【正文】 需求的同時(shí)，由于客戶優(yōu)化供應(yīng)鏈意識的提高，促進(jìn)了倉儲業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化。中國最為制造業(yè)大國，匯率上升不利于中國產(chǎn)品的出口，制造業(yè)是倉儲行業(yè)賴以生存的重要支柱，對制造業(yè)的打擊對倉儲行業(yè)最 直接的影響是倉庫的使用率降低，而且在深層次上，整個(gè)制造產(chǎn)業(yè)的打擊，倉儲行業(yè)失去了發(fā)展的根基。 另一方面 倉儲服務(wù)的需求增大，用戶不僅需要倉儲，更需相關(guān)的多方面服務(wù)。 第三方物流的出現(xiàn)源于企業(yè)核心競爭力概念的植入、企業(yè)物流職能的外包。 20xx 年的太湖污染事件，幾乎使一個(gè)城市癱瘓；國際石油價(jià)格的上升，糧食、豬肉等食品的價(jià)格快速上升，都會使我們感到倉儲業(yè)儲存和儲備功能并重是必然趨勢。促進(jìn)了市場的繁榮。 20xx 年交通部發(fā)布了沿海港口規(guī)劃，內(nèi)河運(yùn)輸規(guī)劃和道路運(yùn)輸樞紐建設(shè)規(guī)劃，對港口物流園區(qū)建設(shè)有較大的推動作用。 雖然近年來物流園區(qū)開發(fā)炒得比較熱，但目前已經(jīng)運(yùn)營的物流園區(qū)比例仍比較低。 中航油集團(tuán)油品倉儲物流項(xiàng)目 20xx 年 3 月， 中國航油集團(tuán)物流有限公司油品倉儲物流項(xiàng)目簽約儀式在市政府會議中心舉行，該項(xiàng)目的落戶標(biāo)志著獨(dú)山港區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展又添生力軍。?普洛斯? 20xx年進(jìn)人中國，計(jì)劃在 20xx 年之前投資 15 億美元在中國建設(shè) 500 萬平方米的倉儲網(wǎng)絡(luò)，目前已建成、正在建設(shè)以及已簽約建設(shè)的倉庫面積已達(dá) 366 萬平方米，分布全國 12 個(gè)城市；?寶灣公司?在上海投資 5 億元建設(shè)了近 2O 萬平方米的倉庫，目前還在昆山等地規(guī)劃建設(shè)倉庫區(qū)；?武漢交投?計(jì)劃在武漢建設(shè) 4 個(gè)物流園區(qū)，目前 1 個(gè)園區(qū) 6 萬平方米倉庫已投產(chǎn)并全部出租，正在建設(shè)其它園區(qū)。 中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸江蘇集裝箱碼頭 中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司（以下簡稱?中遠(yuǎn)集團(tuán)?）與江蘇省政府簽訂戰(zhàn)略合作框架通訊協(xié)定（以下簡稱?協(xié)定?），雙方考慮在連云港共同開發(fā) 11 個(gè)集裝箱碼頭，項(xiàng)目總投資將達(dá)到 10 億美元。實(shí)際上，此次協(xié)定的簽訂正是雙方合作有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的證明。重件碼頭建設(shè)即將動工， 20xx 年 6 月底以前投入使用。由于實(shí)施了嚴(yán)格的土地政策，土地的供應(yīng)相應(yīng)減少，倉儲用地很難得到滿足：一是地方政府提高投資強(qiáng)度要求，倉儲投資強(qiáng)度低于工業(yè)，倉儲用地難以獲得批準(zhǔn)；二是土地取得成本提高幅度 大。 倉儲行業(yè)的工具出現(xiàn)緊張。 在上述因素下 20xx 年 倉儲資源將出現(xiàn)緊缺。 倉儲行業(yè)是物流服務(wù)的重要方面將繼續(xù)增長。 港中基建 40 億建陽邏航運(yùn)中 心 香港（中國）基建集團(tuán) ， 再次投資 40 億元在陽邏開發(fā)區(qū)興建國際商貿(mào)物流基地，并配合正在陽邏開發(fā)區(qū)建設(shè)的德國西門子和法國阿海琺重型輸變電設(shè)備生產(chǎn)基地建設(shè)重件碼頭，大手筆將陽邏港建設(shè)成為武漢長江航運(yùn)中心。但雙方并未對上述合作意向作出證實(shí)。 深圳物流園工程 深圳前海物流園填海工程計(jì)劃總投資 60 億元，是深圳六大物流園區(qū)之一，被列入深圳市重大建設(shè)項(xiàng)目，擬開發(fā)土地面積 平方公里，其中由市建筑工務(wù)署開發(fā)的建設(shè)范圍為 平方公里，包括海堤建筑、填海、軟基處理和 16 條市政道路建設(shè)，整個(gè)工程計(jì)劃 20xx 年完工。 是近年來隨著市場需要和各地物流 園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)而逐步發(fā)展起來的，但物流?園區(qū)?本身不是倉儲地產(chǎn)，只有購置土地、并以倉庫建設(shè)與租賃為主業(yè)定位的企業(yè)才屬于倉儲地產(chǎn)業(yè) ；說 ?倉儲地產(chǎn)業(yè)?已經(jīng)成為現(xiàn)代倉儲業(yè)的基本業(yè)態(tài)之一，是因?yàn)楫a(chǎn)生了一批專門建設(shè)倉庫、出租倉庫、而不做倉儲服務(wù)的企業(yè)。 