【正文】 動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)。面對(duì)這種形勢(shì)，國務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房價(jià)的政策措施。 從理論上講，房價(jià)的上漲或下跌，其根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，尤其是銀行推出個(gè)人購房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長期被壓抑的購房需求，住房消費(fèi)有效需求迅速釋放，使住房銷售市場的合理需求增加；另一方面，從 1999 年下半年起，住房二級(jí)市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個(gè)人購房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。 生活需求和改善需求是剛性的，其變化是有規(guī)律可循的。據(jù)上海市 統(tǒng)計(jì)局調(diào)查， 2021 年底上海投資購房占 %，已經(jīng)超出了 10%的國際警戒線。而從實(shí)際結(jié)果看，我國城鎮(zhèn) 人均住宅居住建筑面積，也由 1998 年的 平方米，提高到 2021 年的 24 平方米左右，城鎮(zhèn)住宅成套率超過 80%。完善二級(jí)市場不僅能夠?qū)崿F(xiàn)存量和增量市場的聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，也能 夠促進(jìn)住宅資源的合理使用，滿足不同層次居民的購房需求。流動(dòng)人口的大量存在，決定了住宅租賃市場的需求旺盛。導(dǎo)致了需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位，有效供給不足繼續(xù)擴(kuò)大。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持和土地的供應(yīng)。三是人民幣升值壓力的存在，吸引了大量國際游資。 資金的問題同樣表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場銀行資金的易獲得性。信貸資金的易獲得性不僅導(dǎo)致大量購房條件不足的消費(fèi)者輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，個(gè)人 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 7 頁 共 79 頁 消費(fèi)信貸快速增長，而且導(dǎo)致了個(gè)人住房消費(fèi)快速膨脹、房地產(chǎn)市場炒作盛行、房價(jià)快速上漲等。 房價(jià)、地價(jià)的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。據(jù)統(tǒng) 計(jì)， 2021 年土地交易價(jià)格比上年上漲 %，漲幅比 2021 年高 個(gè)百分點(diǎn)； 2021 年一季度，又上漲了 %。另一方面，少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房價(jià)；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發(fā)房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。如前幾年，由于政府住房信貸政策誤導(dǎo)，銀行的超低利率及銀行資金易獲得性，使得國內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，大量沒有支付能力的民眾紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)市場才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國外發(fā)展幾百年的市場。另據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)， 2021 年 15 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 %，比 14 月份回落了 個(gè)百分點(diǎn)；商品房和住宅平均銷售價(jià)格分別同比增長 %和 %，比 14 月份回落 和 個(gè)百分點(diǎn)；住宅平均銷售價(jià)格增長速度比 14 月份升高的省份仍有 12 個(gè)。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會(huì)重新回到樓市中來，在下一波行情中繼續(xù)推高房價(jià)。 因此，從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)綜合來看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。從這幾部分分析，房價(jià)增長速度會(huì)有所減緩，但房價(jià)下跌的可能性不大。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。 2021 年，全國固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲 %。我國電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解 。 人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開發(fā)利潤都難以明顯下降。 從房地產(chǎn)市場主體的行為看，房價(jià)下跌的動(dòng)力不足。政 府的行為和動(dòng)機(jī)。地方政府是房地產(chǎn)市場的頭號(hào)受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過程中。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無關(guān)，都不是由地方政府來承擔(dān)最終責(zé)任。