【正文】 來(lái)實(shí)現(xiàn)最初土地所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)，中國(guó)還面臨著一個(gè)巨大的問(wèn)題，就是人口老齡化問(wèn)題。從最古老的母系社會(huì)開(kāi)始，國(guó)代的中國(guó)人開(kāi)始為自己的生存而尋求一種能夠持續(xù)的提供生存資源的方式。速度快、周期短，是中國(guó)人口再生產(chǎn)類(lèi)型轉(zhuǎn)變的顯著特點(diǎn)。，增長(zhǎng)17%。2）農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。4)宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保：農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。龐大的人口壓力，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中土地的大量占用流失，給中國(guó)的人民生活保障帶來(lái)越來(lái)越大的壓力。征得同意并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理部門(mén)審批后再進(jìn)行流轉(zhuǎn)交易，以規(guī)范農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)行為。當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的勢(shì)頭越來(lái)越好，這也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的出路和方向。土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善，直接影響土地的流轉(zhuǎn)。目前，全省土地流轉(zhuǎn)還處于自發(fā)階段，許多土地流轉(zhuǎn)都沒(méi)有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系。二、影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素認(rèn)識(shí)不到位。我們要加強(qiáng)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度建設(shè)，引導(dǎo)、完善、規(guī)范農(nóng)村土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)研究，對(duì)于農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。這種不規(guī)范的狀態(tài)，容易引發(fā)農(nóng)戶之間的土地糾紛。這些行為勢(shì)必?fù)p害農(nóng)民的切身利益。對(duì)土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的糾紛依法進(jìn)行調(diào)解、仲裁。其次，農(nóng)村土地的承包戶有權(quán)從土地流轉(zhuǎn)中獲得合法收益，任何組織和個(gè)人不得擅自截留、扣繳；再次，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須依法有序進(jìn)行，在承包期內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)權(quán)單方解除土地承包合同，不得改變土地所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系，不得隨意改變土地承包關(guān)系，不準(zhǔn)借土地流轉(zhuǎn)改變土地所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途；已形成穩(wěn)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的應(yīng)當(dāng)簽訂流轉(zhuǎn)合同，以規(guī)范和保障流轉(zhuǎn)關(guān)系，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入規(guī)范化運(yùn)行軌道。應(yīng)積極培育土地流轉(zhuǎn)中介組織，建立相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和信息、咨詢、評(píng)估等服務(wù)系統(tǒng)，收集、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，擬定土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)格，協(xié)調(diào)土地資源的配置，協(xié)助辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，條件成熟的地方可組建土地信托服務(wù)中心、土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等，為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，為農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)搭建平臺(tái)?！蓖瑫r(shí)，在中國(guó)廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開(kāi)始了局部或區(qū)域試驗(yàn)，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。3）流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范，缺少管理。與上年相比，%，%，%，%，%。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，建國(guó)以來(lái)人口再生產(chǎn)類(lèi)型的重大轉(zhuǎn)變，都是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的條件下發(fā)生的。