【正文】 融街 金融街控股股份有限公司 原名重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，成立于 1996年 6月 18日 ，系經(jīng)中國包裝總公司批準(zhǔn)， 由華西包裝集團公司獨家發(fā)起， 以所屬重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)有限責(zé)任公司為主體組建的股份有限公司。 至 20xx 年 6 月 30 日止，公司的總資產(chǎn)達 億，凈資產(chǎn)為 億元人民幣。 重大事件 (1)金地集團 20xx年 9月 18日 金地集團：公布董事會決議暨召開臨時股東大會的公告 來源：上交 所 金地 (集團 )股份有限公司于 20xx年 9月 17日以通訊方式召開三屆九次董事會，會議審議通過如下決議： 一、通過關(guān)于延長公司申請增發(fā)社會公眾股 (A股 )決議有效期的議案：提請股東大會追認(rèn)有關(guān)增發(fā)社會公眾股 (A股 )決議在 20xx年 10月 14日至 20xx年 10月 18日期間有效。 1— 6月，其房地產(chǎn)銷售面積、結(jié)算面積分別達到 、 ，同比分別增長 93%、 208%，其主營業(yè)務(wù)收入的大幅增長均源于此。 (2)萬科 20xx年 9月 24日 萬科Ａ：可轉(zhuǎn)換公司債券發(fā)行提示性公告 來源：深交所 現(xiàn)將萬科轉(zhuǎn) 2發(fā)行的有關(guān)事項提示如下： 萬科 A 本次發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，面值為 100 元 /張 ，發(fā)行數(shù)量 199,000 萬元，期限為 5 年 ,利率為第一年 1%、第二年 %、第三年 %、第四年 %、第五年 %。在持續(xù)擴張的同時，萬科的資產(chǎn)負債率并沒有上升， 20xx年末萬科的資產(chǎn)負債率是 %， 20xx年一季度末為 ％，均處于同行業(yè)偏低水平，離央行政策的調(diào)控線還有相當(dāng)?shù)木嚯x。此外，通過這次合作，可以使萬科在國際資本市場上具備進一步融資資格，可以吸引更多國際投資者的股權(quán)投資。規(guī)劃建筑面積達 141 萬平方米的金融街中心區(qū)現(xiàn)已投入建設(shè)。 京城酒店格局將變 據(jù)了解，金昊房地產(chǎn)在與金融街簽署上述協(xié)議的同時，還與美國威斯汀酒店管理有限公司正式簽署了北京金融街威斯汀酒店委托管理合同。這家酒店的誕生，將逐步打破北京高檔酒店分布不均的局面，以滿足金融商務(wù)活動的需求為目標(biāo)，帶動北京市高檔酒店的整體管理水平。另一方面，銀行廣泛辦理消費信貸和住房抵押貸款的業(yè)務(wù)。 第一次世界大戰(zhàn)以后，中國民族資本主義工商業(yè)得到發(fā)展，相繼成立多家商業(yè)銀行，并開始以投資、抵押、信托等形式參與房地產(chǎn)業(yè)。 新中國建立初期，盡管實行了計劃經(jīng)濟體制，并對房地產(chǎn)所有制和財政金融體制進行了改革，但城市房地產(chǎn)仍允許買賣、典當(dāng)、贈與或交換，金融業(yè)也在一定程度上參與房地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。最為典型的是溫州炒房團，民間說法是其擁有的資金達 1500 億元。如果系統(tǒng)性風(fēng)險出現(xiàn)，消費者只能延期還貸，全部風(fēng)險將轉(zhuǎn)移到銀行。由此產(chǎn)生的超額利潤就是房地產(chǎn)泡沫的根源。 從土地購置面積看，北京、上海上半年分別同比下降 %和 %，廣東同比增長 %；土地開發(fā)面積，北京和廣州分別同比下降 %和 %，上海同比增長 %，表明主要城市的土地購置面積和開發(fā)面積均有不同程度下降。 20xx/4/11 央行 存款準(zhǔn)備金率由 7%上調(diào)到 %， 4 月 25 日實施。因此，房地 產(chǎn)企業(yè)在其快速擴張期間必然會面臨經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負的問題。 將以上 P/E、 P/B 數(shù)據(jù)列圖如下： 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)市盈率、市凈率比較金地集團萬科A金融街招商局A北京城建 銀基發(fā)展 中國國貿(mào) 中華企業(yè) 張江高科 棲霞建設(shè)新黃浦上實發(fā)展陸家嘴房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)上市公司 P/EP/E(E)P/B（X） 由圖，我們可以清楚的看到 金地集團、萬科集團和金融街三家企業(yè) 的 P/E ratio 處于 行業(yè) 較低水平，而 對 P/B ratio 而言，除金融街的該指標(biāo)略高于行業(yè)平均 水平 ，其它兩家公司都低于或與行業(yè)平均水平持平 。 而金地集團和金融街，在經(jīng)過早期的快速增長期后，理論增長率也逐年下降，特別是金融街，其早期的理論增長率曾高達 57%，而當(dāng)前其在金融街內(nèi)的地塊已基本開發(fā)殆盡，而其異地開發(fā)能力和盈利能力尚街考驗，因而增長率不宜設(shè)得過高 。 萬科的 A 股股價 和 B 股股價基本反映了其內(nèi)在價值，該股票的 A 股與 B 股價格基本一致，反映出較好的流通性。對于金地，建議繼續(xù) 增持其股票；對金融街，建議謹(jǐn)慎增持； 而對萬科 A、B 股 ，雖然有良好的經(jīng)營業(yè)績做支撐，由于該公司多次發(fā)行新股、可轉(zhuǎn)債，其現(xiàn)有股價已經(jīng)基本反映其內(nèi)在價值， 不過考慮其在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢地位及未來發(fā)展的良好預(yù)期，其股價可能會在一定程度上超過其內(nèi)在價值，且 未來良好的發(fā)展也會影響對其內(nèi)在價值的評估， 建議 觀望或 謹(jǐn)慎增持 。 (二 )投資結(jié)論 由 GE 矩陣的總體分析，我們認(rèn)為 金地集團和萬科集團 接近于 金牛型企業(yè)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)吸引力均未 達到金牛型企業(yè)的要求，萬科的在行業(yè)中的競爭優(yōu)勢仍較為 突出，具有較 大的市場潛力，是值得投資的好項目 ，而金 地集團競爭實力和市場占有率均與萬科有一定差距，不過仍具一定投資價值 。 因而， 充分考慮三者各自的競爭實力和行業(yè)狀況，三者的穩(wěn)定增長率依次為 8%、 24%、 5%。 六、總結(jié)：投資建議 (一 )FCFE 評估分析 20xx 年， 國民經(jīng)濟較快增長。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，因此金融政策的變化將直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 20xx/4/26 中共中央 政治局會議強調(diào)要堅決遏制盲目投資和低水平擴張，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水 泥、 房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例 。 從住宅竣工銷售數(shù)據(jù)看，除廣東住宅竣工面積 同比下降 %外，其余均保持不同幅度的增長，增幅最大是北京住宅竣工面積，同比增長 59%；竣工銷售面積比顯示，北京、上海住宅市場供仍小于求，廣東住宅市場供仍大于求。實際上還維持不到那時候，因為房地產(chǎn)商已囤積的低價土地一旦集中投入，或者銀行一旦收緊信貸，就會擊穿泡沫。銀行最怕呆賬，我國商業(yè)銀行大約有 25%的呆賬， 一旦 經(jīng)過這 樣的 房地產(chǎn)泡沫洗劫，可能到 40%?？梢坏┓康禺a(chǎn)泡沫破裂房價開始下降，給這些投資行為帶來的損失就會一發(fā)不可收拾。 （ 2） 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀 房地產(chǎn)泡沫 具體 表現(xiàn)在 以下六個方面： 第一個標(biāo)志是我國的房地產(chǎn)以 25%以上的高發(fā)展速度持續(xù)增長 5 年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但由于以下因素這個調(diào)整周期延長了：北京奧運會造成的建設(shè)高潮，加入 WTO 和開放國內(nèi)市場刺激外商投資，人民幣升值預(yù)期刺激國際投機資本進入， 在以上海為中心的長江三角洲產(chǎn)生資本聚集效應(yīng)，國內(nèi)投機資本炒作房價，既得利益集團有意維持泡沫等等，其惡果是維持時間越長，泡沫越大，損失越大。在上海、天津等城市，外國銀行的抵押貸款當(dāng)中以房地產(chǎn)作抵押的一般都占一半以上。在 50 年代，美國商業(yè)銀行對工商業(yè)貸款與對消費者貸款(消費信貸和住房抵押貸款 )的數(shù)量大體相當(dāng)。該款項計入公司 20xx 年度非經(jīng)常性損益。 據(jù)統(tǒng)計，目前北京有星 級飯店 614家，客房數(shù)達 ，至 20xx年，北京星級酒店將達到 800家，客房數(shù)將超過 13萬間。 金融街受益不小，根據(jù)協(xié)議，公司 應(yīng)向金昊公司收取的土地開發(fā)費總額為15,150萬元，金昊公司將根據(jù)協(xié)議約定及土地開發(fā)工作的進展分期分批向公司支付土地開發(fā)費。 HI 的標(biāo)準(zhǔn)是尋找中國主要的、最大的開發(fā)商，擁有良好的信用記錄、穩(wěn)健的財務(wù)狀況、豐富的開發(fā)經(jīng)驗及成功操作的項目。他特別強調(diào)，萬科進行的境外融資一定是以具體項目為主體的。初始轉(zhuǎn)股價格為 元 /股?？梢姡凑杖廖迥甑膽?zhàn)略規(guī)劃，金地集團已經(jīng)完成了以深圳、北京、上海為中心的華南 、華北、華東區(qū)域擴張的戰(zhàn)略布局。 三、通過本次增發(fā)社會公眾股 (A股 )完成后公司新老股東共享公司滾存利潤的議案。 其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以商用物業(yè)為主。公司國有法人股占注冊資本的 ％，由華西包裝集團公司持有變更為由北京金融街建設(shè)集團持有。在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中倡導(dǎo)城市居民住宅，并以中檔及中高檔居民住宅為開發(fā)主導(dǎo)方向，開始穩(wěn)步推進上海、北京、天津、青島、沈陽等重點城市的跨區(qū)域發(fā)展計劃。當(dāng)時，該公司的主要業(yè)務(wù)是統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)上步區(qū)屬下工業(yè)村。 金地實業(yè)開發(fā)總公司的前身可以追溯到 1988年成立的深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司。 1993年，萬科根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，看準(zhǔn)城市居民住宅這一潛力極大的市場，將房地產(chǎn)作為主導(dǎo)業(yè)務(wù)。 北京金融街建設(shè)集團與華西包