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過快增長所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)、國土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和動(dòng)機(jī)。 開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個(gè)群體，也是對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢(shì)有良好期盼、但沒有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。 居民的兩難選擇。今年以來，盡管很多房產(chǎn)新政出臺(tái)，但政策的著眼點(diǎn)是穩(wěn)定房價(jià)，不是打壓房價(jià)。 隨著政府的不斷調(diào)節(jié)，消費(fèi)者購買力的進(jìn)一步增強(qiáng)，房價(jià)將基本上和居民的收入水平相適應(yīng)，并最終保持相對(duì)穩(wěn)定。八月份之后，各房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，為化解風(fēng)險(xiǎn)加大了在建工程的投入，新開工項(xiàng)目逐步減少，增幅回落，走勢(shì)趨緩。 2021 年青島市房屋開發(fā)步入“收獲期”，竣工房屋明顯增多，全年累計(jì)竣工各類房屋 637 萬平方米，增長 %，快于上年同期 個(gè)百分點(diǎn)，其中 :住宅竣工 504 萬平方米 ,增長 %；辦公樓竣工面積達(dá) 萬平方米 ,增長 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方米 ,下降 %。別墅、高檔公寓完成投資 17 億元，同比增長 ％；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 億元，同比增長 93％。從市場房屋售價(jià)看，目前市南區(qū)新近開盤的寧夏路附近的幾處樓價(jià)已達(dá)到 7600 元 /平方米以上；市北區(qū)遼寧路新開的樓盤也直逼 6000 元 /平方米以上；地處李滄的經(jīng)濟(jì)適用住房樓價(jià)也攀升至 3500 元 /平方米。 推動(dòng)房地產(chǎn)升溫的因素中，居民收入增加是前提，但金融政策的扶持更是功不可抹，銀行系統(tǒng)開辟按揭貸款購房業(yè)務(wù)又使得一大批經(jīng)濟(jì)實(shí)力暫且受限的普通家庭圓了購房夢(mèng)。隨著房地產(chǎn)改制企業(yè)的增多，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資中國有企業(yè)投資繼續(xù)回落，非國有企業(yè)投資強(qiáng)勢(shì)增加，民營經(jīng)濟(jì)成為全市房地產(chǎn)開發(fā)中最具活力的代表。 房地產(chǎn)投資開發(fā)完成情況 1） 房地產(chǎn)投資完成情況 2021 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元， 比 2021 年同期增長 26％。 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 單位：億元商品用房經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓17住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商品用房其他 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 18 頁 共 79 頁 2）房地產(chǎn)投資資金來源情況 2021 年到位資金 265 億元．比去年同期增長 ％。 2021 年商品房新開工 831 萬平方米．比去年同期增長 ％； 其中住宅開工面積 679 萬平方米，同比增長 4％。除去婁山后、湖島村改造和錯(cuò) 埠嶺三小區(qū)等拆遷還建和統(tǒng)建代建房屋竣工面積 萬平方米，可用于銷售的竣工房星面積 萬平方米；實(shí)際銷售房屋面積 萬平方米。 從區(qū)域情 況看，市內(nèi)四區(qū)商品房 2021 年預(yù)售平均 價(jià)格為 5127 元／平方米。 膠南、膠州、即墨、平度、萊西五 市的商品房銷售平均價(jià)格依次為 164 132 195 130 1147 元／平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月以較大幅度回落；房屋銷售價(jià)格上漲趨緩；商品住宅供需基本平衡；房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長的勢(shì)頭和房價(jià)急劇上漲的局面得到有效遏制。從投資額和所占比重中可以看出，住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體，但所占比重比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅新開工 468 萬平方米，增長 ％，增幅 比去年同期回落 23 個(gè)百分點(diǎn)，占全部新開工面積的 ％。 竣工與銷售面積小幅增長 上半年，我市累計(jì)竣工各類房屋 萬平方米，比上年增長 ％，其中 ：住宅竣工 萬平方米，增長 ％；全部商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中：商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％，比住宅竣工面積多出 萬平方米，占全部商品房屋銷售面積的 ％，比去年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。 由于房地產(chǎn)市場供需雙方進(jìn)入政策觀望期，房地產(chǎn)市場銷售由熱變冷。 （四）青島現(xiàn)行主要房地產(chǎn)政策 金融 1) 中國人民銀行決定，從 2021 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。新利率政策自 2021 年 3 月 17 日起施行，對(duì)于已購房貸款則由明年起施行。 