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某某物業(yè)合同糾紛代理詞新(完整版)

2024-10-10 17:14上一頁面

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【正文】 手制定《某某臨時規(guī)約》,以促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進(jìn)行。即或存在不盡如人意之處,也并非被告所述長期無人清潔打掃。綜上所述,原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵,但仍然妥善地履行了合同義務(wù);諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負(fù)責(zé)范圍,以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。二、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題,代理人認(rèn)為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修,需動用業(yè)主專項維修資金,但鑒于動用該項資金需符合嚴(yán)格的法律要件并需依照法定程序才能動用,原告無權(quán)限單方面支配該項資金。本案為物業(yè)管理費糾紛,原告與xx于2004年1日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十條(四)和《業(yè)主公約》第四條(四)約定深圳仲裁委員會為解決爭議機構(gòu)。原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止,該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條 :“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應(yīng)予支持。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期,該員工還賴著說我提供事實上勞動,你頂替者不到前,我不走!這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的,該合同成立”。六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格,原告無需向被告交納本體維修基金,被告已經(jīng)收取的也應(yīng)退還。(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意,并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。七、原告向被告主張的物業(yè)管理費和相關(guān)費用已過,法院不應(yīng)支持其訴訟請求。有三條或以上達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的,按低一級標(biāo)準(zhǔn)收費?!钡木瘢瑯I(yè)主采用拒付物業(yè)費的方式索要物業(yè)收費的知情權(quán)合情合理合法,應(yīng)得到法律的支持。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時,應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。二、一審判決邏輯推理混亂,適用法律錯誤;將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個文書混為一談,判交物業(yè)費按市場調(diào)節(jié)價,判交滯納金按《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》糊弄百姓。但遺憾的是,一審混淆了南價格【2005】72號文件中“雙方”概念,將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主,將《補充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個文書混為一談,明顯違反《民法通則》 第66條規(guī)定,侵害了我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。但一審法院對該證據(jù)視而不見,對簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同生效必須具備①在房屋銷售前簽訂②簽訂后15個工作日內(nèi)報房產(chǎn)主管部門備案③作為購房合同的附件讓購房人確認(rèn)的三個前提條件也避而不談,反而斷章取義地用“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效的前題下,才可以談違約金問題。另外,“交納”與“繳納”之間,“滯納金”與“違約金”之間,字不同義不同,性質(zhì)也不一樣,無論是地方法律法規(guī),還是人民法院判決書,都應(yīng)該統(tǒng)一到國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)范使用的“交納”,而不是“繳納”。物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務(wù)(如物業(yè)公司沒有按照法律規(guī)定每3個月公布一次物業(yè)費和公共維修基金使用情況;沒有制定和公布物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理服務(wù)滿意率沒有達(dá)到80%;公共設(shè)施設(shè)備完好率沒有達(dá)到98%;沒有按照要求配置相應(yīng)的保安人員;保安脫崗;不按照規(guī)定對小區(qū)維護(hù)和保潔等),物業(yè)管理和服務(wù)有瑕疵時,業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任或要求減少物業(yè)費,也可以通過逾期交費和拒絕交費的方式履行抗辯權(quán)。