提高的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家。人不斷的從煩勞的農(nóng)業(yè)耕種中解脫出來(lái)，同時(shí)，因?yàn)榭萍紟?dòng)的經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，大量的人力都放棄了古老的耕田而生的生存方式，選擇了打工、經(jīng)商等更具有經(jīng)濟(jì)潛力的行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，土地的征用量在不斷的增加，生態(tài)保護(hù)的退耕還林、退耕還草的政策的延伸，可耕地的數(shù)量在不斷的減少之中，而土地的產(chǎn)量卻無(wú)法隨之而增加。多年的居住讓人對(duì)自己的居住環(huán)境、居住氛圍產(chǎn)生了一定的依賴(lài)，一定的羈絆。2)冒險(xiǎn)型：受到現(xiàn)代社會(huì)文明發(fā)展的影響，部分中國(guó)居民出于對(duì)新生事物的好奇，期待對(duì)部分東西的嘗試。二是土地流轉(zhuǎn)需要進(jìn)一步規(guī)范。還需要相應(yīng)的法律法規(guī)開(kāi)不斷的約束其發(fā)展現(xiàn)狀，從而來(lái)不斷規(guī)范和控制土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，而使土地流轉(zhuǎn)能夠健康有序的進(jìn)行下去。來(lái)指引土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行的落后地區(qū)的發(fā)展。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉(zhuǎn)，必須由農(nóng)經(jīng)站指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，進(jìn)行合同登記、鑒證。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權(quán)分離”，即村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，土地流轉(zhuǎn)合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)行社員代表大會(huì)、理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。但是，在實(shí)踐和運(yùn)作中取得一定成效的同時(shí)，也還存在一些問(wèn)題。從土地流轉(zhuǎn)后的使用情況來(lái)看，農(nóng)戶間相互流轉(zhuǎn)的土地絕大部分仍然用于糧油生產(chǎn)，而外來(lái)業(yè)主則將流轉(zhuǎn)土地用于養(yǎng)殖業(yè)、特色農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。將流轉(zhuǎn)土地用于糧食生產(chǎn)的，按復(fù)種計(jì)算，平均每畝總收入為1050元1250元之間，扣除生產(chǎn)所需的物質(zhì)費(fèi)用150200元，人工費(fèi)用500元以上，凈收入僅有300400元左右，如果還要扣除流轉(zhuǎn)費(fèi)，幾乎無(wú)利可得。大大小小的業(yè)主進(jìn)入農(nóng)村進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)后，為謀求最大的經(jīng)濟(jì)效益，一般都能適應(yīng)市場(chǎng)需要，精心挑選項(xiàng)目，從事優(yōu)質(zhì)水果、茶葉、香料、花卉、蔬菜等的種植，優(yōu)良品種畜禽的養(yǎng)殖，這就進(jìn)一步優(yōu)化了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)向優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效方向發(fā)展。四是促進(jìn)了農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。全市流轉(zhuǎn)的30多萬(wàn)畝土地中農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)占了70%以上。（二）業(yè)主流轉(zhuǎn)的投機(jī)性。二是流轉(zhuǎn)的主體不符。（六）違法改變承包土地的用途。長(zhǎng)期形成的土地平均擁有、所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)機(jī)械統(tǒng)一的模式明顯不適應(yīng)農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。因此按照法律和政策的規(guī)定做好土地承包關(guān)系的完善工作極其重要。二是大力解決二輪承包遺留的各種問(wèn)題。（二）徹底放活農(nóng)民土地使用權(quán)。這種狀況下，農(nóng)民缺乏對(duì)土地充分的處置權(quán)，因而既不能有效抵制各種方式的強(qiáng)制流轉(zhuǎn)，也阻礙了那些長(zhǎng)期在外務(wù)工經(jīng)商且已經(jīng)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定生活確實(shí)不需要土地的農(nóng)民放棄承包土地?！掇r(nóng)村土地承包法》在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)賦予了農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，《物權(quán)法》的出臺(tái)又進(jìn)一步對(duì)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了物權(quán)性質(zhì)的確定和保護(hù)。在這個(gè)前提下，采取適當(dāng)?shù)拇胧┖娃k法，明確所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地承包權(quán)的有效流轉(zhuǎn)，是用好農(nóng)用地的必由之路。