開發(fā)管理 1）自 2021 年 5 月 20 日起，青島市房地產(chǎn)市場開始執(zhí)行 項(xiàng)目建設(shè)資本金制度 。拆遷補(bǔ)償資金的監(jiān)管按城市房屋拆遷法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)項(xiàng)目依法轉(zhuǎn)讓的，受讓人必須具備本辦法規(guī)定的項(xiàng)目資本金條件。 ④ 項(xiàng)目資本金只能用于項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及配套設(shè)施建設(shè)情況分兩個(gè)階段解控，即工程主體施工階段和配套設(shè)施施工階段，解控額度按項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、配套設(shè)施規(guī)模等確定。 ⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)證時(shí)，由開發(fā)管理部門一并辦理項(xiàng)目資本金監(jiān)管手續(xù)。 受國家《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》和《 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 》等政策性文件的影響， 2021 年，青島的房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速趨緩，但并沒有出現(xiàn)暴 跌 或大跌的現(xiàn)狀，證明青島房價(jià)下跌的理由和動(dòng)力不足。 青島市地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）10001100120013001400150016001700180019002021210022002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 青島城內(nèi)四區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）051015202530354045市南區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 30 頁 共 79 頁 2） 青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 2021 年青島市三產(chǎn)業(yè)所占比例分別為 %、 %和 %； ? 2021 年青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二（ 億元）、第三產(chǎn)業(yè)（ 億元）為主； ? 2021 年青島市與山東省相比，青島市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為突出； ? 2021 年青島市內(nèi)四區(qū)除李滄區(qū)外均以第三產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重均在 79％以上，其中以市南區(qū)最為突出，第三產(chǎn)業(yè)占總產(chǎn)值的比重達(dá)到 ％。 ? 從單體規(guī)模看， 規(guī)模經(jīng)營有了新的突破。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 37 頁 共 79 頁 目前，青島最主要的零售商圈是臺(tái)東商圈和中山北路商圈。且周邊尚有紅星美凱龍、百盛商場、古藉書店等較有規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成客流互 補(bǔ)； B、經(jīng)營的服裝城、箱包市場、各種小商品主體概念明確，且大都為面向工薪階層的中低檔商品，針對(duì)性很強(qiáng)； C、宣傳推廣較多，特別是韓國城搞活動(dòng)、廣告牌、媒體廣告等，知名度已傳遍島城； D、靠近中山路主干道，交通便捷，有多路車可以直達(dá)； 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 38 頁 共 79 頁 青島主要商圈分布示意圖： 中山路商業(yè)街：南起棧橋，北至大北窖，已有 80年歷史，店鋪林立，特色老字號(hào)店、名品專賣店居多。 香港路商業(yè)街：東部新區(qū)，佳士客購物中心、家樂福超市、陽光百貨等高檔名店林立，集合了眾多潮流前衛(wèi)品牌，帶來世界最新文化潮流資訊，該商業(yè)街已成為島城新興的購物中心。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 39 頁 共 79 頁 以中國為基數(shù)計(jì)算的商業(yè)中心性指標(biāo)地區(qū)間比較012345中國 山東省 北京市 上海市 天津市 重慶市 濟(jì)南市 青島市6. 青島市零售業(yè)銷售排名狀況總結(jié) 7. 青島市商業(yè)中心性指標(biāo)狀況總結(jié) ? 在以中國為基數(shù)計(jì)算商業(yè)中心性指標(biāo)進(jìn)行地區(qū)間比較中發(fā)現(xiàn)，山東省的商業(yè)中心性指標(biāo)與全國平均持平為 ，但青島市的商業(yè)中心性指標(biāo)略高于全國平均水平為 ，但與全國大中型城市相比略有距離。 青島的零售業(yè)正在形成特色商圈，大型品牌店的 連鎖經(jīng)營實(shí)現(xiàn)新跨越， 對(duì)周邊的 輻射帶動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)。因此一經(jīng)推出即備受商務(wù)人士的歡迎，隨即風(fēng)行歐美。從售價(jià)方面，雖略高于普通高級(jí)公寓，但優(yōu)厚的投資回報(bào)也逐漸吸引眾多的投資客們將目光投向酒店式公寓的市場。 （二）酒店式公寓的主要類型 縱觀酒店式公寓物業(yè)在中國的發(fā)展，從其背景和性質(zhì)上來看，大致可以分為以下三種類型： 外資酒店經(jīng)營類型 由于酒店式公寓產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)型物業(yè)，所以口碑非常重要，正是因?yàn)?