【正文】 省會(huì)級(jí)城市）市區(qū)區(qū)域，是開發(fā)城市高等碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 級(jí)物業(yè)不可多得的地塊，被地產(chǎn)界譽(yù)為鉆石地段的明珠。?？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使?？诘臑I海土地價(jià)值得到回歸。 （ 5）建立城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，依據(jù)人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，及時(shí)調(diào)控城市建設(shè)用地投放總量，合理確定建設(shè)時(shí)序，切實(shí)加強(qiáng)土地資源的管理，嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模 。 從總體而言， 海南 住宅市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ， 置業(yè)者受宏觀調(diào)控政策影響相對(duì)較少，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的政策消化，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的回應(yīng)日趨理性 ,而且走的更高 。海南，憑借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境，自然成了他們的居家、度假、養(yǎng)生的首選。 土地購(gòu)置面積完成情況表（表 3） 土地購(gòu)置面積 扣除美麗沙項(xiàng)目后 （萬(wàn)平方米） 增長(zhǎng) % 增長(zhǎng) % 2月 倍 3月 倍 4月 倍 5月 倍 6月 倍 造成上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)的主要原因有： 部分大型項(xiàng)目已竣工，如陽(yáng)光經(jīng)典等項(xiàng)目； 新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)共 40 家，雖然只比去年同期減少 1 家，但新開工 面積卻減少了 萬(wàn)平方米； 部分大型項(xiàng)目在去年底前已完成土地交易，而今年還未開工，如浪琴灣休閑度假村（去年完成土地購(gòu)置 9425 萬(wàn)元，項(xiàng)目目前在前期準(zhǔn)備階段， 7月份準(zhǔn)時(shí)開工）、美麗沙等項(xiàng)目。今年 6 月 1 日國(guó)家正式頒布實(shí)施 “ 國(guó)六條 ” 。 三、經(jīng)濟(jì)適用住房占住宅施工面積比重最小 住房類型結(jié)構(gòu)對(duì)比表（表 2） 住宅施工面積（萬(wàn)平方米） 普通住房占比 % 經(jīng)濟(jì)適用房 ％ 別墅、高檔 占比 % 公寓占比 % 2 月 3月 4月 5月 6月 從表 2 中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，?？谑衅胀ㄗ》勘戎剌^大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟(jì)適用房最小，只占一成。具體特點(diǎn)如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不穩(wěn)定，占固定資產(chǎn)完成投資比重逐漸下降。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 （ 2）?？谑袌?chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 （ 4） 2021 年中到 2021 年中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格失常，國(guó)內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房?jī)r(jià)飆升，嚴(yán)重偏離價(jià)值。 本項(xiàng)目地塊周邊 已經(jīng)形成規(guī)模高尚社區(qū)，配套齊全，開發(fā)易于控制，流程成熟，市場(chǎng)潛力巨大，且地塊升值空間較大； （ 2）項(xiàng)目產(chǎn)品適合市場(chǎng)，且項(xiàng)目收益較高，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 （ 3）建議盡快落實(shí)資金與項(xiàng)目啟動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)歷年來(lái)?？谑蟹康禺a(chǎn)變化的規(guī)律，目前面臨 3～ 5 年的市場(chǎng)盤整期，本項(xiàng)目剛好打這個(gè)時(shí)間差，以期在盤整期后，本項(xiàng)目立即可以進(jìn)入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。昌煒玉園項(xiàng)目共分三期開發(fā)。它是一個(gè)典型的“城市經(jīng)營(yíng)”案例。海南的房地產(chǎn)投資增幅再度上揚(yáng)。 在城鎮(zhèn)居民八大類消費(fèi)支出中，衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通與通信、教育文化娛樂(lè)服務(wù)、居民等五類消 費(fèi)支出呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增速明顯快于去年同期，而醫(yī)療保健類是八大類消費(fèi)支出中唯一減少的。同時(shí)，泰國(guó)、香港、江浙、京滬、廣東等地的大的資本也開始聚焦海南，這些大地產(chǎn)集團(tuán)看好海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛進(jìn)島開發(fā)，勢(shì)必造成海南地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加速。建成后將成為南中國(guó)乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。 在 2021 年國(guó)慶期間的海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會(huì)上，僅僅幾天的時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)賣出 238 套商品房，成交金額 3000 多萬(wàn)元。?？?GDP 占全省的 40%，財(cái)政總收入占全省的 50%，利用外資占全省的 60%，固定資產(chǎn)投資占全省的 55%。據(jù)對(duì)全省九大行業(yè) 310家企業(yè)監(jiān)測(cè)調(diào)查，2021 年，作為反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的企業(yè)家信心指數(shù)為 ， 2021 年為 ；反映微觀主體運(yùn)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)為 ， 2021 年為 。海南必將成為中國(guó)乃至世 界的國(guó)際化休閑、度假、居住、會(huì)展目的地。年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年降水 ,510 月雨量為 ,年平均相對(duì)濕度為 85%.常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東 南風(fēng)。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場(chǎng)上基本沒(méi)有同類產(chǎn)品。為了充分展示這片濱海寶地的魅力，2021年開始，?？谑姓幌е亟饑?guó)際招標(biāo)，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 新昌煒是煒華的全資股東，省二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實(shí)力雄厚，在海南開發(fā)建設(shè)南興 大廈、洋昌大廈、福昌大廈、友利園大廈、玉和花園 1 期、 2 期、 3 期、昌煒玉園一區(qū)等； 省房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)組織了海南省 2021 至 2021 年度房地產(chǎn)開發(fā) 20 強(qiáng)排序活動(dòng) 中， 新昌煒 榮獲海南地產(chǎn)前 12 強(qiáng)；公司 在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當(dāng)高的品牌知名度。昌煒玉園項(xiàng)目共分三期開發(fā)。第一期為昌煒玉園一區(qū)，歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；第二期為昌煒玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 新昌煒 一貫秉承 以人為本、追求卓越 的經(jīng)營(yíng)理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)。它依托海甸溪和?？跒车奶烊粌?yōu)勢(shì)，重點(diǎn)選取了濱江、濱海和港口這三大 “題材 ”做文章，營(yíng)造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂(lè)休閑的聚集地 ， 成為?？