【正文】 市主要道路，車流人流量較大，具有較大的商業(yè)價(jià)值，因此北側(cè)適合布置商業(yè)功能；由于北側(cè)面臨城市主要道路比較寬闊，受日照限制較小，可以布置高層住宅；在北側(cè)中部布置為小區(qū)主泗陽亞泰泗陽亞泰觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 要步行出入口。 表 11 建設(shè)規(guī)模一覽表 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 總用地面積 平方米 總建筑面積 平方米 占地面積 平方米 37130 地上建筑面積 平方米 住宅 平方米 商業(yè) 平方米 物管 平方米 427 社區(qū)辦公 平方米 427 公建 平方米 75 多層底層車庫 平方米 高層底層車庫 平方米 地下建筑面積 平方米 戶數(shù) 高層 /多層 1344 停車位 個(gè) 598 其中 :住宅停車位 個(gè) 542 商業(yè)停車位 個(gè) 56 泗陽亞泰觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 表 13 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 一 技術(shù)指標(biāo) 1 總用 地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 占地面積 平方米 37130 地上建筑面積 平方米 住宅 平方米 商業(yè) 平方米 物管 平方米 427 社區(qū)辦公 平方米 427 公建 平方米 75 多層底層車庫 平方米 高層底層車庫 平方米 4 地下建筑面積 平方米 5 戶數(shù) 高層 /多層 1344 6 停車位 個(gè) 598 其中 :住宅停車位 個(gè) 542 商業(yè)停車位 個(gè) 56 7 建筑密度 % 25 8 容積率 / 9 綠地率 % 35 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬元 38600 100% 工程前期費(fèi)用 萬元 % 工程建安費(fèi)用 萬元 % 工程建設(shè)配套費(fèi)用 萬元 % 基本預(yù)備費(fèi) 萬元 % 泗陽亞泰觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 8 第二章 建議工程方案 第一節(jié) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、規(guī)劃背景 規(guī)劃建筑位于泗陽開發(fā)區(qū)中心位置，地塊東臨麗景雅苑項(xiàng)目，南臨重慶路，西臨金蘋果服飾公司，北臨北京東路。 泗陽亞泰通過本項(xiàng)目設(shè)計(jì)，同步提升地塊及周邊地區(qū)的社會(huì)價(jià)值，提升城市形象，符合泗陽縣城整體規(guī)劃風(fēng)貌，體現(xiàn)出城區(qū)發(fā)展的面貌。 商業(yè)區(qū)設(shè)置外圍停車場(chǎng)，分塊布置均勻，使每幢樓從不同角度都能享受停車場(chǎng)，并拉動(dòng)人氣。 （三）易操作性原則 從開發(fā)角度 通過合理的功能布局，提高方案建設(shè)的可操作性。 （四）吸引人流 —— 商務(wù)廣場(chǎng)、綜合市場(chǎng)。 六、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 泗陽亞泰 （一）道路設(shè)計(jì)：基地周邊結(jié)合城市道路設(shè)置消防環(huán)道，車行道（寬度 6 米）采用單行道方式。觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 14 通過平面輪廓線的變化和體量的穿插變化，從而形成整體的和諧建筑群體空間效果。 本方案所有戶型日照均滿足泗陽規(guī)劃要求。在商業(yè)裙房屋頂，設(shè)置綠化健身設(shè)施及晨練步道，既滿足居日常民生活需求，同時(shí)也給居民一個(gè)開闊的休閑健身場(chǎng)所，為小區(qū)居民創(chuàng)造了一個(gè)安靜、安全、舒適的生活環(huán)境。 外墻采用 200 厚粉煤灰加氣混凝土砌塊，節(jié)約土地資源，保護(hù)農(nóng)田。 二、基本設(shè)計(jì)參數(shù)取值 （一）主要設(shè)計(jì)參數(shù) 根據(jù) 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 ，本工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)暫定為乙級(jí)。 （二）混凝土采用強(qiáng)度等級(jí)為 C30~C40的混凝土。 沿街商鋪由蓄水池 —— 變頻恒壓給水泵 —— 用水點(diǎn)供水，各用水點(diǎn)水壓由減壓閥調(diào)節(jié)，不高于 ，不低于 （復(fù)式）。生活污廢水排入市政污水管網(wǎng)接口 W52’。 （二） 高層住 宅 設(shè)有消火栓和輔助滅火器材滅火器。 （三）消防設(shè)備 應(yīng)急照明及重要負(fù)荷采用雙電源末端自動(dòng)切換。觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 22 消防保護(hù)等級(jí)為一級(jí)。每戶引入 1 根 4對(duì)超 5類非屏蔽雙絞線到家居信息配線箱。規(guī)劃建筑的四周利用城市道路及消防通道設(shè)置了環(huán)形消防車道。滅火水槍的充實(shí)水柱為 10m。 五、建筑滅火器配置 地下車庫及各房間配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。 五、通風(fēng)、防排煙系統(tǒng) （一）車庫設(shè)機(jī)械排風(fēng)兼消防排煙系統(tǒng)，換氣次數(shù)為 6 次 /小時(shí)，自然或機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。每戶廚房?jī)?nèi)設(shè) 4m3/h 燃?xì)庥?jì)量表一只，同時(shí)供一臺(tái)雙眼灶使用。 泗陽亞泰采用誘導(dǎo)通風(fēng)系統(tǒng)，減少排風(fēng)系統(tǒng)的系統(tǒng)阻力，從而可以減少風(fēng)機(jī)功耗。 二、底層建筑均有良好的通風(fēng)采光，并設(shè)有供相應(yīng)人員使用的衛(wèi)生設(shè)施。 二、各單元均有良好的采光通風(fēng)條件，主要臥室、起居室朝南，窗地比大于 1／ 7，同時(shí)符合節(jié)能要求。 人防通風(fēng)：設(shè)置平戰(zhàn)結(jié)合通風(fēng)系統(tǒng)，滿足戰(zhàn)時(shí)按清潔、濾毒和密閉三種方式運(yùn)行，送風(fēng)量按清潔式 6m3/h178。 本項(xiàng)目符合《江蘇省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中“推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，推廣綠色建筑和成品住宅，發(fā)展為工業(yè)、商務(wù)及其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為”。