【正文】 49 環(huán)境保護(hù)措施 50 節(jié)能措施 51 第十章 項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員 53 項(xiàng)目組織 53 勞動(dòng)定員 54 第十一章 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo) 54 建設(shè)管理 54 招標(biāo)投標(biāo) 55 招標(biāo)基本情況表 55 第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 56 第十三章 投資估算與資金籌措 57 投資估算內(nèi)容 57 投資估算的編制說明 58 投資估算 60 投資計(jì)劃及資金籌措 61 第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 62 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和說明 62 財(cái)務(wù)盈利能力分析 63 盈虧平衡分析 65 敏感性分析 66 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 67 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)性分析 68 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 68 外部風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 68 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 3 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及工作階段 項(xiàng)目名稱：鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目 工作階段：可行性研究 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目的開發(fā)商，是經(jīng)工商局批準(zhǔn)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。智能化管理、寬帶入戶。城上城片區(qū)地址較為偏僻，城市環(huán)境較差，已經(jīng)不適應(yīng)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加財(cái)政收入，促進(jìn)居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動(dòng)鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有很大的促進(jìn)作用和重要的意義。同時(shí)，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)城市化的客觀要求，是對(duì)長(zhǎng)期以來政府統(tǒng)包統(tǒng)攬建設(shè)、管理城市方式的一種突破，它有利于發(fā) 揮城市資源經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 項(xiàng)目的建設(shè)能滿足當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求 隨著人民群眾收入的明顯提高，到 20xx 年末城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入超過了 16800 元，力爭(zhēng)突破 17000元，年均增長(zhǎng) 10%以上，因而群眾要求改善居住環(huán)境的需求也就越加迫切，這就為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的購買力基礎(chǔ)，特別是一些市場(chǎng)定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢(shì)明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)展空間和市場(chǎng)前景相當(dāng)樂觀。另外，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 13 在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。 從鎮(zhèn)雄縣的消費(fèi)者購房面積的調(diào)查顯示，在鎮(zhèn)雄縣此類選擇意向符合了主要家庭的構(gòu)成和居住習(xí)慣， 100 平方米的房子最受青睞，有 ％的受訪者意向購買 90100 平方米的房子， 100110 平方米也有著較大的需求量，意向購買者分別占 ％，另外， 110150平方米房子的意向購買者將近占 ％，而 150 平方米以上的市場(chǎng)需求量較小，意向購買者占 ％。 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)： 1．地理位置優(yōu)越。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 17 第 四 章 項(xiàng)目定位 功能定位 城上城舊城改造項(xiàng)目根據(jù)鎮(zhèn)雄縣客戶潛在市場(chǎng)的判斷，建議將該項(xiàng)目住宅定位為：高品質(zhì)、高品味、生態(tài)型，內(nèi)斂性的高檔住宅小區(qū)。 區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分 （ 1）縣城原有居民購買 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 18 此部分買房者大部分為改善型置業(yè)， 御景灣 小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，完善的物業(yè)管理是吸引這部分人群的一個(gè)重要因素。 考慮不同視野和朝向，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議采用兩極化的 政策，以利于最大限度地吸納客戶。 2．采用自銷的方式進(jìn)行銷售。 C，大于等于 10176。 工程場(chǎng)地地震安全評(píng)價(jià) 根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自 1998年 3 月 1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程，必須達(dá)到抗震設(shè)防要求。項(xiàng)目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項(xiàng)目可直接接市政電纜供電即可滿足項(xiàng)目供電需求。主干道連 s320 省道上。 本案是舊城改造的項(xiàng)目，先利用原的可利用資源在通過不斷的思考在原基礎(chǔ)上打造一座符合城市風(fēng)范商業(yè)小區(qū)，合理的搭配的小區(qū)的景觀能給人感覺景觀豐富，非常臨近自然的效果，讓小區(qū)更展現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值，成為城市的新焦點(diǎn)?