【正文】 積 萬(wàn)平方米 ,同比僅增長(zhǎng) %。但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)仍將緩慢上揚(yáng)，這是 因?yàn)椋? 房?jī)r(jià)大幅下跌不利于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，不利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，與政府初衷相違背； 在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，無(wú)論是政府、開發(fā)商、信貸銀行，還是大多數(shù)購(gòu)房者都不希望房?jī)r(jià)下跌過(guò)多。從另一個(gè)方面看，在宏觀調(diào)控的大背景下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，但是低價(jià)格的房子依然造不出來(lái)。因此，在這 次宏觀調(diào)控中，中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲幅度，而不是房?jī)r(jià)的下落。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)?GDP 的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 11 頁(yè) 共 79 頁(yè) 府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機(jī)會(huì)增加。利益 的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當(dāng)前的形勢(shì)下，他們都不希望也不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲， 2021 年全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米 1402 元，比上年增長(zhǎng) 10%。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。 從房?jī)r(jià)的構(gòu)成看，房?jī)r(jià)下跌的空間不大。而對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會(huì)更加理性地分析投資收益，短期內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 8 頁(yè) 共 79 頁(yè) （二）今年乃至以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析 在國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久，中國(guó)人民銀行公布的二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購(gòu)房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。 信息系統(tǒng)不暢進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。 從土地的角度看，主要來(lái)源于地方政府利益驅(qū)動(dòng)。在人民幣升值預(yù)期的影響下，大量海外資金進(jìn)入中國(guó)，并大多選擇進(jìn)入國(guó)內(nèi)的樓市。這造成了真正有居住需要的、占社會(huì)人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房得不到解決，而房地產(chǎn)投資投機(jī)市場(chǎng)卻大行其道。二手房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，需求都被擠壓到了住房一級(jí)市場(chǎng)，造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。 1998 年至 2021 年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 78345 億元，增長(zhǎng)到 2021 年的 136876 億元，扣除物價(jià)因素，年均增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 5425 元增長(zhǎng)到 2021 年的 9422 元，年均增長(zhǎng) %。 2021 年，全國(guó)城市房屋拆遷量約為 億平方米。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。房?jī)r(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，既影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也波及到社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。 1998 年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。如在長(zhǎng)三角部分城市，投機(jī)性購(gòu)房占 20%左右，少數(shù)區(qū)域個(gè)別樓盤甚至占 60%以上。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)的延續(xù)和有效補(bǔ)充。 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，面向中低消費(fèi)階層的中低檔住房 比重偏低。二是利率過(guò)低和投資渠道單一，國(guó)內(nèi)大量?jī)?chǔ)蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，大多國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的審查。尤其是在實(shí)行 “經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓 ”政策后，土地價(jià)格大幅上漲，部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。 另外，向廣大居民宣揚(yáng)正確的住房消費(fèi)觀也非常重要。 如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī) 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 9 頁(yè) 共 79 頁(yè) 模依然過(guò)大，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實(shí)的。 土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。 近幾年來(lái)，由于投資的過(guò)度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價(jià)格的持續(xù)上漲。 C。 A。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，中央政府希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，從而保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。 結(jié) 論： 從以上的分析可以看出，近幾年，因需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位， 投資 、 投機(jī) 者信貸資金的易獲得性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作盛行，房?jī)r(jià)快速上漲。加之上年結(jié)轉(zhuǎn)較多，房屋施工面積快步擴(kuò)張，導(dǎo)致在建房屋盤子很大。辦公、寫字樓完成投資 億元，同比下降 28％；商業(yè)用房完成投資 億元，同比下降 ％。 2021 年全市商品房銷售額 億元， 相當(dāng)于 2021 年的 3 倍。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提高城市居民的居住水平，改善人居環(huán)境，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮了重要作用。 