【正文】 理?xiàng)l例》第67條規(guī)定。地方政府制定的法律法規(guī)中不合理的規(guī)定都應(yīng)該服從上位法和特別法的規(guī)定，法院應(yīng)該及時(shí)予以糾正。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”?，F(xiàn)結(jié)合今天的庭審情況針對(duì)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)發(fā)表如下代理意見：一、原被告簽訂的《天津市xxx 生活廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》（以下簡(jiǎn)稱租賃合同）符合法定解除的條件，該合同依法已經(jīng)解除。根據(jù)合同法第九十四條第三款的規(guī)定，以上情形符合法定解除合同的情形，原告可以解除合同。原告主張解除合同前，已履行了合同法規(guī)定的催告義務(wù)（見證據(jù)21）。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。原告基于實(shí)現(xiàn)租賃合同目的而向被告支付各種款項(xiàng)總計(jì)30105元。因與被告交涉多次往返于天津與北京之間，大量票據(jù)并未保存，僅向被告主張1450元的損失，屬于合理的、實(shí)際的損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償。所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，原租賃合同在買受人（新的所有人）和承租人之間繼續(xù)有效，雙方無須重新簽訂租賃合同，承租人可依據(jù)原租賃合同繼續(xù)占有使用該租賃物，并按照原租賃合同向新的所有權(quán)人交納租金、承擔(dān)原租賃合同中的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”。其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條的規(guī)定，被告以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由并不能宣告原告的房屋買賣合同無效，更何況原告已經(jīng)取得房屋的物權(quán)。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計(jì)付違約金”。由于被告的違約行為導(dǎo)致原告不得不另行選擇庫(kù)房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟(jì)損失，被告應(yīng)按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟(jì)損失，原告為此另行選擇庫(kù)房給原告造成直接經(jīng)濟(jì)損失為（1100－1340）（12－3）=32400元，對(duì)此被告應(yīng)足額賠償原告。對(duì)此，作為原告馮君華的委托代理人，特發(fā)表如下代理意見：一、原告馮君華與被告賀斌之間的債權(quán)債務(wù)合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。在法庭調(diào)查階段，原告方向法庭出示了一組證據(jù)，即“2009年7月至12月，原告與被告楊曉桃間的《短信內(nèi)容》”。被告賀麗麗以與其配偶張金平的共有財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保，雖未在《借條》上簽字，但該擔(dān)保是夫妻共同債務(wù)，理應(yīng)由其承擔(dān)連帶責(zé)任；被告張瑞琴以“中間保證人“的名義在《借條》上簽字，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第6條的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任?！北景讣磳儆诖朔N情形，該保證訴訟時(shí)效不應(yīng)適用一般保證6個(gè)月的訴訟時(shí)效規(guī)定，而應(yīng)適用2年的規(guī)定，該保證并沒用超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效限制。該借款合同是雙方在a住所地簽訂的，是雙方真實(shí)意思表示，是真實(shí)有效的合同，且b對(duì)該借款合同的真實(shí)性予以承認(rèn)。2013年11月12日,b以授權(quán)委托書的形式授權(quán)予其法定代表人c接收a發(fā)放的300萬元借款。三、d本人與a簽訂的保證合同真實(shí)有效，不存在套用其他保證合同的行為,d與g系夫妻，應(yīng)對(duì)借款承擔(dān)連帶責(zé)任。同日，原告xx依約向被告xxx交付了該筆借款，并由被告xxx出具借條和收條各一張。借貸雙方對(duì)約定的利率發(fā)生爭(zhēng)議，又不 1能證明的，可參照本意見第6條規(guī)定計(jì)息。三、被告擔(dān)保屬于連帶責(zé)任保證。道理很簡(jiǎn)單：不是連帶責(zé)任保證，你完全可以不代為償還嘛！怕什么呢？被告擔(dān)保承諾書不符合一般保證特征。因此，被告擔(dān)保屬于連帶責(zé)任保證。房款抵充被告連帶擔(dān)保的債務(wù)，不符合正常邏輯，房款即使存在，與本案也沒有關(guān)聯(lián)性?！睹穹ㄍ▌t》第八十九條 依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定，可以采用下列方式擔(dān)保債務(wù)的履行：（一）保證人向債權(quán)人保證債務(wù)人履行債務(wù)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，按照約定由保證人履行或者承擔(dān)連帶責(zé)任；擔(dān)保法第十八條 當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，為連帶責(zé)任保證。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第二十二條 第三人單方以書面形式向債權(quán)人出具擔(dān)保書，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立。