消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)品牌的關(guān)注程度越來(lái)越高，其實(shí)質(zhì)是對(duì)支撐品牌的開(kāi)發(fā)商的信任與認(rèn)可。 4）開(kāi)發(fā)理念和操盤(pán)水平仍待提高； 部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念陳舊， 投資只憑經(jīng)驗(yàn)，忽視科學(xué)決策，重視后期銷(xiāo)售，不重視前期的市場(chǎng)定位策略。 2）個(gè)人成為商品房購(gòu)買(mǎi)主體，需求主體向 中、低端靠攏： 德州自從貨幣化住房制度實(shí)行以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比例逐年增加，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展初期需求市場(chǎng)的主體為一批先富裕起來(lái)的人，比如一些私營(yíng)業(yè)主或個(gè)體老板，比如灰色收入群體等。區(qū)域居民主要由傳統(tǒng)歷史居民、較多流動(dòng)人口、以及產(chǎn)業(yè)工人構(gòu)成；區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有 時(shí)代花園 ， 鳳凰雅園， 德興但同時(shí)也存在烈士陵園、德監(jiān)等場(chǎng)所以及除主干道外區(qū)域內(nèi)道路狀況較差和靠近工業(yè)區(qū)等會(huì)在一定程度上影響區(qū)域內(nèi)房