【正文】 熱銷階段 10% 2501 15% 535 30% 320 3356 20xx 年 6月 — 8月 整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷期 5% 1250 15% 535 30% 320 2105 20xx 年 9 月 — 12月 尾盤銷售階段 5 179 20 214 393 100% 25009 100% 3567 100% 1068 29430 第六章 項(xiàng)目營銷和招商方案 、租賃比例 本項(xiàng)目營銷中可采取二種經(jīng)營方式： 第一種方式：全部采取銷售的方式。必須主動(dòng)尋找有特色的商家 , 而非坐等廠商上門。 主要招商策略 （ 1）目標(biāo)定位招商 根據(jù)已建立的資料庫及招商網(wǎng)絡(luò)，針對項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶，逐步展開招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭取目標(biāo) 24 客戶進(jìn)場。 項(xiàng)目投資估算詳見附表 7－ 2。主體完成后，后續(xù)資金可通過預(yù)售方式解決。 市場是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。另外，房產(chǎn)價(jià)格受到國民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對銷售收入的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來一定的波動(dòng) 32 防范措施： 搞好營銷策劃，制定詳細(xì)、周密的營銷方案；制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷商、主力商店 ( 如主力店、大賣場、 大型專業(yè)店 )，給投資者加強(qiáng)信心； 采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象； 制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營方式、可買可租方式等； 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。 同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知 , 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行 ,具有較高的收益率，并具有較好的社會(huì)效益。 。鑒于國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過快過熱增長，將在今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)左右市場的變化。防范措施： 加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本； 取得政府的支持，爭取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi) 33 用。 由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。 銷售廣告費(fèi) 銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷售收入的 2％估算為 萬元。 商場、住宅預(yù)定：按賣價(jià)的 5%收取預(yù)定金款。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場及運(yùn)營穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚”的效果。） 招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。 選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。 20xx 年 6 月 1 日至 20xx 年 10 月 10 日完成一期工程裝飾工程。 工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購，均采取招標(biāo)形式。 商場和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。 優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢和買點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。 排水 室內(nèi)排水管網(wǎng)采用 UPVC 塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。 商場部分 采用柱網(wǎng)為 的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在 20xx 年上半年（五月份）力爭完成 60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。 13 第三章 項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測 項(xiàng)目市場定位 定位一：地標(biāo) — 同洲湖景區(qū)特色商住項(xiàng)目 定位二：城市的形象窗口－大荔商業(yè)形象的典型代表 功能定位 （ 1）、商業(yè)部分功能定位 現(xiàn)代廣場由于地處建設(shè)廣場，交通便利，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。 (3)、景觀優(yōu)勢：同洲湖景區(qū)設(shè)施齊全， 1000 畝湖面蓄水工程以及環(huán)湖自行車綠道、環(huán)湖電瓶車道、六角亭、橡膠壩、親水平臺(tái)、停車場等配套工程，中國紅標(biāo)志性景區(qū)大門、環(huán)湖步道、福壽康寧橋、兒童樂園、綜合性健身區(qū)、中心廣場、音樂噴泉、文化棧橋、管理設(shè)施、荷花池、碼頭、雕塑工藝品、生態(tài)衛(wèi)生間、環(huán)湖燈帶、中隔堤、北大堤石臺(tái) 階、弱電、音樂草坪燈等成為集 12 文化、民俗、旅游為一體的縣城南戶門、大荔新景點(diǎn)。全省個(gè)人購房消費(fèi)貸款余額比年初增長 29%，高于去年同期增長速度 個(gè)百分點(diǎn)。陜西省城鎮(zhèn)居民人均使 用購房貸款 597 元，與全國城鎮(zhèn)人均使用購房貸款 20xx 元相比，還有一定距離。截止 5 月底，大荔縣商品房銷售面積 萬平方米，下降 29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長，累計(jì)預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 倍；二是空置上升。 ③、資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。上收縣級以下土地審批權(quán)限。其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到 160 點(diǎn)。增長 倍 ,比重由上年 %提高到 %； 寫字樓施工面積 萬平方米，增長 %，比重由上年 %提高 7 到 %。 ③、新開工項(xiàng)目規(guī)模提高。在國家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，大荔縣房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 20xx 年城市化水平達(dá)到42%， 20xx 年達(dá)到 50%， 2020 年達(dá)到 60%。 三期工程：為青少年 科普綜合大樓，建筑面積為 m2。 項(xiàng)目承辦單位 大荔縣民政局。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 。 ②、青少年活動(dòng)中心為 6 層，局部 5 層，一二層層高 m，三四層層高為 m，建筑面積為 m2。2020 年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 但從去年央行 121 號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。國有企業(yè)完成 億元，比重由上年 %下降到 %，減少 10 個(gè)百分點(diǎn)。 15 月 ,商業(yè)營業(yè)用房施工面積達(dá) 萬平方米。從一季度的調(diào)查樣本顯示，大荔縣房地 產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。 ①、征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。因此，對正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。一是銷售下降。陜西省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有 %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反 10 映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位， %的居民有購房意向。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。 (2)、交通優(yōu)勢：有一條南接同洲湖景區(qū)北達(dá)大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。 (4). 周邊樓盤開發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到 20％， 20xx 年上半年銷售率將達(dá)到 60％，余下 40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷售完畢。 本項(xiàng)目是一個(gè)集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡潔明快、富有現(xiàn)代感。給水：采用一戶一表制。地下停車場設(shè)在一層地下室，可停放車輛 105 輛；地面停車主要包括商場前臨街廣場、住宅前停車坪和一層架空層、商場與青 少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場，共計(jì)可停放車輛約 60 輛。 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 項(xiàng)目總投資額約為 億元人民幣。 20xx 年 2 月 1 日至 20xx 年 5 月 30 日完成一期工程主體施工。此方案是在公司資金實(shí)力比較 雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售 22 出去以獲取利潤，而是從長遠(yuǎn)利益考慮將部分商場和車庫進(jìn)行租賃經(jīng)營，獲取長期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場繁榮之后也可將未出售的商場以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。（各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括 : 明星見面會(huì)、現(xiàn)場歌星音樂秀、群眾文體競賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣等。 本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開業(yè)初期之時(shí)，與市場的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。 銀行貸款 6000 萬元。 開發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為 萬元。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加。 本報(bào)告的測算是在考察 大荔縣 房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前 大荔縣 房地產(chǎn)市場的