在當(dāng)前的情況下，對(duì)于農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包，要指導(dǎo)好雙方相互協(xié)商好利益關(guān)系，建立報(bào)集體經(jīng)濟(jì)組織備案的制度；嚴(yán)格農(nóng)戶之間承包地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定，建立發(fā)包方審查同意制度，轉(zhuǎn)讓的合同制度；建立健全嚴(yán)格的外來(lái)的業(yè)主流轉(zhuǎn)管理制度，建立資質(zhì)審查、合同簽訂、并鑒證或公證、事后監(jiān)督的規(guī)程。建立流轉(zhuǎn)面積大、涉及農(nóng)戶多的土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、控制和處置機(jī)制?？h鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)應(yīng)該建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的相關(guān)服務(wù)工作。也就是說(shuō)，全市有大約30%的耕地通過(guò)各種土地流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行耕種。土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)取向開(kāi)始顯現(xiàn)。其它地方根據(jù)耕地的等級(jí)不同租金在100元至300元不等?？偟膩?lái)說(shuō)，全市土地流轉(zhuǎn)還處在一個(gè)分散的小規(guī)模狀態(tài)，大多數(shù)農(nóng)戶還沒(méi)有因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)而獲得更多的收益，也沒(méi)有因土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地、資金、技術(shù)和勞動(dòng)力資源的優(yōu)化配置，不能很好地適應(yīng)加快建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新要求。尤其是偏遠(yuǎn)山區(qū)，土壤肥力差的，即便是農(nóng)民自愿流轉(zhuǎn)土地，也不會(huì)有專(zhuān)業(yè)化組織和種植大戶來(lái)流轉(zhuǎn)土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機(jī)構(gòu)撤并后，人員較少，職責(zé)不明，且兼職較多，無(wú)力對(duì)土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行指導(dǎo)和管理。土地股份合作制產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、效益明顯，既不違反土地承包法規(guī)定，又能滿足流轉(zhuǎn)戶合理的利益訴求，還有利于承包土地的長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。一是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。進(jìn)一步明確土地權(quán)屬，允許農(nóng)戶把土地作為要素在市場(chǎng)上依法自由流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，保障農(nóng)民權(quán)益。近幾年來(lái)，不斷深化，農(nóng)民離土創(chuàng)業(yè)的意識(shí)不斷增強(qiáng)，以土地資源為根本上的生產(chǎn)資料分配方式在我縣發(fā)生了明地流轉(zhuǎn)已成為順應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然選擇，也是新時(shí)期促進(jìn)農(nóng)民增收的有效途徑。二、?? ? 土地流轉(zhuǎn)的好處??? ? 有利于土地資源的優(yōu)化配置，得到更大的經(jīng)濟(jì)效益，土地流轉(zhuǎn)使農(nóng)村土地承包關(guān)系更加完善，土地資源得到優(yōu)化配置，得到了更高的經(jīng)濟(jì)效益，有效地解決了人多地少的矛盾。土地流轉(zhuǎn)逐步向租賃大戶成片租賃發(fā)展。二是部分土地承包大戶怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權(quán)不敢大膽投入；三是部分土地承包大戶怕市場(chǎng)前景不佳，承包無(wú)效益，不敢大規(guī)模搞開(kāi)發(fā)。當(dāng)前，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多是親戚、同村組之間的自發(fā)的并只進(jìn)行口頭協(xié)議的流轉(zhuǎn)，程序不夠到位，產(chǎn)生的糾紛也較多，影響了農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。目前，江西綠世界農(nóng)林投資有限公司在永和鎮(zhèn)錦源和習(xí)家村委會(huì)以土地流轉(zhuǎn)租賃形式共租用土地60余畝，期限10年，畝租金300—500元不等，用來(lái)種植苗木、花卉等產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，以期獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品工業(yè)及流通業(yè)，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，放手發(fā)展農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)和個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步拓展農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移空間。???吉安縣經(jīng)管站200121。從而帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)“人走在先，流轉(zhuǎn)在后”的目標(biāo)。