趯?duì)外旅游、觀光、商貿(mào)、購(gòu)物、休閑等的時(shí)尚交流平臺(tái)， 充分 展示 濱海城市個(gè)性。 玉和花園 一期的銷售自從開盤就一路飄紅，甚至開創(chuàng)了海南購(gòu)房新的銷售摸式及銷售速度， 360 多套商品房已基本售完，并積累了大量的二期意向客戶 ?? 各種跡象表明， 碧海御園項(xiàng)目 的市場(chǎng)前景是樂(lè)觀的，依然能成為行業(yè) 、 媒體、購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)。平均風(fēng)速 。 海南經(jīng)濟(jì)情況。宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)從上年的 相對(duì)景氣 區(qū)間攀升至 較景氣 區(qū)間，為 1998 年建立景氣監(jiān)測(cè)調(diào)查制度以來(lái)最為景氣的一年。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，?？谑姓雠_(tái)了一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)處置爛尾樓，以美化?？冢唤鼉赡?，不惜重金邀請(qǐng)國(guó)際著名的設(shè)計(jì)單位對(duì)海口市總體規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī) 劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進(jìn)行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績(jī)，海口的輪廓已清晰可見。此外，還達(dá)成購(gòu)房意向 615 套， 成交金額 億元。 ?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。根據(jù)人均 GDP 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。 目前， 海南 省買房、買車的居民越來(lái)越多。這主要是近幾年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國(guó)的結(jié)果。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引投資，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有 6,000 多平方米的中心花園、 6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積 18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積 26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。 （ 4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對(duì)稍長(zhǎng)，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率。國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊樓市投碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 機(jī)行為，連續(xù)出臺(tái)了三次政令。 2021 年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場(chǎng)，包括泰達(dá)、 魯能 、寶安、 中 信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國(guó)內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)：和記黃埔、中國(guó)保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣 250 億元，新世界 億元拍下?？诿利惿常瑥V東富力聯(lián)合海南怡豐 15 億打造香水灣，雅居樂(lè) 130 億加入建設(shè)清水灣項(xiàng)目 …… 由于 “ 國(guó)六條 ” 和 “ 國(guó)十五條 ” 等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗(yàn)證。在海南各大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，《意見 》八條規(guī)定頒布至今，海口沒(méi)有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場(chǎng)反應(yīng)出奇平淡。今年上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比一季度回落 個(gè)百分點(diǎn)， 但較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。從整體上看，上半年新一輪的宏觀調(diào)控政策，并沒(méi)有影響到海口市各類住房的結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)適用房的比重從 4 月份起逐漸減少，要貫徹落實(shí) “ 國(guó)六條 ” ，下半年必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度。受 “ 國(guó)六條 ” 的影響，?？谑蟹康禺a(chǎn)平均銷售價(jià)格不太穩(wěn)定 ，在6 月份時(shí)呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)（見下圖）：前 5 個(gè)月普通住房的平均銷售價(jià)格一直控制在 2500元以下， 3 月份最低（ 2361 元）， 4 月份開始有所上升， 6 月份時(shí)有所突破，達(dá)到 2504元；經(jīng)濟(jì)適用住房在 3 月份時(shí)達(dá)到 2324 元， 4 月份開始回落， 5月份回落到 2021 元， 6 月份時(shí)又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢(shì)，從 2 月份的3728 元上升到 6月份的 4259 元，在 5月份時(shí)已突破了 4000 元。 目前海南房產(chǎn)市場(chǎng)正趨于平穩(wěn) 發(fā)展 ,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開。不僅外部環(huán)境給海南本地地產(chǎn)市場(chǎng)的帶來(lái)極大的促進(jìn)作用，在海南，本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和利好政策也極大的刺激和 鼓勵(lì)著地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 、政策等因素 海口市政府積極推動(dòng)城市建設(shè)，著力打造“中華民族的后花園”和“理想的第二居住地”的品牌，并于 2021 年 12 月榮獲“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。 碧海御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 項(xiàng)目位于?？谑泻？跒?，是海口城市中心的海岸線，背靠金貿(mào)區(qū)，面向大海，是都市繁華、陸地敦厚與海洋廣闊的過(guò)渡區(qū)域，既享受著海水的滋潤(rùn)與自然的天籟，又有得天獨(dú)厚的自然資源和地理優(yōu)勢(shì)。挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值。 2021 年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立新的?？谑泻?，這片土地憑借其優(yōu)越的先天條件，?？跒车膰?guó)際規(guī)劃，尤其沿江靠海地區(qū)，更引起人們的關(guān)注（ 05 年 2 月市政府已確定，沿海、沿江一線地區(qū)不再批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目）。本項(xiàng)目西邊是?？诟?、西海岸，東有萬(wàn)綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊 洲海峽，世紀(jì)大橋，南有大都市的各項(xiàng)配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺(tái)、樓、閣、小橋流水” ?? ? 品牌優(yōu)勢(shì)： 新昌煒是海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上級(jí)公司，是 2 級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實(shí)力雄厚，在海南開發(fā)過(guò)南興大廈、玉和花園 1 期、 2 期、 3 期、昌煒玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽(yù)，知名度較高。 劣勢(shì)及威脅 ? 政策方面： 20212021 年房地產(chǎn)界可謂“政策年”，國(guó)家宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的利空因素大于利