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 10 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 投資估算及資金來源： 項(xiàng)目總投資 2 億美元，其中征用土地 4000 萬美元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 14000 萬美元，物流設(shè)備和信息化系統(tǒng) 20xx 萬美元。全國總投資在 1 億到 10 億元之間物流園區(qū)占 50％，總投資在 30 億元以上的物流園區(qū)僅占 7％。同時(shí)，由于大城市土地價(jià)格高且土地緊缺，倉儲企業(yè)開始在大城市周邊地區(qū)建設(shè)物流中心。 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 8 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 第三節(jié) 倉儲行業(yè)供給分析及發(fā)展預(yù)測 一、我國倉儲行業(yè)供給狀況分析 （一）倉儲產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)營多元化 20xx 年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，倉儲業(yè)建設(shè)增加，倉儲行業(yè)供給擴(kuò)大。 21%36%28%4%20%37%21%43%14%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%單純倉儲 干線運(yùn)輸 市內(nèi)配送 包裝 其他生產(chǎn)企業(yè) 商業(yè)企業(yè) 資料來源：物流與采購 圖 4 國內(nèi)第三方物流需求比例圖 根據(jù) 對 物流提供商的調(diào)查顯示，目前，第三方物流企業(yè)提供的主要服務(wù)還停留在傳20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 7 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 統(tǒng)的運(yùn)輸和倉儲兩大塊業(yè)務(wù)上，倉儲在第三方物流提供的最常見 服務(wù)中還占據(jù)著比較重要的地位（見表 10）， %被調(diào)查的第三方物流提供商中均提供此類服務(wù)。倉儲物流業(yè)本身就是不可多得的重要組織形式。如太倉市的德企、昆山的臺企、山東的韓企、天津的意大利企業(yè)、大連的日企都在相應(yīng)的工業(yè)物流園區(qū)聚集。 20xx 年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度放緩，國家通貨膨脹率進(jìn)一步加劇，不利于倉儲行業(yè)的發(fā)展。但也應(yīng)看到，倉儲業(yè)的競爭也更加激烈，保持增長需要付出更多的努力。 另外還有一些因素影響倉儲需求的擴(kuò)大，例如物流的信息化，統(tǒng)籌能力提高，貨物直接運(yùn)輸不需要倉儲。中國鐵路營業(yè)總里程已達(dá) 萬公里。 第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開倉儲行業(yè)的支持，尤其是糧食倉儲， 20xx 年我國糧食產(chǎn)量增加，國家糧食安全格外受到重視，糧食緊急物流進(jìn)一步發(fā)展，加大了對倉儲行業(yè)的需求。嚴(yán)格控制規(guī)模大反而不好管理，經(jīng)濟(jì)效益低企業(yè)的授信力度。天津和成都也成為企業(yè)擴(kuò)展規(guī)劃的重點(diǎn)。 雖然近年來物流園區(qū)開發(fā)炒得比較熱，但目前已經(jīng)運(yùn)營的物流園區(qū)比例仍比較低。 我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為倉儲業(yè)的投資發(fā)展提供了發(fā)展動力，促進(jìn)倉儲行業(yè)需求的增加。 20xx 年，保管費(fèi)用為 14943 億元，同比增長 %，增幅比20xx 年提高 個(gè)百分點(diǎn)，占社會物流總費(fèi)用的 %，其中 倉儲費(fèi)用為 3876 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年提高 個(gè)百分點(diǎn)，占保管費(fèi)用的 % 倉儲業(yè)的固定資產(chǎn)投資額持續(xù)增長。 20xx 年前三季度倉儲行業(yè)固定資產(chǎn)投資總額為 億元，同比上年增長 %，倉儲行業(yè)投資總額繼續(xù)飛速增長，是倉儲行業(yè)大發(fā)展時(shí)期。 在倉儲設(shè)施方面，除運(yùn)輸部門的貨運(yùn)樞紐和場站等倉儲設(shè)施外，我 國商業(yè)、物資、外貿(mào)、糧食、軍隊(duì)等行業(yè)中的倉儲設(shè)施相對集中。中國物資儲運(yùn)協(xié)會對 全國 27 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的 63 個(gè)大型倉儲企業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行了調(diào)查。