根據(jù)最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第123條、《合同法》第二百零七條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息規(guī)定及被告擔(dān)保書承諾，被告償還本金同時(shí)，應(yīng)承擔(dān)利息、違約金、訴訟費(fèi)、代理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用?！斗课莸怯涋k法》第八十七條 申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理。沒有證據(jù)證明該字條是陳某所寫；即使是陳某所寫，陳某作為債務(wù)人身份，與本案屬利害關(guān)系人，該字條沒有證明力。”即使是一般保證，現(xiàn)因債務(wù)人去向不明（被告在調(diào)解時(shí)陳述的事實(shí)），保證人不得行使“拒絕承擔(dān)保證責(zé)任”規(guī)定的權(quán)利。該保證符合連帶責(zé)任保證特征。既然被告不認(rèn)可主合同成立，則肯定不會(huì)出現(xiàn)“債務(wù)已結(jié)清”的事實(shí)，所以，根據(jù)被告第一個(gè)觀點(diǎn)可以推翻第二個(gè)觀點(diǎn)；同樣，既然被告稱擔(dān)保債務(wù)已結(jié)清，則肯定主合同是成立的，所以，根據(jù)被告第二個(gè)觀點(diǎn)可以推翻第一個(gè)觀點(diǎn)。根據(jù)《合同法》第二百零七條之規(guī)定“借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息”，《最高人民法院》第九條“公民之間的定期無息借貸，出借人要求借款人償付逾期利息，或者不定期無息借貸經(jīng)催告不還，出借人要求償付催告后利息的，可參照銀行同類貸款的利率計(jì)息。d和g承認(rèn)該保證合同系對(duì)2013年9月10日那份借款合同進(jìn)行的擔(dān)保，即承認(rèn)對(duì)a流借字（2013年）第870號(hào)借款合同提供擔(dān)保，而本案訴爭(zhēng)就是a流借字（2013年）第870號(hào)借款合同，所以，不存在套用其他保證合同的事實(shí)，d和g應(yīng)對(duì)該借款承擔(dān)連帶責(zé)任的訴求應(yīng)得到支持。以a與c借款發(fā)放回收憑證和a與b借款發(fā)放回收憑證這兩組證據(jù)清楚表明，b與a簽訂并履行的多份借款合同中，b系通過案外人c的賬戶接收借款，通過案外人c或f的銀行賬戶予以還款，雖存在交叉還款，但案外人c與a之間的借款關(guān)系同b與a之間的借款關(guān)系明確區(qū)分開，借款還款賬目一一對(duì)應(yīng)，根本不存在混淆的現(xiàn)象。且還款日期調(diào)整為2014年3月13日，借款期限為四個(gè)月。請(qǐng)貴院認(rèn)真審查，保護(hù)債權(quán)人的利益不受非法侵害，促使債務(wù)人、共同債務(wù)人及其保證人積極行使其應(yīng)盡的償還義務(wù)。該擔(dān)保是被告賀麗麗與張金平的共同財(cái)產(chǎn)所作的抵押，被告賀麗麗對(duì)此是知情的，由此形成的共同債務(wù)，被告賀麗麗理應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。理應(yīng)由被告賀斌、楊曉桃共同承擔(dān)償還義務(wù)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，民間借貸作為一種民事法律行為，是通過雙方書面或口頭約定形成的特定債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該債權(quán)債務(wù)關(guān)系一經(jīng)產(chǎn)生即受法律保護(hù)。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過錯(cuò)，事先沒有告知原告租賃庫(kù)房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導(dǎo)致房屋租賃合同的無效，理應(yīng)按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計(jì)169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計(jì)37000元。如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市xx大道xxx號(hào)xxx物流園的庫(kù)區(qū)b1庫(kù)房共計(jì)1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫(kù)房租金為201000元，合計(jì)金額共計(jì)206000元。（1）最高人民法院（2004）民二終字第147號(hào)判決書。本案的客觀事實(shí)表明原告的訴訟請(qǐng)求并未超過訴訟時(shí)效原告自xx年取得房屋產(chǎn)權(quán)以來，一直委托xx到房屋催收租金，并且還通過書面的催收函催收租金，原告所提供的一系列證據(jù)已經(jīng)形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈條，足以證明原告一直在催收租金的事實(shí)。一、本案原告是適格的訴訟主體。（詳見證據(jù)112）。合同解除后，被告應(yīng)該向原告返還收取的這種款項(xiàng)，應(yīng)該賠償原告各項(xiàng)損失。因?yàn)楹贤獬龣?quán)是形成權(quán)，合同解除人只要將解除的意思表示通知對(duì)方，即產(chǎn)生解除合同的效果，不以對(duì)方當(dāng)事人是否同意為條件。（根本違約）原告租賃被告商鋪的目的是經(jīng)營(yíng)袋鼠品牌專賣店并已取得特許經(jīng)營(yíng)授權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限至2013年9月21日。