規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，提高物業(yè)管理水平，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面”。為滿足不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)的住房需求，規(guī)劃期內(nèi)，泗陽縣應(yīng)建設(shè)各類商品住房。 第二節(jié) 相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策 一、《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx年本） 》 按照國(guó)家發(fā)改委《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本 ） 》關(guān)于鼓勵(lì)、限制和淘汰目錄的限定，鼓勵(lì)國(guó)家住宅示范工程建設(shè)，限制別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，擬建項(xiàng)目總?cè)莘e率為 ，不屬于其中的限制類范疇。 （三） 強(qiáng)化 差別化住房信貸政策 對(duì)貸款 購(gòu)買 第二套住房的家庭，首付款比 例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 三、資質(zhì)等級(jí) 本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)城市 房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、江蘇省實(shí)施《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》細(xì)則等文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并按照核定的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 宿遷市亞泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司已具備營(yíng)業(yè)資格，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)，滿足項(xiàng)目的開發(fā)要求。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得很明顯。觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 38 第一節(jié) 資源開發(fā)方案 本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目，為資源利用類項(xiàng)目，不屬于資源開發(fā)項(xiàng)目。 二、水利用情況 本場(chǎng)地地下水主要賦存于第四系覆蓋層及風(fēng)化基巖孔隙、裂隙之中，其類型為潛水，地下水主要補(bǔ)給來源由大氣降水補(bǔ)給。 （二）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流 失。 深入貫徹節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策，節(jié)約能源，降低溫室氣體排放強(qiáng)度，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，推廣低碳技術(shù)，積極應(yīng)對(duì)氣候變化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，走可持續(xù)發(fā)展之路”。 二、項(xiàng)目能耗指標(biāo) （一）分品種實(shí)物能耗分析 表 51 能源消耗匯總表 能源名稱 數(shù)量 折標(biāo)準(zhǔn)煤系數(shù) 折標(biāo)準(zhǔn)煤（ t） 綜合能耗 (tce/a) 水 87 萬 t 電 178。 （ 2）項(xiàng)目用電量計(jì)算 年用電量 =有功功率179。 泗陽亞泰 圖 51 項(xiàng)目用能結(jié)構(gòu)圖 亞泰觀晟項(xiàng)目用能示意圖項(xiàng)目用電耗能%項(xiàng)目用水耗能%項(xiàng)目用氣耗能5 3 . 3項(xiàng)目用電耗能 項(xiàng)目用氣耗能 項(xiàng)目用水耗能泗陽亞泰 建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施 建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃 、圍護(hù) 結(jié)構(gòu) 、遮陽設(shè)施等方面考慮。 盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。在照明設(shè)計(jì)中，應(yīng)注意選擇控光效果好、效率高的燈具，還應(yīng)注意燈具的配光曲線。 泗陽亞泰觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 47 （ 4）屋頂 1）隔離太陽輻射熱 隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。 （ 2）建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。目前建筑節(jié)能存在主要問題包括以下幾個(gè)方面 ：建筑用能效率低，單位建筑面積能耗高；新建建筑執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有待于進(jìn)一步加強(qiáng)；供熱體制改革尚未全面啟動(dòng)等等。 50%，則酒店、商業(yè)年用氣總量為 萬 m3。年平均有功、無功負(fù)荷系數(shù)179。 本項(xiàng)目年耗水量為 87 萬噸。 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《固 定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行法》國(guó)家發(fā)改委第 6 號(hào)令，《江蘇省關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能工作的意見》蘇政法 [20xx]99號(hào)，《江蘇省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查實(shí)施辦法》（蘇發(fā)改法規(guī)發(fā) [20xx]1號(hào)）等法律、法規(guī)、文件要求，本項(xiàng)目在報(bào)發(fā)改部門批準(zhǔn)之前 ,需要提交項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估報(bào)告表 ,需要委托丙級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)來評(píng)估。 （四）合理使用施工用水，嚴(yán)格控制長(zhǎng)流水，要經(jīng)常檢查水管和閥門泄漏。觀晟國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 39 由地表（下） 水自潔消除，項(xiàng)目建成后所產(chǎn)生的廢水、廢氣、固廢都統(tǒng)一經(jīng)市政設(shè)施收集集中排放處理，不會(huì)對(duì)地表（下）水造成不利影響。 （一）鋼材：可由當(dāng)?shù)鼗蝰R鞍山市、江陰市購(gòu)進(jìn)。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立 和運(yùn)作成為必然。 20xx 年 5月 29 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比 例的通知》規(guī)定各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最 低資本金比例按以下規(guī)定執(zhí)行：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30％。 二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，承擔(dān)建筑面積 25 萬平方米以下的開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)樓層不受限制。 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 近兩年 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也大幅提高，主要表現(xiàn)在國(guó)家運(yùn)用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入要求。 二、 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》 （國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 1號(hào)） 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》 （國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 1號(hào)）其核心內(nèi)容是： （一） 進(jìn)一步 落實(shí)地方政 府責(zé)任 地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。 本項(xiàng)目所在地位于泗陽縣城區(qū)中心地段。 二、符合《泗陽縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》的要求 《泗陽縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出，“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，著力建設(shè)精品小區(qū)。加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快形成以普通商品住房為主體，以少量高檔商品住房為補(bǔ)充，以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、藍(lán)領(lǐng)辦公樓和低價(jià)位商品房為保障的多 層次住宅供應(yīng)體系。人計(jì)；平時(shí)用的通風(fēng)、防排煙等風(fēng)管均經(jīng)集氣室、密閉門、防護(hù)密閉門、風(fēng)井等與室外相連，以保證人防工事的密閉性。 三、區(qū)域內(nèi)不設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站，按服務(wù)半徑不大于 70米的要求，分別在各個(gè)區(qū)域設(shè)置垃圾收集箱 50處，由保潔人員收集后交由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。 四、屋頂水箱有專用爬梯，供維修理人員進(jìn)出。該地塊為商住兩用地，泗陽亞泰 為貫徹國(guó)家有關(guān)節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策、改善室內(nèi)熱環(huán)境，提高維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能，降低采暖和空調(diào)地使用能耗，設(shè)計(jì)上對(duì)建筑地圍護(hù)結(jié)構(gòu)采取節(jié)能措施，以達(dá)到夏熱冬冷地區(qū) 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并符合《住宅建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》。 七、減振、消聲措施 設(shè)計(jì)盡量選用低噪聲設(shè)備，運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)減振、消聲和隔聲措施。 （三）住宅部分的廚房由建筑工種設(shè)排油煙管道。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) （一）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5001620xx； 泗陽亞泰 四、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度： 8L/min178。每幢建筑前有足夠的登高場(chǎng)地，保證在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防車可迅速到達(dá)滅火。系統(tǒng)采用860MHZ 雙向網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，以分配分支方式設(shè)計(jì)，用戶終端的信號(hào)電平滿足 68177。 九、建筑設(shè)備管理 (BAS) 地下室對(duì)主要設(shè)備實(shí)現(xiàn)集中管理與分散控制。 （二）對(duì)主要出入口，走道等按應(yīng)急疏散照明設(shè)計(jì)。 第四節(jié) 電氣工程 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ1620xx； 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5003420xx； 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005720xx； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5001620xx