【正文】 經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展將進(jìn)一步推動(dòng)本地房地產(chǎn)的健康發(fā)展 根據(jù)鎮(zhèn)雄縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要的精神，緊緊圍繞縣委、縣政府確定的把鎮(zhèn)雄建設(shè)成為“集鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 8 重工、商貿(mào)為一體獨(dú)具滇東北特色的現(xiàn)代化中等生態(tài)山地城市”和“西南經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)軸，對(duì)內(nèi)開發(fā)的重要門戶”的目標(biāo)，為加快鎮(zhèn)雄經(jīng)濟(jì)融入黔西北經(jīng)濟(jì)帶、成渝經(jīng)濟(jì)圈，泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，進(jìn)而打通融入中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)新通道，構(gòu)筑“西進(jìn)、東出、南聯(lián)、北開”的新格局，按照科學(xué)規(guī)劃、加快建設(shè)、嚴(yán)格管理、全面提升的要求，全面實(shí)施城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，推倒“城鄉(xiāng)二元墻”。片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)混亂、狹窄、擁擠，無(wú)法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?dòng)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 推進(jìn)舊城區(qū)改造，完善城市功能，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用 鎮(zhèn)雄縣認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的精神，以黨的重要思想為指導(dǎo)，充分調(diào)動(dòng)勤勞智慧的鎮(zhèn)雄人民，進(jìn)一步營(yíng)造濃厚的“項(xiàng)目興縣”氛圍，以項(xiàng)目帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著鎮(zhèn)雄縣群眾生活水平的逐步提高，以及鎮(zhèn)雄縣城的快速發(fā)展情況，城上城舊城改造項(xiàng)目定位 于為提升縣城舊城片區(qū)的環(huán)境、為舊城片區(qū)的居民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 根據(jù)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì) ,結(jié)合地塊情況進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的內(nèi)容可概括為： （ 1）總建筑面積 ，其中：地下面積 20885m2；地上建筑面積 101933m2。主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目部通過(guò)公司全體員工的不懈努力，現(xiàn)已初具規(guī)模，人員共有 15 人，內(nèi)設(shè)財(cái)務(wù)部、工程部、營(yíng)銷部、市場(chǎng)管理辦等部門，分工精細(xì)，專業(yè)化程度高。法定代表人為黃良杰，公司地址設(shè)在鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)文林路。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 4 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 城上城舊城改造項(xiàng)目位于烏峰鎮(zhèn)新街社區(qū)天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間， 主干道連 s320 省道，項(xiàng)目用地西北側(cè)為毛家灣，南側(cè)為鎮(zhèn)雄縣政府 ,地段較為偏僻，其開發(fā)對(duì)于帶動(dòng)提升縣城舊城片區(qū)發(fā)展具有重要意義。 城上城項(xiàng)目是鎮(zhèn)雄縣政府在 20xx首屆博覽會(huì)暨 21屆昆交會(huì)上簽約的招商引資項(xiàng)目。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 與 云南城市規(guī)劃建筑研究設(shè)計(jì)院有限公司 簽訂的關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的合同書； 2.《鎮(zhèn)雄縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第 十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 3.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB5035220xx； 4.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595； 5.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999； 6.《住宅建筑規(guī)范》 GB5036820xx； 7.《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ4888； 8.《汽車庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ10098 9.《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 10.《鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 、規(guī)范、定額； ； 研究范圍 研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 7 算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。舊城區(qū)建筑存在部分老式結(jié)構(gòu)的房屋，新建筑也是無(wú)序翻建，片區(qū)建筑極為混雜低層次。成為鎮(zhèn)雄縣城市建設(shè)新亮點(diǎn)。 由于受金融危機(jī)影響，我國(guó)部分省市房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。當(dāng)前，該片區(qū)吸引部分來(lái)自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動(dòng)，具備農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方向，城上城片區(qū)建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為小區(qū)附近的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和舊城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)輻射提供良好的基礎(chǔ)。 市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。