【正文】 理條例》第67條規(guī)定。地方政府制定的法律法規(guī)中不合理的規(guī)定都應該服從上位法和特別法的規(guī)定，法院應該及時予以糾正。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應的履行要求”?，F(xiàn)結(jié)合今天的庭審情況針對雙方爭議的焦點發(fā)表如下代理意見：一、原被告簽訂的《天津市xxx 生活廣場商鋪租賃合同》（以下簡稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經(jīng)解除。根據(jù)合同法第九十四條第三款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。原告主張解除合同前，已履行了合同法規(guī)定的催告義務（見證據(jù)21）。合同自通知到達對方時解除。原告基于實現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項總計30105元。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實際的損失，被告應當賠償。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔原租賃合同中的義務。根據(jù)《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”。其次，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權(quán)。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。由于被告的違約行為導致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟損失，被告應按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟損失為（1100－1340）（12－3）=32400元，對此被告應足額賠償原告。對此，作為原告馮君華的委托代理人，特發(fā)表如下代理意見：一、原告馮君華與被告賀斌之間的債權(quán)債務合法有效，應當受到法律的保護。在法庭調(diào)查階段，原告方向法庭出示了一組證據(jù)，即“2009年7月至12月，原告與被告楊曉桃間的《短信內(nèi)容》”。被告賀麗麗以與其配偶張金平的共有財產(chǎn)提供擔保，雖未在《借條》上簽字，但該擔保是夫妻共同債務，理應由其承擔連帶責任；被告張瑞琴以“中間保證人“的名義在《借條》上簽字，根據(jù)我國《擔保法》第6條的規(guī)定，債務人不履行債務，保證人按照約定履行債務或承擔責任?！北景讣磳儆诖朔N情形，該保證訴訟時效不應適用一般保證6個月的訴訟時效規(guī)定，而應適用2年的規(guī)定，該保證并沒用超過法律規(guī)定的訴訟時效限制。該借款合同是雙方在a住所地簽訂的，是雙方真實意思表示，是真實有效的合同，且b對該借款合同的真實性予以承認。2013年11月12日,b以授權(quán)委托書的形式授權(quán)予其法定代表人c接收a發(fā)放的300萬元借款。三、d本人與a簽訂的保證合同真實有效，不存在套用其他保證合同的行為,d與g系夫妻，應對借款承擔連帶責任。同日，原告xx依約向被告xxx交付了該筆借款，并由被告xxx出具借條和收條各一張。借貸雙方對約定的利率發(fā)生爭議，又不 1能證明的，可參照本意見第6條規(guī)定計息。三、被告擔保屬于連帶責任保證。道理很簡單：不是連帶責任保證，你完全可以不代為償還嘛！怕什么呢？被告擔保承諾書不符合一般保證特征。因此，被告擔保屬于連帶責任保證。房款抵充被告連帶擔保的債務，不符合正常邏輯，房款即使存在，與本案也沒有關聯(lián)性?！睹穹ㄍ▌t》第八十九條 依照法律的規(guī)定或者按照當事人的約定，可以采用下列方式擔保債務的履行：（一）保證人向債權(quán)人保證債務人履行債務，債務人不履行債務的，按照約定由保證人履行或者承擔連帶責任；擔保法第十八條 當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第二十二條 第三人單方以書面形式向債權(quán)人出具擔保書，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立。根據(jù)最高院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第123條、《合同法》第二百零七條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息規(guī)定及被告擔保書承諾，被告償還本金同時，應承擔利息、違約金、訴訟費、代理費等相關費用?！斗课莸怯涋k法》第八十七條 申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予受理。沒有證據(jù)證明該字條是陳某所寫；即使是陳某所寫，陳某作為債務人身份，與本案屬利害關系人，該字條沒有證明力?！奔词故且话惚ＷC，現(xiàn)因債務人去向不明（被告在調(diào)解時陳述的事實），保證人不得行使“拒絕承擔保證責任”規(guī)定的權(quán)利。該保證符合連帶責任保證特征。既然被告不認可主合同成立，則肯定不會出現(xiàn)“債務已結(jié)清”的事實，所以，根據(jù)被告第一個觀點可以推翻第二個觀點；同樣，既然被告稱擔保債務已結(jié)清，則肯定主合同是成立的，所以，根據(jù)被告第二個觀點可以推翻第一個觀點。根據(jù)《合同法》第二百零七條之規(guī)定“借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或國家有關規(guī)定支付逾期利息”，《最高人民法院》第九條“公民之間的定期無息借貸，出借人要求借款人償付逾期利息，或者不定期無息借貸經(jīng)催告不還，出借人要求償付催告后利息的，可參照銀行同類貸款的利率計息。d和g承認該保證合同系對2013年9月10日那份借款合同進行的擔保，即承認對a流借字（2013年）第870號借款合同提供擔保，而本案訴爭就是a流借字（2013年）第870號借款合同，所以，不存在套用其他保證合同的事實，d和g應對該借款承擔連帶責任的訴求應得到支持。以a與c借款發(fā)放回收憑證和a與b借款發(fā)放回收憑證這兩組證據(jù)清楚表明，b與a簽訂并履行的多份借款合同中，b系通過案外人c的賬戶接收借款，通過案外人c或f的銀行賬戶予以還款，雖存在交叉還款，但案外人c與a之間的借款關系同b與a之間的借款關系明確區(qū)分開，借款還款賬目一一對應，根本不存在混淆的現(xiàn)象。且還款日期調(diào)整為2014年3月13日，借款期限為四個月。請貴院認真審查，保護債權(quán)人的利益不受非法侵害，促使債務人、共同債務人及其保證人積極行使其應盡的償還義務。