適當(dāng)?shù)慕档褪谛潘?。倉儲行業(yè)總產(chǎn)值占 GDP 的比重上升，倉儲行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的地位高。 （二）物流業(yè)全面發(fā)展帶動倉儲需求的增加 據(jù) 國家發(fā)改委 統(tǒng)計(jì) ， 20xx 年全國社會物流總額為 752283 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。到 20xx 年，全國公路通車總里程達(dá) 348 萬公里 (包括從本 年納入統(tǒng)計(jì)的 155 萬公里村道 )，高速公路達(dá) 萬公里。 中 國經(jīng)濟(jì)已逐漸融入世界經(jīng)濟(jì)，成為全球的加工基地，對倉儲業(yè)的需求增加。以降低成本、提高效率為宗旨的各種增值服務(wù)在業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)中所占比例不斷擴(kuò)大，收入增長較快。 預(yù)計(jì) 20xx 年倉儲行業(yè)雖然繼續(xù)發(fā)展，但是速度將會放緩，需求將減少，投資額也會方面，進(jìn)而影響供給。根據(jù)20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 6 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 20xx 年全國重點(diǎn)企業(yè)物流統(tǒng)計(jì)調(diào)查 ， 物 流企業(yè)物流業(yè)務(wù)成本快速上升，從企業(yè)類型構(gòu)成看，綜合型企業(yè)物流成本增長快于倉儲型、運(yùn)輸型企業(yè)。第三方物流是社會化專業(yè)分工的產(chǎn)物，也是現(xiàn)代物流的一種發(fā)展趨勢。對于一個(gè) 13 億人口的大國，國家建 設(shè) 一定數(shù)量的直屬儲備庫是必要的，但不能忽視社會倉庫的儲備作用。 倉儲設(shè)施作為物流節(jié)點(diǎn)的作用越來越 重要。由于水路運(yùn)輸便宜較多，港口碼頭建設(shè)成為投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，大量貨物從碼頭集散，造就了港口物流中心的興起，由此也推動了沿海、沿江 經(jīng)濟(jì)帶的形成。根據(jù)? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報(bào)道，在國家發(fā)改委對全國 205 家物流園區(qū)的調(diào)查中，已經(jīng)運(yùn)營（含部分建成，投入使用）的只有 49 個(gè)，在建 65 個(gè)，有 91 個(gè)物流園區(qū)尚在規(guī)劃中。平湖市領(lǐng)導(dǎo)孫賢龍、何大利、石云良、馮美仙以及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人等參加了項(xiàng)目簽約儀式。 佛山物流中心 20xx 年 4 月珠三角配套設(shè)施最完善 的物流市場 —— 佛山易運(yùn)物流市場在佛山禪城啟用，投入使用的首期工程已實(shí)現(xiàn)百分百招商；正在規(guī)劃中的二期工程建成后，有望成為珠三角最大物流市場。協(xié)定顯示，雙方將在航運(yùn)、物流、修造船、碼頭及其他相關(guān)領(lǐng)域開展全面戰(zhàn)略合作。業(yè)內(nèi)人士表示，作為國內(nèi)最大的航運(yùn)企業(yè)，中遠(yuǎn)集團(tuán)正不斷地利用手中的航運(yùn)資源，向港口碼頭產(chǎn)業(yè)拓展。 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 12 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 三、 20xx 年倉儲行業(yè)供給預(yù)測 （一）物流產(chǎn)業(yè)變革給倉儲發(fā)展帶來新契機(jī) 物流產(chǎn)業(yè)信息化、專業(yè)化、綜合化升高，產(chǎn)業(yè)迎來升級變革。按每畝地取得成本 25 萬元計(jì)算，每年的土地?cái)備N費(fèi)用為每畝 萬元，每平方米為 元；如果計(jì)算購地資金利息，每平方米要承擔(dān) 元這樣每平方米庫房投入每年要在 150 元以上才能基本持平，而一般庫房很難達(dá)到這樣的收入水平，倉儲業(yè)貸款更難取得。 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 13 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （四） 外資企業(yè)投資建造物流中心的項(xiàng)目增速 ，增加供給 我國物流市場逐漸對外開放， 20 世紀(jì) 90 年代中后期，跨國物流企業(yè)紛紛進(jìn)入中國并陸續(xù)通過新建、收購、合資、改建等方式擁有了龐大的倉儲設(shè)施資產(chǎn)，包括大型的物流中心、配送中心、連鎖超市、港口設(shè)施、物流園區(qū)設(shè)施等。 預(yù)計(jì) 20xx 年倉儲企業(yè)的生存出現(xiàn)危機(jī)，隨著倉儲成本增加，企業(yè)的利潤減少，倉儲企業(yè)會采取緊縮政策，減少擴(kuò)展和支出。 