科 學(xué)規(guī)劃城市，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)城市，不僅有利于聚集優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代生產(chǎn)力的發(fā)展，而且有利于發(fā)展社會(huì)事業(yè)，推動(dòng)文明建設(shè)，有利于充分發(fā)揮城市綜合服務(wù)功能，從根本上提升人民生活質(zhì)量。當(dāng)前關(guān)鍵是要抓住經(jīng)營(yíng)城市的核心內(nèi)容，即規(guī)劃和土地，發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)經(jīng)營(yíng)城市的調(diào)控作用，搞活土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的發(fā)展。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 12 同時(shí)隨著鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新的投資理念和營(yíng)銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時(shí)代已開始步入鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場(chǎng)引發(fā)的這場(chǎng)需求與供給變化正在改變著鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢(shì)。 （ 2）鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合鎮(zhèn)雄縣的城市總體規(guī)劃，已經(jīng)通過(guò)鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃委員會(huì)的審查。 同時(shí)要切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。城上城舊城改造項(xiàng)目擬進(jìn)行商業(yè)、住宅綜合開發(fā)，物業(yè)市場(chǎng)定位為高品質(zhì)、高品位、集休閑度假和商住為一體的生態(tài)性、內(nèi)斂型高檔社區(qū)，主要目標(biāo)客戶群定位為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)鎮(zhèn)雄縣發(fā)展前景比較看好的客戶。 目前鎮(zhèn)雄縣新建商品房?jī)r(jià)格可觀 根據(jù)最新調(diào)查，目前鎮(zhèn)雄縣縣城區(qū)新建商品房的價(jià)格在3100 元 /m2 左右，已經(jīng)能與大部分地州級(jí)城市想媲美，超出大部分縣級(jí)城市的均價(jià)，其發(fā)展前景十分樂觀。 根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在分析今后幾個(gè)月及明年房?jī)r(jià)走勢(shì)方面時(shí)，調(diào)查顯示未來(lái)鎮(zhèn)雄房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間會(huì)維持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并呈現(xiàn)如下特點(diǎn) ,首先是新建商品房銷售將繼續(xù)保持平衡態(tài)勢(shì)，價(jià)格基本穩(wěn)定 。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間，因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。在以下部分的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，是參考目前該項(xiàng)目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測(cè)價(jià)格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè) 的理論收益率。 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。主要指處于事業(yè)顛峰時(shí)期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨(dú)立工作 。 （ 2）農(nóng)村人口進(jìn)城后購(gòu)買商品房 此部分買房者大部分是首次置業(yè)， 御景灣 小區(qū)合理的價(jià)格是吸引 這部分人群的一個(gè)重要因素。住宅銷售起價(jià)為 3000 元 /m2，最高價(jià)格為 3400元 /m2。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 銷售方式定位 銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。 3．采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。 C，日照 小時(shí)，無(wú)霜期 218天，多年平均降雨量 。 C，的活動(dòng)積溫320810176。 地質(zhì)條件 在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流、地下空洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象 ，建筑場(chǎng)地類別為二類，適宜建設(shè)。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)。項(xiàng)目所在地緊靠第一水廠 ， 使得本項(xiàng)目供水有保證。 通訊 本項(xiàng)目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項(xiàng)目的需要。 環(huán)境條件 擁有良好的自然景觀，地勢(shì)高低錯(cuò)落有致，是建設(shè)中高檔住宅項(xiàng)目的理想用地。是個(gè)舊城改造的項(xiàng)目，在原地形上建設(shè)用地總面積為 17905 ㎡。 云南省昭通市鎮(zhèn)雄縣的舊城改造的項(xiàng)目，在原來(lái)的地形上建設(shè)用地范圍。 設(shè)計(jì)的主要原則 1．滿足中高端居住者的居住需求； 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 25 2．滿足業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂的需求； 3．符合鎮(zhèn)雄縣的總體規(guī)劃； 4．充分考慮客戶的實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，配套適宜、實(shí)用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設(shè)計(jì)的多樣性和合理性。 營(yíng)建優(yōu)美的居住環(huán)境及繁榮的商業(yè)環(huán)境的高品質(zhì)社區(qū)，帶動(dòng)城市局部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造宜人的高尚居住品質(zhì)，在考慮社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)提升用地的經(jīng)濟(jì)效益，使工程達(dá)到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢。在 向南側(cè)方向布置兩棟 2+20層高層住宅和兩棟 2+15 層的高層住宅。