因此，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，耕地不論怎么流轉(zhuǎn)，仍然用于種糧食。通過(guò)各種宣傳媒體，大力宣傳有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，特別是要學(xué)習(xí)中共十七屆三中全會(huì)通過(guò)的中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定，使之農(nóng)民群眾樹(shù)立起農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)期不變的信心，增強(qiáng)和激發(fā)廣大農(nóng)民對(duì)加快土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)意義和作用的認(rèn)識(shí)，消除他們的顧慮，樹(shù)立正確觀念，形成推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)的共識(shí)和內(nèi)在動(dòng)力。??? ? 土地集中成片流轉(zhuǎn)難，承包大戶開(kāi)發(fā)難成規(guī)模。又如敦厚鎮(zhèn)下嶺村委會(huì)路下村袁金仁，流轉(zhuǎn)面積170畝，今年投資10萬(wàn)元，興修機(jī)耕道、水渠、整理土地、購(gòu)置大型拖拉機(jī)35馬力1臺(tái)。據(jù)調(diào)查敦厚鎮(zhèn)下嶺村委會(huì)路下村全村118人，年4月由袁金仁(吉州區(qū)人)全部租賃，期限10年，每年每畝租金60元，由于他懂技術(shù)，善鉆研，會(huì)管理，預(yù)計(jì)今年比去年節(jié)約成本10—15%。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布不均，極大制約了土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。建立土地流轉(zhuǎn)扶持資金，對(duì)于全部轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶給予一定的補(bǔ)助，扶持其進(jìn)城務(wù)工創(chuàng)業(yè)；對(duì)于引導(dǎo)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和行政村給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于通過(guò)采取土地流轉(zhuǎn)合作方式集中農(nóng)戶土地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，并能切實(shí)帶動(dòng)農(nóng)戶增加收入的龍頭企業(yè)和種養(yǎng)大戶進(jìn)行重獎(jiǎng)，并從扶持資金、稅收政策、技術(shù)指導(dǎo)等方面給予傾斜。二是強(qiáng)化管理服務(wù)。（三）堅(jiān)持因地制宜分類(lèi)指導(dǎo)。四、促進(jìn)農(nóng)村土地依法有序流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議（一）加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)必要性的宣傳。農(nóng)民戀土情結(jié)較為嚴(yán)重，認(rèn)為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。目前村民承包的土地比較分散，一般都分成好、中、差三塊，整片大塊的耕地一般都被分成若干小塊，一丘田一般不足一畝。從調(diào)查情況看，土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性較明顯，許多流轉(zhuǎn)都沒(méi)有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，流轉(zhuǎn)期限短，除農(nóng)戶之間的互換和少數(shù)業(yè)主租賃開(kāi)發(fā)為長(zhǎng)期外，其他流轉(zhuǎn)形式一般不超過(guò)1年。我市流向?qū)I(yè)大戶和企事業(yè)單位的土地面積呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，他們主要從事種養(yǎng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、花卉、造林、種藥、種茶、種特色經(jīng)濟(jì)林等。郴州市土地流轉(zhuǎn)涉及面較廣，從流轉(zhuǎn)土地受讓對(duì)象看，有農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)，有流向科技人員的，有流向城鎮(zhèn)居民的，有流向?qū)I(yè)大戶的，有流向企業(yè)的。探索建立土地流轉(zhuǎn)的一整套機(jī)制、市場(chǎng)、流轉(zhuǎn)管理體系，更重要的是要探索建立農(nóng)村土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，建立相應(yīng)的交易規(guī)則和制度。農(nóng)業(yè)行政部門(mén)和農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理必須加強(qiáng)。各級(jí)都要從政策上、資金上對(duì)土地流轉(zhuǎn)予以大力支持，出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的政策。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持自愿，不論采用哪種流轉(zhuǎn)形式，都應(yīng)該尊重農(nóng)民的選擇和意愿。任何單位、部門(mén)，各級(jí)政府都不能以各種理由和借口以國(guó)家利益強(qiáng)行征占農(nóng)民的土地。為此，應(yīng)該把土地上的權(quán)利和利益還給農(nóng)民，就是要賦予農(nóng)民完整的土地使用權(quán)。農(nóng)村土地除國(guó)家所有由集體經(jīng)濟(jì)組織使用的以外，屬集體所有，但是集體這一概念是農(nóng)業(yè)合作化的產(chǎn)物，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的代