商品房供求與結(jié)構(gòu)情況 1） 施工和開工面積 2021 年，全市商品房屋施工面積 1969 萬(wàn)平方米， 比去年同期增長(zhǎng) 22％；其中商品住宅 1579 萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng) 25％。其中，商品住宅銷售平均價(jià)格為 2717 元／平方米，同比增長(zhǎng) 15％。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 上半年，我市認(rèn)真貫徹國(guó)家、省以穩(wěn)定“房?jī)r(jià) ”為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列調(diào)控政策，效果明顯。 新開工面積平穩(wěn)增長(zhǎng) 前 6 個(gè)月，我市房地產(chǎn)新開共面積增長(zhǎng)平穩(wěn)，各類房屋新開工 萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng) ％，增幅比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。 上半年“青房”景氣指數(shù)與去年同期對(duì)比表（單位：點(diǎn)） 指數(shù)名稱 2021 上半年 2021 上半年 增減點(diǎn) 投資指數(shù) + 資金來(lái)源指數(shù) + 土地轉(zhuǎn)讓指數(shù) + 開發(fā)面積指數(shù) 空置面積指數(shù) 新開工面積指數(shù) 竣工面積指數(shù) 銷售價(jià)格指數(shù) 總指數(shù) 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 24 頁(yè) 共 79 頁(yè) 從市統(tǒng)計(jì)局獲悉，青島二季度七區(qū)平均房?jī)r(jià) 5456 元 ， 較去年同季上升 %。 2） 3 月 16 日，中國(guó)人民銀行宣布調(diào)高個(gè)人房屋貸款利率，公積金貸款利率提高 ％；允許各商業(yè)銀行自行決定首付比例由 20％調(diào)高至 30％。多層 (7 層及 7 層以下 )每平方米 252 元，小高層 (13 層及 13 層以下 )每平方米 350 元，高層 (1 3 層以上 )每平方米 385 元。開發(fā)企業(yè)自行選定的存儲(chǔ)銀行，應(yīng)向開發(fā)管理部門作出按規(guī)定返款的承諾；不能 承諾的，由開發(fā)管理部門指定存儲(chǔ)銀行。 結(jié) 論： 在全國(guó)房產(chǎn)一片紅的大好形勢(shì)下，受 2021 奧帆賽的影響和刺激，青島房地產(chǎn)走過(guò)了幾年持續(xù)升溫的增長(zhǎng)期，漲幅居全國(guó)前茅。 青島市城鎮(zhèn)居民收入狀況(元)020214000600080001000012021140002021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均總收入 人均收入 人均支出 青島市居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比歷年比較（％）707376798285882021年 2021年 2021年 2021年 2021年 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 34 頁(yè) 共 79 頁(yè) 3. 青島當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)動(dòng)向和消費(fèi)環(huán)境 ● 居民的收入水平呈年年上升趨勢(shì) ● 居民消費(fèi)潛力較大 青島市城鎮(zhèn)居民歷年收入情況（元）9638112030202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年青島市人均支出歷年增長(zhǎng)比%024681012142021年 2021年 2021年 2021年 2021年 ● 家庭月收入在 4000 元 — 6000 元之間的人群比例大 ● 2539 歲人群的購(gòu)買欲旺盛 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 35 頁(yè) 共 79 頁(yè) 購(gòu)物人群年齡構(gòu)成0%5%10%15%20%25%30%35%20歲以下 20—30歲 30—40歲 40—50歲 50歲以下家庭月收入2%35%47%12%4%0%10%20%30%40%50%200 0元以下 200 0元—40 00元 400 0元—60 00元 600 0元—10 000 元 100 00元以上 4. 商業(yè)設(shè)施分析 ● 商業(yè)設(shè)施聚集，形成規(guī)模 ● 餐飲設(shè)施呈現(xiàn)出豐富化傾向，但缺少購(gòu)物與餐飲相關(guān)聯(lián)的消費(fèi)設(shè)施 ● 缺乏可滿足“一站式消費(fèi)”的商業(yè)設(shè)施 ● 居民的購(gòu)物頻度較高、消費(fèi)能力有較大潛力 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 36 頁(yè) 共 79 頁(yè) 購(gòu)物居民居住地35%37%27%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%附近 較遠(yuǎn) 很遠(yuǎn) 外地 上街頻度0%10%20%30%40%50%60%70%80%很少 一般 經(jīng)常 消費(fèi)者習(xí)慣性在居住 地較近地購(gòu)物 消費(fèi)者上街頻度較高，有很高的購(gòu)物欲，消費(fèi)潛力大 5. 青島市商業(yè)零售業(yè)狀況總結(jié) ? 青島市零售排名前十企業(yè)全年銷售額達(dá) 125 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅的兩倍，已連續(xù)三年增幅保持在 30％以上。其成功支撐點(diǎn)主要有： A、網(wǎng)點(diǎn)四周為成熟居民小區(qū)，具備一定的客流資源。有百盛南山、維客南山、歐倍德等大型超市。 由于它吸取了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓各自的長(zhǎng)處，采用星級(jí)酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式并同時(shí)賦予其住宅和寫字樓的一些特點(diǎn)，使其在物業(yè)使用功能上做到既能居住也可在室內(nèi)辦公。隨著中國(guó)加入 WTO 以及各地商品房?jī)?nèi)外銷并行政策的貫 徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長(zhǎng)，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，它以高級(jí)酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來(lái)越多人的肯 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 42 頁(yè) 共 79 頁(yè) 定 。 酒店式公寓的基本特征為：房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普 通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺(tái)；套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會(huì)所；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長(zhǎng)住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。 青島市零售業(yè)銷售排名 （ 億元 ）0 10 20 30 40 50 60國(guó)貨公司北方國(guó)貿(mào)利客來(lái)雅泰電器第一百盛家樂(lè)福永旺東泰 國(guó)美維客利群 青島市零售業(yè)銷售排名前十位的企業(yè)中銷售均超過(guò) 5 億元，排首位的利群集團(tuán)年銷售額突破50 億元。大型綜合商廈有第一百盛、國(guó)貨公司、東方貿(mào)易大廈、伊都錦、發(fā)達(dá)商廈等，有老字號(hào)亨德利的鐘表眼鏡、攝影公司、工藝美術(shù)品公司、盛錫福的