在小區(qū)的車流環(huán)道設(shè)置地下停車場(chǎng)人口以利小區(qū)車輛便利進(jìn)入地下車庫(kù)，以人為本的設(shè)計(jì)讓小區(qū)的住戶真正感受便利，讓小區(qū)更展現(xiàn)價(jià)值。 交通 本方案交通組織設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔，安全和 實(shí)用，使居住出行更便捷，商業(yè)文化更充滿活力。商業(yè)人流與小區(qū)人流相互獨(dú)立，互不干擾。為了充分的滿足時(shí)代的需要加以充分考慮，二層的地下室停車 場(chǎng)擁有相當(dāng)多的，充分的滿足了住戶停車位。小區(qū)各級(jí)道路縱坡不大于 ％；人行道有臺(tái)階時(shí)均設(shè)輪椅坡道。另外該戶型還提供了小區(qū)中央庭園方向的人行出入口。在向南側(cè)方向布置兩棟2+20 層高層住宅和兩棟 2+15 層的高層住宅。 地下車庫(kù)：方案在地下一次集中設(shè)置了大型的二層地下停車庫(kù)，合理的柱網(wǎng)控制，不僅增加了停車位，還為車庫(kù)使用帶來(lái)了充分的便利。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 31 住宅公共部分： 地面：高級(jí)防滑地磚 墻面：高級(jí)環(huán)保涂料 天棚：混合砂漿噴涂料頂棚 （三） 立面造型設(shè)計(jì) 注重現(xiàn)代建筑風(fēng)格的表達(dá)，及其與歐式建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （四）配套公共服務(wù)設(shè)施用房 配套公共服務(wù)設(shè)施用房主要包括商業(yè)用房、車庫(kù)、設(shè) 備機(jī)房。其余屬于一類。本可研暫按人工挖孔樁考慮。日 商業(yè)： 6L/人178。 水源：由市政給水管道引二根 DN250進(jìn)水管至小區(qū)清水池，在小區(qū)內(nèi)形成生活 —— 消防環(huán)狀管網(wǎng)。給水系統(tǒng)根據(jù)給水壓力≤ 的原則豎向設(shè)減壓閥分區(qū)。 設(shè)置消防水池，消防水池與生活水池共一套供水管網(wǎng)。 屋面雨水經(jīng)管道收后排至室外管網(wǎng)。 室內(nèi)排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水鑄鐵管。 生活泵、消防泵等進(jìn)出水管上均設(shè)橡膠軟接頭，并做隔鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 37 震基座。 2．備用電源 由附近區(qū)域變電站向小區(qū)變電站雙路 10KV 供電，互為備用，一級(jí)負(fù)荷由市電及柴油發(fā)電機(jī)供給，作為消防、客梯、部分重要商業(yè)、生活水泵、應(yīng)急照明等其他重要用電設(shè)備的應(yīng)急備用電源。 由低壓配電室至各用電場(chǎng)所的配電方式根據(jù)不同情況分別采用樹干式或放射式配電至各層配電柜及控制柜。插電回路設(shè)專用 PE線，并設(shè)有漏電保護(hù)裝置。 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制：建筑物保護(hù)等級(jí)為二級(jí)，地下室、商業(yè)樓設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制。 ，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 40 飾照明燈。 4熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個(gè)屋面組成不大于 10m179。 4 熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個(gè)屋面組成不大于 20m179。住宅引下線的間距不應(yīng)大于 18 米。利用建筑物每層外輪廓圈梁內(nèi)兩根不小于 ?16的主鋼筋焊成封閉環(huán)，組成均壓環(huán)，并與引下線連通。環(huán)形接地連接線需與所經(jīng)過(guò)的鉆孔灌注樁混凝土管樁二根主筋焊接或混凝土管樁樁頂鋼板焊接。采用防雷接地、保護(hù)接地、工作接地、弱電系統(tǒng)接地。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)干線采用光纜，水平布線采用五類 4 對(duì) UTP線。按每對(duì)電話主線服務(wù) 5080m2 建筑 面積算，需安裝電話約 1000門。每層設(shè)一電視分線箱，并在各住戶單元中的主臥室、臥室、起居室、書房處設(shè)置電視插座。 2. 每單元設(shè)一進(jìn)線點(diǎn)，每一弱電豎井設(shè)一上升點(diǎn)，每層設(shè)一只電視分支器盒。 2．安全防范系統(tǒng)包括在底層、二層設(shè)置門磁、窗磁及紅外幕簾探測(cè)器，起居室、主臥室設(shè)置緊急報(bào)警按鈕，其余各層設(shè)置門磁及緊急報(bào)警按鈕。 消防報(bào)警系統(tǒng) 1．本工程汽車庫(kù)部分設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)。公共區(qū)域設(shè)置應(yīng)急廣播，每層或每一防火分區(qū)一路。 設(shè)計(jì)范圍 、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)； 。通風(fēng)換氣次數(shù)平時(shí)為 4次 /h，汽車出入頻率高時(shí)為 6次 /h。 3．水泵房采用機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)為 5 次 /h。 。丙級(jí)防火門用于管井檢修門。 結(jié)構(gòu)消防設(shè)計(jì) 采用剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板及屋面板，填充墻體、梁柱均為現(xiàn)澆鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)。 按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)，設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度： 8L/，作用面積：160m2 。 2. 水源：室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。水池、水箱及加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用 電氣消防設(shè)計(jì) ，以雙回路電源互為備用。 (1)疏散樓梯（包括防煙樓梯間前室）、消防電梯及前室設(shè)應(yīng)急照明。 第九章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放 標(biāo)準(zhǔn)要求 (一 )環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1．環(huán)境空氣質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3095— 1996)修改單中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)． 2．聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3096— 20xx中 2 類標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響因素 建設(shè)期 污水：施工廢水及施工營(yíng)地產(chǎn)生的少量生活污水。 固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營(yíng)地產(chǎn)生的少量生