【正文】 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第二十條 連帶共同保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求任何一個保證人承擔(dān)全部保證責(zé)任。其證據(jù)不具真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，沒有證明力。被告擔(dān)保承諾書本身可以證明被告擔(dān)保屬于連帶責(zé)任保證。根據(jù)《合同法》第六十條第一款之規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”，被告xxx到期應(yīng)當(dāng)歸還借款而未歸還，違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)返還原告的借款本金人民幣479000元。以支付憑證為依據(jù)，且經(jīng)過庭審核實確認(rèn)，b已收到上述借款，但b未能按期履行償還借款本金及利息的義務(wù)。借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款，存在抵押、保證情形的應(yīng)按約定承擔(dān)保證責(zé)任。同時，《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（二）》 第24條規(guī)定：“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應(yīng)按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。綜上，代理人認(rèn)為本案事實清楚，證據(jù)確鑿充分，原告訴訟請求理應(yīng)得到主張，為此，希望合議庭充分考慮并采納上述代理意見。所以，原告是適格的訴訟主體。原告基于實現(xiàn)租賃合同目的支付了各種費(fèi)用損失總計109980元，合同依法解除后，原告造成的損失可以向被告主張賠償。原告主張解除合同，已履行了合同法第九十六條規(guī)定的通知義務(wù)（見證據(jù)22）。（遲延履行合同義務(wù)）原被告于2012年9月20日簽訂了租賃合同（見證據(jù)2）。至于逾期交納物業(yè)費(fèi)，對于完成合同約定義務(wù)的物業(yè)公司來說，%利息損失?！眮砗傩?。本案的起因是一審原告雙生物業(yè)公司沒有按南寧市物價局[2005]72號文件要求與業(yè)主簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》就擅自亂收費(fèi)引起的。一、房屋出售后開發(fā)商就已經(jīng)不是房屋的所有權(quán)人，雙生物業(yè)公司瞞著房屋所有權(quán)人暗中勾結(jié)開發(fā)商私下簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益，應(yīng)是無效合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定第五條：“ 當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條：“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴(yán)格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業(yè)主利益的行為。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認(rèn)為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費(fèi)漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時向有權(quán)機(jī)關(guān)反映匯報，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經(jīng)受理的應(yīng)當(dāng)駁回起訴。業(yè)主事實上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認(rèn)定為“事實物業(yè)服務(wù)”。(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。本案是物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛，根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，原告有舉證證明其已履行合同約定義務(wù)的責(zé)任，而本案中原告就其所提供的物業(yè)服務(wù)未提交一份證據(jù)，其不僅未提供證據(jù)證明其提供了《物業(yè)管理委托合同》約定的物業(yè)服務(wù)，更未提交證據(jù)證明其提供的物業(yè)服務(wù)達(dá)到了《物業(yè)管理委托合同》 及相關(guān)文件約定的質(zhì)量要求，原告未完成舉證責(zé)任顯而易見，因此，法院應(yīng)判決其承擔(dān)舉證不能的敗訴風(fēng)險。開發(fā)商與物業(yè)公司違反法律強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的《前期物業(yè)管理合同》，沒有經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)和第三人（業(yè)主）的追認(rèn)，違反了《合同法》第52條第2款（惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益）、第5款（違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定）規(guī)定，是無效合同；人民法院也有義務(wù)糾正。批復(fù)文件里所說的“雙方”是指業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)公司。該規(guī)定清楚表明：物業(yè)公司通過訴訟手段向業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)，必須經(jīng)過業(yè)主委員會督促的前置程序。這些簡單的問題，業(yè)主屢次反映，但是就是久拖不決。被告遲延履行合同債務(wù)已致使原告不能實現(xiàn)合同目的，符合我國合同法中規(guī)定的法定合同解除的情形。二、賠償損失是合同解除后的一項法律后果。接受委托后，代理人收集、查閱、研究了本案有關(guān)材料，向證人了解情況，并經(jīng)過本案的開庭審理，對本案的事實、證據(jù)作了全面了解，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見，請合議庭予以考慮。原告的訴訟請求并未超過訴訟時效有最高人民法院和地方高級人民法院的判例及指導(dǎo)意見佐證。二、二被告應(yīng)按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失。首先，該民間借貸的主體為原告馮君華、被告賀斌，二者是完全民事行為能力人，可獨立自主地從事民事行為，該借貸關(guān)系的形成是二者真實意思的表示；其次，原告與被告賀斌以書面方式達(dá)成該協(xié)議，在遵循自愿、平等、誠實信用原則的基礎(chǔ)上，對借貸數(shù)額、借貸標(biāo)的、借貸期限等內(nèi)容形成合議，被法律所允許，受法律保護(hù)；再次，該借款事實已實際發(fā)生，原告在被賀斌出具《借條》后，已經(jīng)將該款項交付，雙方形成合法、有效的借貸關(guān)系。但并沒有出示任何證據(jù)。b與a簽訂該借款合同于2013年9月10日，但實際放款日為2013年11月13日，即借款期限起始日應(yīng)當(dāng)以借據(jù)載明的日期2013年11月13日為準(zhǔn)。該保證合同真實有效。以上意見供合議庭參考！