年8月萬振逍遙苑商業(yè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略調(diào)整方案公寓住宅(完整版)
【正文】 度利潤(rùn)”的特征 。 未來 2— 3 年中國(guó)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“高通脹、保增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)”過渡的調(diào)整時(shí) 期 。 產(chǎn)品 分析： 銷售重點(diǎn)： 目前存留產(chǎn)品集中在 18， 22樓，剩余量 700套以上（含銷控）， 占總共剩余房號(hào)的 70%以上。 首先市郊特別是省內(nèi)客戶仍然是項(xiàng)目的重點(diǎn)客戶，在下階段仍然要重點(diǎn)關(guān)注：建議①在縣城進(jìn)入合肥主干道設(shè)立高炮，提升項(xiàng)目形象，加重客戶感知；②在成交客源比例大的城市設(shè)立廣告牌展示形象，目的是給予已購(gòu)客戶尊崇感，另外加大異地客戶老帶新力度。 上門客戶戶型需求圖示40%21%27%7% 5%一房二房三房四房商 鋪 上門客戶 對(duì) 90~120㎡以 內(nèi) 的戶型 需求 比例最高，為 55%， 對(duì)戶型的需求都集中在一至三房 。 ? 本項(xiàng)目報(bào)紙推廣存在的問題：推廣主題、形象比較混亂，沒有準(zhǔn)確傳達(dá)項(xiàng)目賣點(diǎn)；軟文運(yùn)用太 少，沒有充分發(fā)揮軟文的作用。 看樓車 1 中巴車 （ 2） 配合工作 ? 在開設(shè)分展場(chǎng)時(shí)，項(xiàng)目上需要優(yōu)惠利益點(diǎn)才能更好刺激客戶上門，因此在團(tuán)購(gòu)特價(jià)房方案執(zhí)行期間，可以通過分展場(chǎng)釋放團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠信息。 展場(chǎng)人員 測(cè)算接送客的車程以及需要的時(shí)間，進(jìn)行信息的準(zhǔn)確傳達(dá)，安撫客戶的急躁等待心理。 項(xiàng)目售樓處外圍、街道包裝，改善目前進(jìn)入售樓處這一路臟亂的環(huán)境，提升項(xiàng)目檔次感。 樓棟 戶型 團(tuán)購(gòu)房套數(shù) 比例 18 90 平米 26 % 106 平米 30 % 139 平米 33 % 19 130 平米 27 % 102 平米 19 % 96 平米 12 % ? 為了盡快消化產(chǎn)品、回籠資金，完成銷售目標(biāo)，必須推出剩余產(chǎn)品中數(shù)量多、資金積累大的單位，因此首推 18 號(hào)樓；為了保證銷售的有序性和完整性，選擇 3條腿一并推出。 ? 銷售代表統(tǒng)一話術(shù)，包括推出的單位，推出的價(jià)格區(qū)間以及優(yōu)惠折扣等 ：“萬振集團(tuán)為了慶祝奧運(yùn)、答謝老客戶，特別針對(duì)部分企業(yè)推出團(tuán)購(gòu)特價(jià)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠單位數(shù)量有限、時(shí)間有限，賣完為止”。 ? 認(rèn)定老帶新時(shí)，新老客戶需要同時(shí)在場(chǎng)。 周末設(shè)置旺場(chǎng)活動(dòng)，如美食節(jié)、 DIY 小游戲、抽獎(jiǎng)等等，活躍現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。 在售樓處增加傘架、大資料架、花盤。 ? 在新客戶簽署合同 3 個(gè)工作日之內(nèi)，開發(fā)商兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)。 （ 6） 老業(yè)主投訴處理 ? 統(tǒng)一口 徑：團(tuán)購(gòu)是萬振集團(tuán)為慶奧運(yùn)、維系重要企業(yè)伙伴推出的，只針對(duì)企業(yè)內(nèi)部客戶，并且只推出了部分單位，其它單位還是原價(jià)銷售 ； ? 針對(duì)頑固老業(yè)主統(tǒng)一口徑： 發(fā)展商，包括政府都沒有義務(wù)維持只漲不跌的價(jià)格格局 ，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在法律上沒有過錯(cuò)； 老帶新 萬振逍遙苑前期已經(jīng)入伙居住的業(yè)主數(shù)量眾多，蘊(yùn)含巨大的老帶新挖客潛力，而朋友介紹也是上門客戶最重要的認(rèn)知途徑。 ? 如果第一批特價(jià)房號(hào)即 18 棟 0 0 03 單位團(tuán)購(gòu)銷售完畢（實(shí)際只用銷售70~80%），再接著推出 0 0 06 單位實(shí)行團(tuán)購(gòu)，依此類推，推動(dòng) 剩余房號(hào)迅速銷售。 增設(shè)工地形象墻、樓梯條幅。 其它推廣渠道 ? 戶外 廣告牌在推廣主題和形象改善后，重新?lián)Q畫； ? 使用網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)媒體推廣，在成本不大的情況下有效釋放項(xiàng)目信息。 ? 在展場(chǎng)附近主要人流路口和超市主入口、出口安排 派單人員，派發(fā)宣傳折頁(yè)、 戶型圖、 小禮品等。 時(shí) 間 媒 體 版 面 主 題 工作對(duì)接人 周五 新 安（省
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