而至2012年12月31日，被告商場(chǎng)內(nèi)外部裝修工程仍未完成，無法為原告及其他商戶提供入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的條件。誰(shuí)來告訴業(yè)主，除了逾期交費(fèi)，還有什么更好的辦法對(duì)抗物業(yè)公司的惡意侵權(quán)行為？特別是一審法院，明明知道物業(yè)公司瞞著業(yè)主簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》違反了《合同法》第52條第2款、第5款；違反了《民法通則》58條第4款和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第10條，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，侵犯了消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)和公平交易權(quán)；明明知道開發(fā)商沒有按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定進(jìn)行公開招投標(biāo)選擇物業(yè)公司，沒有公示《前期物業(yè)管理合同》和物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有將物業(yè)合同作為購(gòu)房合同的附件讓購(gòu)房人確認(rèn)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定。難道物業(yè)公司也有執(zhí)法權(quán)？難道物業(yè)公司的執(zhí)法權(quán)比國(guó)家暴力機(jī)關(guān)還兇猛？代理人和廣大業(yè)主都想知道：物業(yè)公司高利貸般向業(yè)主收取滯納金的特權(quán)是誰(shuí)給的？四、簡(jiǎn)單的民事合同關(guān)系復(fù)雜化，是造成業(yè)主屢訟不服的原因。目的是監(jiān)督和了解物業(yè)公司是否按照法律規(guī)定或者合同約定全面履行自己的義務(wù)；物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量是否有瑕疵缺陷等。按理說審理合同糾紛就應(yīng)該依照《合同法》，奇怪的是，一審法院卻依據(jù)《民法通則》第5條、第84條、第108條、第111條進(jìn)行判決，是適應(yīng)法律上的錯(cuò)誤。如果是指開發(fā)商與物業(yè)公司，直接批復(fù)按照《補(bǔ)充協(xié)議》執(zhí)行就可以了，沒有必要批復(fù)這么詳細(xì)。在商品房出售前，開發(fā)商作為臨時(shí)大業(yè)主，有權(quán)利簽訂任何不違反法律規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)合同或補(bǔ)充協(xié)議，但簽訂后必須在15 個(gè)工作日內(nèi)將合同送到房產(chǎn)主管部門經(jīng)過備案登記才有效（見《廣西區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定）。物業(yè)公司也必須為其違法行為承擔(dān)法律責(zé)任。沒有程序正義，實(shí)體的審判將是一句空話。(《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：第二條：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。八、原告與被告之間已不存在合同關(guān)系，且原告也未履行前期《物業(yè)管理委托合同》約定的義務(wù)，違約在先，被告有瑕疵履行抗辯權(quán)?！币虼?，原告無權(quán)收取并使用該項(xiàng)費(fèi)用。”仙桐御景小區(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報(bào)賬目，長(zhǎng)期侵占應(yīng)當(dāng)存入維修資金帳戶的基金。仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費(fèi)，集體停止交納物業(yè)費(fèi)，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎?四、原告提出的滯納金沒有合同根據(jù)。原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強(qiáng)行向業(yè)主提供事實(shí)服務(wù)，強(qiáng)迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，拒絕接受業(yè)主對(duì)他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。二、《物業(yè)管理委托合同》違法無效。而電梯間檢驗(yàn)標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。原告代理人認(rèn)為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財(cái)力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治?，F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對(duì)其守約的定性。另?yè)?jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴(yán)重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負(fù)責(zé)人并實(shí)地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對(duì)此約定，原告公司也不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認(rèn)為，原告公司限于人力、物力、財(cái)力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著