被告遲延履行合同的主要債務(wù),經(jīng)原告催告后在合理期限內(nèi)仍不履行。在租賃合同約定履行期限屆滿之前,被告明確表示不能履行主要債務(wù),并且根據(jù)被告商場的現(xiàn)狀表明,被告也無法履行租賃合同主要債務(wù)。2013年4月10日,原告委托律師通過快遞方式向被告發(fā)出履行合同催告函,按照雙方合同第83條第二款的約定,快遞員簽收的次日即2013年4月11視為送達(dá),即該履行義務(wù)催告函已經(jīng)送達(dá)被告。對方有異議的,可以請求人民法 院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。合同依法解除后,被告收取的各種款項應(yīng)當(dāng)向原告返還。(合同法第九十七條 合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施,并有權(quán)要求賠償損失。原告在獲得xx轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)(并非被告辯稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓)后,當(dāng)然地取得了該房屋的收益權(quán),在本案中,原告依據(jù)《xx租賃合同》(以下簡稱《租賃合同》)向被告主張房屋租金,既有前述法律依據(jù),也有被告一直以該房屋為經(jīng)營地而辦理工商登記的事實依據(jù)。所以,本案應(yīng)從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日(即xx年xx月xx日)起計算訴訟時效。因此,即使被告主張權(quán)利,也應(yīng)當(dāng)向房屋出讓人主張,并不能以此對抗原告的訴訟請求,所以被告以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由拒付租金的辯解不成立。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元,并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款22000元,維修工程款15000元,上述事實有xxx本人出具的四張收條為證。三、xx市國土資源局xxxx分局《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》已明確將原告租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房列入強制拆除范圍內(nèi),由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎,xx市國土資源局xxxx分局才做出責(zé)令限期搬出通知,被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實依據(jù),并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗該處庫房破損已是事實,兩旁道路已不通暢,水電已不能正常使用,所租賃庫房處在一片廢墟之中,沒有任何安全可言,根本不能正常使用。2009年1月18,被告賀斌因資金緊張為由向原告借款,原告向其提供了30萬元借款,被告賀斌出具《借條》一枚,約定借期為5個月,到期還本。孝義市人民法院(2011)孝民初字第26號《民事判決書》對該證據(jù)的真實性予以了認(rèn)定,充分證明了被告楊曉桃對該債務(wù)是明知的,是其夫妻的真實意思表示,被告賀斌、楊曉桃以離婚的方式將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到被告楊曉桃名下,屬明顯逃避債務(wù)的行為,不能排除被告楊曉桃承擔(dān)該共同債務(wù)的義務(wù)。因此被告張瑞琴也應(yīng)對該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,被告張瑞琴也應(yīng)當(dāng)對該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。當(dāng)借款合同與借據(jù)約定不一致時,以借據(jù)為準(zhǔn)。2013年11月13日,a根據(jù)b的指示將借款300萬元轉(zhuǎn)至案外人c名下的xx銀行xx支行賬戶上(卡號為),并由案外人c將該借款轉(zhuǎn)交b。g與d系合法夫妻,經(jīng)協(xié)商一致,g簽署了配偶同意確認(rèn)書,同意d以夫妻共同財產(chǎn)為b與a簽訂的a流借字(2013年)第870號借款合同提供擔(dān)保。雙方的借款約定真實、合法、有效,依法形成的借貸法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Wo(hù)?!北景钢校桓鎥xx到期拒不還款,根據(jù)上述法律規(guī)定,原、被告雖未約定借款利息,但這并不妨礙原告主張逾期利息,被告應(yīng)當(dāng)償還逾期利息。有擔(dān)保書、陳某某收條為證。如果被告是一般保證,在承諾書中,就應(yīng)當(dāng)有:“債務(wù)人沒有能力履行債務(wù)時,保證人才承擔(dān)債務(wù)人未履行債務(wù)部分的償還責(zé)任”;絕不該有含:“到期不能按約償還,本金及相關(guān)費用全部由保證人承擔(dān)償還”的內(nèi)容。四、被告稱擔(dān)保債務(wù)已結(jié)清,不符合事實。被告提供債務(wù)人陳某出具便條,其內(nèi)容不具合法性。連帶責(zé)任保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的,債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù),也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。綜上,被告作為陳某向原告借款的連帶擔(dān)保人,有履行償還債務(wù)及利息、的義務(wù)。