20xx 年，全國物流業(yè)增加值為 16981 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年提高 個(gè)百分點(diǎn)，占全國服務(wù)業(yè)增加值的 %反映出物流業(yè)發(fā)展對服務(wù)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)進(jìn)一步增大。就在不久前，中遠(yuǎn)集團(tuán)與廈門簽訂了合力打造海滄港區(qū)的通訊協(xié)定，與唐山簽訂了造船、港口碼頭產(chǎn)業(yè)合作框架通訊協(xié)定，還與大連簽訂合作建設(shè)大連造船項(xiàng)目。加上中遠(yuǎn)的合資項(xiàng)目， 則該港的總吞吐能力將達(dá)到 1000 萬 TEU。 20xx 年倉儲行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國家發(fā)展改革委中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 11 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 該物流市場規(guī)劃中的二期工 程約占地 200 畝，預(yù)計(jì)二期建成后，易運(yùn)物流市場將成為珠三角規(guī)模最大、設(shè)施最齊全的物流市場。該項(xiàng)目的落戶，對進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化獨(dú)山港區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，壯大經(jīng)濟(jì)總量，提升綜合實(shí)力，起到積極的促進(jìn)作用。建成后國內(nèi)航空貨物處理能力 50 萬噸 ,國際航空貨物處理能力 20 萬噸。 根據(jù)? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報(bào)道，我國公共倉儲企業(yè)總數(shù)已達(dá) 10177 家，倉儲企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 2578 億元， 44%的物流園區(qū)集中在東南沿海地區(qū)其中，有 26％在東部沿海地區(qū)， 18％在南部沿海地區(qū)。在土地嚴(yán)控的形勢下，一些地方政府注重改造原有倉儲設(shè)施和轉(zhuǎn) 產(chǎn)企業(yè)的廠房、土地，相對增加了倉儲能力；一些新規(guī)劃的園區(qū)在企業(yè)準(zhǔn)入方面做了限制，只準(zhǔn)許物流企業(yè)入園；一些民營的物流園區(qū)，則增加了倉儲、貨運(yùn)中心、現(xiàn)貨市場的功能。儲運(yùn)業(yè)務(wù)收入的增長速度很快 倉儲保管收入、運(yùn)輸配送收入、流通加工收入等的年增幅基本將達(dá)到了 10%以上。 圖所示為國內(nèi)第三方物流需求的比例分析，反映了這一狀況。通過流 程先進(jìn)和組織物流程度優(yōu)化取得經(jīng)濟(jì)效益提高的做法，不是商品流通實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營的關(guān)鍵，也就是說在流通領(lǐng)域中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式由外延擴(kuò)大后內(nèi)涵擴(kuò)大的集約化經(jīng)營。值得注意的是，境外企業(yè)進(jìn)入中國的 “扎堆 ”現(xiàn)象，更是吸引了與之相關(guān)的物流企業(yè) “扎堆 ”進(jìn)入該物流園區(qū)。 20xx 年中國經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展迅速但是遭遇了一定的危機(jī)，通貨膨脹增加，抑制商品流通不利于倉儲行業(yè)的發(fā)展。加上能源供應(yīng)繼續(xù)緊張，運(yùn)輸瓶頸依然無明顯好轉(zhuǎn)。民航全行業(yè)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模為 260 億元，其中北京首都機(jī)場擴(kuò)建工程以及保障 20xx年奧運(yùn)會相關(guān)項(xiàng)目是建設(shè)的重點(diǎn)。 在于倉儲行業(yè)密切相關(guān)的交通運(yùn)輸業(yè)方面，中 國鐵路建設(shè)完成投資 1553 億元，同比增長 76%，完成新線鋪軌 1040 公里、復(fù)線鋪軌 997 公里，投產(chǎn)新線 1605 公里、復(fù)線705 公里、電氣化鐵路 3960 公里。 倉儲行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，依賴于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)也可以考慮授信投向中小型、發(fā)展活力較好的倉儲企業(yè)。 且 從未來兩年計(jì)劃來看，物流業(yè)務(wù)仍將集中在這三個(gè)主要地區(qū)，保持在 85%，但