【正文】 作計劃），即立項。 可行性研究步驟 可行性研究按 5 個步驟進行： (1)籌劃準備：建設單位委托有咨詢公司編制報告，提供其各種 基礎性資料、背景等資料。 可行性研究的工作階段 1）投資機會研究。一般而言，小型項目編制項目建議書，取代可行性研究報告向政府報審。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 青島 房地產(chǎn) 項目 開發(fā) 管理程序 指引 編者按語： 對于青島房地產(chǎn)項目的開發(fā)，編者按照自己的理解，在綜合整理以往工作 資料的基礎上，結(jié)合青島市政 府部門要求的報建順序，對于一個具體房地產(chǎn)項目開發(fā)的具體過程進行 整理。 一、項目建議書 項目建議書定義 項目建議書是擬建項目的承辦單位，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合企業(yè)的既有資源，在經(jīng)過對市場供給、需求、消費者習慣等各種因素調(diào)查 的基礎上，尋找市場投資機會，特撰寫此建議書，宏觀上對該項目建設的必要性以及可能性進行了論述，上報青島市計劃委員會進行選擇，一般為小型項目。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投 資機會。 (2)調(diào)查研究 ：市場、技術、經(jīng)濟方面進行調(diào)查。 不過此項工作青島市已經(jīng)改變，一般在規(guī)劃選址后，上報規(guī)劃局審批的可行性研究報告，辦理立項工作。 規(guī)劃部門審核編制的可行性研究報告，核發(fā)《選址意見書》，同時下發(fā)建設用地規(guī)劃設計條件。 結(jié)合規(guī)劃設計條件，進行設計隊伍招標，確定具有相應資質(zhì)的隊伍，對于勘察單位做好招標準備，一旦規(guī)劃方 案通過， ；樓座具體位置確定， 馬上進行招標。 1） 、開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 3） 4） 5） 6） 7） ① 、 通過行政劃撥方式取得； ② 、舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；③ 、 轉(zhuǎn)讓取得； ④ 、 出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； ⑤ 、聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； ⑥ 、 通過司 法裁決取得；⑦ 、通過兼并、收購等股權重組方式取得。它是 指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產(chǎn)開發(fā)管理局拆遷管理處負責。）； ⑦ 、拆遷方案、規(guī)劃方案的公示意見； ⑧ 、拆遷補償安置資金證明、安置房屋證明材料； ⑨ 、補償安置意向簽約資料 土地證辦理 付清土地與款，國土資源局辦理土地證。需要征求環(huán)保、消防、排水部門審查意見的，一并提出。以上文件前 5 項為 DWG 文件，后一項為 JPG 文件；⑩重新修改報審的施工圖設計，須提交前一次審查意見。②區(qū)分局應該組織好建設項目的跟蹤管理監(jiān)察工作。 城建檔案、質(zhì)量監(jiān)督、安全報監(jiān) 1）、城建檔案①辦理竣工檔案登記表②《青島市建設工程竣工檔案移交合同書》一式兩份③委托書 2）、質(zhì)量監(jiān)督①《建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》按照單體工程申報一式一份；②兩個以上單體工程，報建需要的施工中標文件、監(jiān)理中標文件、施工圖審查意見原件放一號樓，其他單體資料放加蓋建設單位公章的復印件；③地質(zhì)勘查報告遠見、施工圖審查意見書以及經(jīng)審查加蓋圖章的全套圖紙（原件） 3）、安全報監(jiān)：由施工單 位自己負責。 ２）、項目信息收集環(huán)節(jié)：①建設工程項目信息的收集：包括四新技術等所有與項目相關的信息；②項目信息的加工、整理；③項目信息的存儲。 b、 對工程進行竣前檢查 質(zhì)監(jiān)機構(gòu)派出的竣前檢查人員按照有關規(guī)定對工程進行竣工前檢查，如工程具備竣工驗收條件，可通知建設單位，同意建設單位按照有關規(guī)定組織有關單位進行竣工驗收。 ② 、對具備規(guī)劃管理驗收條件的工程，建設單位應拆除臨時建筑，持質(zhì)檢、消防部門的驗收 合格證明提出規(guī)劃管理驗收申請，法規(guī)監(jiān)察處應在三個工作日內(nèi)會駐區(qū)分局進行 規(guī)劃管理驗 收。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ② 建設、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在建設工程各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況。 3） 、建設單位在工程竣工驗收合格之日起十五日內(nèi)將竣工驗收備案表和所需文件交到本站備案室。一份交建設單位，一份由備案室存檔。 ④ 進行圖紙選點，實地查驗工程質(zhì)量。驗收合格的工程，法規(guī)監(jiān)察處在三個工作日內(nèi)填寫《跟蹤表》后與有關資料一并報局領導 審批，青島市勘察測繪研究院根據(jù)規(guī)劃驗收情況及時調(diào)整基礎地理信息系統(tǒng)相關數(shù)據(jù)；對驗 收不合格的工 程，法規(guī)監(jiān)察處應在兩個工作日內(nèi)出具《青島市建筑工程規(guī)劃驗收整改通知書》，責令建設 單位整改，整改后進行復驗。施工單位提交的工程質(zhì)量整改報告、單位工程觀感質(zhì)量評定表等一并歸入監(jiān)督檔案， 工程竣前檢查結(jié)果在站辦公室登記后，工程監(jiān)督檔案轉(zhuǎn)站備案室。 2)、對于委托監(jiān)理的工程，監(jiān)理單位對工程進行質(zhì)量評估，并提出工程質(zhì)量評估報告。 申報時間： 20 天。抽查情況一并填入《跟蹤表》。 總包隊伍、監(jiān)理隊伍規(guī)劃許可證下發(fā)以后，馬上進行招標，招標按照青島招標辦程序辦理。⑦須要進行建筑設計方案招標、專家評審、社會公示的項目，出具招標意見書 、專家評審意見書（含專家名單）；⑧方案設計文件兩份：設計說明書、總平面圖、豎向設計圖、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設計圖、外裝飾材料樣品和色標；⑨重新修改報審的方案設計，須附前一次審查意見以及附圖。④、建筑工程規(guī)劃許可證；⑤規(guī)劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖；⑥項目資本金繳納憑證。 ② 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 3）、土地取得以及登記資料、程序 ①、 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》，根據(jù)合同約定繳納土地出讓金；開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到規(guī)劃 局辦理選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。不需要新政建設用地或已經(jīng)取得土地權屬 證明且不改變原用地性質(zhì)的項目，只審查方案，不核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》；小型建設工程可以在提供建設用地規(guī)劃設計條件后，不再進行規(guī)劃方案審批，直接進行下一輪建筑方案涉及審批。 上報資料： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ① 申請書以及規(guī)劃報建申請表 ② 大中型項目的