六、被告償還本金同時,應(yīng)承擔(dān)利息、違約金、訴訟費、代理費等相關(guān)費用。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定:農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民。被告提供債務(wù)人陳某出具便條,不具真實性。根據(jù)最高人民法院法釋(2002)38號《關(guān)于涉及擔(dān)保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責(zé)任方式認(rèn)定問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定:“保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務(wù)時承擔(dān)保證責(zé)任,且根據(jù)當(dāng)事人訂立的合同的本意推不出為一般保證責(zé)任的,視為連帶責(zé)任保證。擔(dān)保承諾書保證:“陳某到期不能按約償還,本金、利息、違約金、訴訟費、及主張債權(quán)的相關(guān)費用均由我承擔(dān)償還”,因為陳某借條約定了還款時間為“2012年3月13日”,還款方式為“現(xiàn)金”,所以該擔(dān)保承諾書內(nèi)容本意應(yīng)當(dāng)理解為:“只要債務(wù)人到期沒有按照約定時間、方式償還借款,本金、利息、違約金及所有相關(guān)費用全部由被告承擔(dān)償還”。以上意見供合議庭參考!2xxxx律師事務(wù)所 律師 二〇一四年三月六日第五篇:關(guān)于擔(dān)保合同糾紛代理詞關(guān)于擔(dān)保合同糾紛代理詞審判員:根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定,受本案原告委托,我所指派本人代理參與本案庭審活動,經(jīng)過剛才的庭審調(diào)查,現(xiàn)依據(jù)事實和法律提如下代理意見:一、被告方在5月21日、7月4日以及本次答辯陳述中有兩個重要觀點:一是稱主合同不成立,二是稱被告擔(dān)保債務(wù)已結(jié)清。二、被告xxx不按期還款,應(yīng)當(dāng)支付逾期利息。該保證合同真實有效。b在2014年4月收到a借款到期催收函后承諾當(dāng)月還款50100萬元,但依舊未能實現(xiàn)其還款承諾,因遲延履行已構(gòu)成違約。b與a簽訂該借款合同于2013年9月10日,但實際放款日為2013年11月13日,即借款期限起始日應(yīng)當(dāng)以借據(jù)載明的日期2013年11月13日為準(zhǔn)。原告馮君華與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法有效,該債務(wù)為被告賀斌、楊曉桃夫妻間的共同債務(wù),應(yīng)由其共同承擔(dān),并且作為該借款合同關(guān)系的保證人賀麗麗、張瑞琴對此應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。但并沒有出示任何證據(jù)?!北桓尜R斌、楊曉桃即未有個人財產(chǎn)的約定,也未出示任何能證明該債務(wù)為個人債務(wù)的證據(jù),因此根據(jù)我國法律規(guī)定推定該債務(wù)為夫妻間共同債務(wù)是合理、合法的。首先,該民間借貸的主體為原告馮君華、被告賀斌,二者是完全民事行為能力人,可獨立自主地從事民事行為,該借貸關(guān)系的形成是二者真實意思的表示;其次,原告與被告賀斌以書面方式達(dá)成該協(xié)議,在遵循自愿、平等、誠實信用原則的基礎(chǔ)上,對借貸數(shù)額、借貸標(biāo)的、借貸期限等內(nèi)容形成合議,被法律所允許,受法律保護(hù);再次,該借款事實已實際發(fā)生,原告在被賀斌出具《借條》后,已經(jīng)將該款項交付,雙方形成合法、有效的借貸關(guān)系。按照xx市國土資源局xxxx分局等相關(guān)部門《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設(shè)的通告》的規(guī)定,原告所租賃被告位于xx大道xxx號xxx物流園b1號庫房極有可能是違章建筑,在政府強制拆除范圍內(nèi),并最終導(dǎo)致租賃合同無效,但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金,支付原告房屋裝修款和工程款,賠償原告直接經(jīng)濟(jì)損失。二、二被告應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款,支付原告違約金,并賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。xx律師事務(wù)所律師:年 月 日篇三:房屋租賃合同糾紛案代理詞 代理詞尊敬的審判長、審判員:西安xxxx有限公司與xxx、xxx房屋租賃合同糾紛一案,我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西xx律師事務(wù)所指派,作為本案原告西安xxxx有限公司的代理人參加今天的庭審,根據(jù)本案的基本事實,結(jié)合庭審情況,依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見:一、本案事實清楚、法律關(guān)系明確,二被告已明顯違反合同約定,應(yīng)屬根本違約。原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導(dǎo)意見佐證。二、原告的訴訟請求并不存在超過訴訟時效的問題。接受委托后,代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料,向證人了解情況,并經(jīng)過本案的開庭審理,對本案的事實、證據(jù)作了全面了解,現(xiàn)發(fā)表如下代理意見,請合議庭予以考慮。從租賃合同
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