該擔保是被告賀麗麗與張金平的共同財產(chǎn)所作的抵押，被告賀麗麗對此是知情的，由此形成的共同債務，被告賀麗麗理應承擔連帶責任。理應由被告賀斌、楊曉桃共同承擔償還義務。根據(jù)我國法律的規(guī)定，民間借貸作為一種民事法律行為，是通過雙方書面或口頭約定形成的特定債權(quán)債務關系，該債權(quán)債務關系一經(jīng)產(chǎn)生即受法律保護。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導致房屋租賃合同的無效，理應按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，應當承擔相應的法律責任。2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號xxx物流園的庫區(qū)b1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號判決書。本案的客觀事實表明原告的訴訟請求并未超過訴訟時效原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實。一、本案原告是適格的訴訟主體。（詳見證據(jù)112）。合同解除后，被告應該向原告返還收取的這種款項，應該賠償原告各項損失。因為合同解除權(quán)是形成權(quán)，合同解除人只要將解除的意思表示通知對方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對方當事人是否同意為條件。（根本違約）原告租賃被告商鋪的目的是經(jīng)營袋鼠品牌專賣店并已取得特許經(jīng)營授權(quán)，經(jīng)營權(quán)的期限至2013年9月21日。而至2012年12月31日，被告商場內(nèi)外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場經(jīng)營的條件。誰來告訴業(yè)主，除了逾期交費，還有什么更好的辦法對抗物業(yè)公司的惡意侵權(quán)行為？特別是一審法院，明明知道物業(yè)公司瞞著業(yè)主簽訂的《補充協(xié)議》違反了《合同法》第52條第2款、第5款；違反了《民法通則》58條第4款和《消費者權(quán)益保護法》第10條，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，侵犯了消費者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)；明明知道開發(fā)商沒有按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定進行公開招投標選擇物業(yè)公司，沒有公示《前期物業(yè)管理合同》和物業(yè)管理服務標準，也沒有將物業(yè)合同作為購房合同的附件讓購房人確認，違反了法律強制性規(guī)定。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國家暴力機關還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰給的？四、簡單的民事合同關系復雜化，是造成業(yè)主屢訟不服的原因。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務；物業(yè)公司的服務質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。按理說審理合同糾紛就應該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進行判決，是適應法律上的錯誤。如果是指開發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復按照《補充協(xié)議》執(zhí)行就可以了，沒有必要批復這么詳細。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務合同或補充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見《廣西區(qū)物業(yè)管理條例》第28條規(guī)定）。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔法律責任。沒有程序正義，實體的審判將是一句空話。(《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：第二條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。八、原告與被告之間已不存在合同關系，且原告也未履行前期《物業(yè)管理委托合同》約定的義務，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)?！币虼?，原告無權(quán)收取并使用該項費用?！毕赏┯靶^(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報賬目，長期侵占應當存入維修資金帳戶的基金。仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費，集體停止交納物業(yè)費，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務嗎?四、原告提出的滯納金沒有合同根據(jù)。原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強行向業(yè)主提供事實服務，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。二、《物業(yè)管理委托合同》違法無效。而電梯間檢驗標志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。原告代理人認為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。現(xiàn)依據(jù)本案相關證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務，即使在履責過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設施損害嚴重、未修復、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負責人并實地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務范圍，而《物業(yè)服務協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應對此承擔責任。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。從物業(yè)服務協(xié)議訂立伊始，原告隨即著