2xxxx律師事務(wù)所 律師 二〇一四年三月六日第五篇：關(guān)于擔(dān)保合同糾紛代理詞關(guān)于擔(dān)保合同糾紛代理詞審判員：根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，受本案原告委托，我所指派本人代理參與本案庭審活動，經(jīng)過剛才的庭審調(diào)查，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提如下代理意見：一、被告方在5月21日、7月4日以及本次答辯陳述中有兩個重要觀點：一是稱主合同不成立，二是稱被告擔(dān)保債務(wù)已結(jié)清。根據(jù)最高人民法院法釋(2002)38號《關(guān)于涉及擔(dān)保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責(zé)任方式認(rèn)定問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定：“保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務(wù)時承擔(dān)保證責(zé)任，且根據(jù)當(dāng)事人訂立的合同的本意推不出為一般保證責(zé)任的，視為連帶責(zé)任保證。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民。綜上，被告作為陳某向原告借款的連帶擔(dān)保人，有履行償還債務(wù)及利息、的義務(wù)。被告提供債務(wù)人陳某出具便條，其內(nèi)容不具合法性。如果被告是一般保證，在承諾書中，就應(yīng)當(dāng)有：“債務(wù)人沒有能力履行債務(wù)時，保證人才承擔(dān)債務(wù)人未履行債務(wù)部分的償還責(zé)任”；絕不該有含：“到期不能按約償還，本金及相關(guān)費(fèi)用全部由保證人承擔(dān)償還”的內(nèi)容?！北景钢校桓鎥xx到期拒不還款，根據(jù)上述法律規(guī)定，原、被告雖未約定借款利息，但這并不妨礙原告主張逾期利息，被告應(yīng)當(dāng)償還逾期利息。g與d系合法夫妻，經(jīng)協(xié)商一致，g簽署了配偶同意確認(rèn)書，同意d以夫妻共同財產(chǎn)為b與a簽訂的a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔(dān)保。當(dāng)借款合同與借據(jù)約定不一致時，以借據(jù)為準(zhǔn)。因此被告張瑞琴也應(yīng)對該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。2009年1月18，被告賀斌因資金緊張為由向原告借款，原告向其提供了30萬元借款，被告賀斌出具《借條》一枚，約定借期為5個月，到期還本。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費(fèi)用款22000元，維修工程款15000元，上述事實有xxx本人出具的四張收條為證。所以，本案應(yīng)從最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日（即xx年xx月xx日）起計算訴訟時效。（合同法第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。對方有異議的，可以請求人民法 院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。在租賃合同約定履行期限屆滿之前，被告明確表示不能履行主要債務(wù)，并且根據(jù)被告商場的現(xiàn)狀表明，被告也無法履行租賃合同主要債務(wù)。物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務(wù)（如物業(yè)公司沒有按照法律規(guī)定每3個月公布一次物業(yè)費(fèi)和公共維修基金使用情況；沒有制定和公布物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理服務(wù)滿意率沒有達(dá)到80%；公共設(shè)施設(shè)備完好率沒有達(dá)到98%；沒有按照要求配置相應(yīng)的保安人員；保安脫崗；不按照規(guī)定對小區(qū)維護(hù)和保潔等），物業(yè)管理和服務(wù)有瑕疵時，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任或要求減少物業(yè)費(fèi)，也可以通過逾期交費(fèi)和拒絕交費(fèi)的方式履行抗辯權(quán)。在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效的前題下，才可以談違約金問題。但遺憾的是，一審混淆了南價格【2005】72號文件中“雙方”概念，將已經(jīng)喪失代理權(quán)的開發(fā)商等同于廣大業(yè)主，將《補(bǔ)充協(xié)議》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》兩個文書混為一談，明顯違反《民法通則》 第66條規(guī)定，侵害了我的當(dāng)事人(小區(qū)業(yè)主)的合法權(quán)利。新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。有三條或以上達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，按低一級標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實上勞動，你頂替者不到前，我不走!這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。本案為物業(yè)管理費(fèi)糾紛，原告與xx于2004年1日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十條(四)和《業(yè)主公約》第四條(四)約定深圳仲裁委員會為解決爭議機(jī)構(gòu)。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認(rèn)為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍?，F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。而電梯間檢驗標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強(qiáng)行向業(yè)主提供事實服務(wù)，強(qiáng)迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利?！毕赏┯靶^(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報賬目，長期侵占應(yīng)當(dāng)存入維修資金帳戶的基金。八、原告與被告之間已不存在合同關(guān)系，且原告也未履行前期《物業(yè)管理委托合同》約定的義務(wù)，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)。沒有程序正義，實體的審判將是一句空話。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補(bǔ)充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見《廣西區(qū)物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定）。按理說審理合同糾紛就應(yīng)該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進(jìn)行判決，是適應(yīng)法律上的錯誤。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國家暴力機(jī)關(guān)還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰給的？四、簡單的民事合同關(guān)系復(fù)雜化，是造成業(yè)主屢訟不服的原