；趯?duì)項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境及道鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 26 路的分析，為充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)并結(jié)合朝向因素分別布置六棟 2架空層 +28 層的高層住宅。 商業(yè)設(shè)置 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 27 在樓底層的設(shè)置有 1層集中商業(yè)，用以滿足小區(qū)內(nèi)部的基本日常用品的購買需求。進(jìn)入車流環(huán)道后可以直接從旁邊的地下室停車場(chǎng)人口便利的進(jìn)入小區(qū)的地下車庫。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 29 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 1 1 總用地面積 m2（畝） 17905 2 地上建筑面積 m2 3 總建筑面積 m2 計(jì)入容積率面積 m2 ／ 其中 住宅面積 m2 商業(yè)面積 面積 m2 公共服務(wù)設(shè)施面積 m2 其他 m2 ／ 不計(jì)容積率面積 m2 ／ 其中 容積率 ／ 綠化率 % 建筑密度 % 其他 m2 ／ 4 地下室停車位 戶 488 5 總戶數(shù) 棟 890 單體建筑方案 （一）功能布置 高層住宅：戶型靈活變化，既注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又能提供獨(dú)特的居住空間體驗(yàn)，符合市場(chǎng)要求和現(xiàn)代居住空間的要求。 商業(yè)裙樓 : 沿地塊南面布置的商業(yè)裙房，柱網(wǎng)設(shè)置規(guī)整統(tǒng)一又和諧變化， 既滿足了功能需求又良好順應(yīng)城市道路，為城市提供了優(yōu)質(zhì)的開放空間。 裙房立面力求表達(dá)清晰明朗為主，融入現(xiàn)代元素，層次分明，輪廓線豐富，體量穿插咬合，輔以橫豎向線條，配合精確的比例分割，塑造了寓意明確而又簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，極具變幻的立面形象，在近人尺度注重細(xì)節(jié)的刻畫和材料的運(yùn)用；運(yùn)用不同材料的對(duì)比，塑造建筑細(xì)部。 基礎(chǔ)型式 由于無地質(zhì)勘探報(bào)告，高層住宅初步估計(jì)采用樁基礎(chǔ)；具體樁類型及截面尺寸待詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告提供后再定。次 未預(yù)見水量： 10% 用水量：該居住小區(qū) 884 戶，平均每戶 36人，按常住3536人，每人每天用水為 8L10 L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為 30m3。區(qū)內(nèi)沿主鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 36 要道路設(shè)置一定的消火栓，按 120m 間距一側(cè)設(shè)置。 材料 室內(nèi)生活給水管采用高級(jí) PVC 供水管。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 38 供電系統(tǒng) 住宅： 60W/ m2 商業(yè)： 80W/m2 室外道路、廣場(chǎng)照明： 1020W/m2 同時(shí)使用系 數(shù)： 功率因數(shù)： 住宅、商業(yè)負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)，客梯、生活水泵電力、為二級(jí)負(fù)荷，消防用電負(fù)荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級(jí)負(fù)荷。對(duì)重要負(fù)荷如消防用電設(shè)備（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)電源、應(yīng)急照明等）、客梯、重要商業(yè)等用電均采用雙電源供電。 、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標(biāo)志的應(yīng)急疏散照明。商業(yè)采用25179。 ， 45米及以上樓層設(shè)置水平避雷帶；建筑物內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和混凝土內(nèi)鋼筋應(yīng)相互連通，并與引下線連通。 、總配電箱、弱電設(shè)備房、電梯機(jī)房預(yù)留接地裝置，供電系統(tǒng)設(shè)有防雷電波侵入保護(hù)措施。 4．區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來電話電纜。 5db 范 圍，圖像質(zhì)量主觀評(píng)價(jià)不低于 4 級(jí)。 4. 小區(qū)設(shè)安全技術(shù)防范系統(tǒng)中心控室于管理用房?jī)?nèi)。動(dòng)力》； 7. 《暖通空調(diào)氣象資料集》 1989 年； 8. 建筑專業(yè)提供的方案設(shè)計(jì)圖紙、資料等。 2．變電站、配電間采用機(jī)械通風(fēng)，變電站換氣次數(shù)按消除余熱量計(jì)算，配電間按換氣次數(shù) 5 次 /h計(jì)。乙級(jí)防火門用戶門及樓梯間的門。高層住宅，為一類居住建筑，采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)，室內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并在車庫及商鋪內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。 4．變壓器室、配電室設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開式噴頭。 通風(fēng)消防設(shè)計(jì) 設(shè)平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)及火災(zāi)時(shí)排煙系統(tǒng)，住宅前室及樓梯間開戶外窗，采用自然通風(fēng)系統(tǒng)，不設(shè)排煙系統(tǒng)。 噪聲：施工作業(yè)、建筑機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲，產(chǎn)生的機(jī)械噪聲為 70～ 100dB(A)。 水土流失：施工期場(chǎng)地開挖等活動(dòng)將會(huì)使地表土松散，在大雨或暴雨天氣下受地表徑流的沖刷作用而發(fā)生水土流失。 (晝間 60db(A)夜問 50 dB(A)) 3．水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3838— 20xx