【正文】 目的入市，將直接帶動(dòng)這些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲。結(jié)合 2020 年以及 2020 年的深圳市土地出讓計(jì)劃來(lái)看， 2020 年出讓的土地很多都是在補(bǔ) 2020 年的課，如果嚴(yán)格按照土地出讓計(jì)劃，土地交易面積的走勢(shì)應(yīng)當(dāng)是單調(diào)遞減的。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，一直是撲朔迷離。而近幾年深圳在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入明顯不足，造成城市環(huán)境惡化。 69 萬(wàn)套 根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2020－ 2020）》，至 2020 年底，全市住房總建筑面積為 萬(wàn)平方米。美聯(lián) :2020 年深圳樓市回顧 數(shù)字 % 根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)， 2020 年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積 平方米，其中東部地區(qū)28 平方米，中部地區(qū) 平方米，西部地區(qū) 平方米。其中，通過(guò)基本建設(shè)和更新改造方式建造住房（含政府興建政策性住房） 萬(wàn)平方米，通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)方式建造住房 萬(wàn)平方米，通過(guò)其他方式建造住房（含原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及原村民個(gè)人住宅建設(shè)和其他自建住房） 萬(wàn)平方米。與其他一線城市相比，在吸引高端人才方面競(jìng)爭(zhēng)力減弱。但外界普遍的估計(jì)是 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，造成 2020 年土地放量的因素除了前文所 說(shuō)的 “ 補(bǔ)課 ” 之外，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲還是使得政府或多或少的受到了宏觀調(diào)控政策的壓力。土地作為一種不可再生的稀缺資源，在相當(dāng)?shù)臍v史時(shí)期內(nèi)都將供給不足，在目前招拍掛的土地交易形式下，很容易造就高價(jià)地的橫空出世。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：美聯(lián)深圳市場(chǎng)研究部） 億 06 年 111 月深圳一手房成交金額為 億元，同比 05 年 111 月 元上漲 %。從各區(qū)的成交價(jià)格上也可以看到，每區(qū)的價(jià)格均有三成左右的漲幅。但這些措施能否將外資銀行的進(jìn)入影響壓縮到最小，還有待事實(shí)檢驗(yàn)。但分析得更多的是人民幣升值后的負(fù)面影響，比如：外資熱炒人民幣升值現(xiàn)象。央行稱，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅投資仍是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)的主要原因。以房貸為例，根據(jù)中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)， 1998 年全國(guó)銀行發(fā)放房貸 426 億元， 2020 年房貸總額為 49100 億元， 7 年間飆升 115 倍，巨額的貨幣通過(guò)房貸由銀行流向市場(chǎng)，卻并沒(méi)有起到刺激消費(fèi)的作用，而是 向少數(shù)人集中，同時(shí)帶來(lái)的一系列的問(wèn)題。 房?jī)r(jià) 房?jī)r(jià)一直是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)房?jī)r(jià)的各種判斷一直絡(luò)繹不絕。僅上半年中國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格中，居住價(jià)格同比上漲 %,食品價(jià)格上漲 %，醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格上漲 %，煙酒及用品價(jià)格上漲 %，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格與上年同期持平，其他類商品價(jià)格略降。雖然空軍中有一部分 “ 憤青 ” ，但其間也不無(wú)對(duì)全國(guó)樓市發(fā)展謹(jǐn)慎的肺腑之言。而且從二手成交分布格局上看，目前的成交重心已經(jīng)從關(guān)內(nèi)向關(guān)外轉(zhuǎn)移，寶安、龍崗兩區(qū)的成交量已經(jīng)多日占據(jù)每日全市成交的前兩名。由此可以預(yù)見，在未來(lái)的幾年內(nèi)，深圳中介行業(yè)將進(jìn)一步加速整合，可能會(huì)出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據(jù)絕大多數(shù)的市場(chǎng)份額的情況。租賃市場(chǎng)相對(duì)活躍，投資回報(bào)率高且潛力大。 中小巴 中小巴在日益擁堵的深圳交通中，一直扮演著英雄救美的角色?！兑?guī)劃》通過(guò)對(duì)商業(yè)（街）區(qū)、零售業(yè)態(tài)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)和批發(fā)市場(chǎng)的布局進(jìn)行引導(dǎo)，提高網(wǎng)點(diǎn)配置的合理性，增強(qiáng)深圳商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力。廣東省國(guó)土資源廳也已發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)調(diào)控的意見》。有開發(fā)商認(rèn)為，如果真按討論稿中的內(nèi)容制訂細(xì)則，開發(fā)商的變通方式將會(huì)杜絕。 物管費(fèi) 《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》已于 9 月 1 日起正式實(shí)施。工商部門也已聯(lián)合國(guó)土資源和房產(chǎn)管理部門對(duì)二手房買賣合同進(jìn)行調(diào)研并作出修改。近幾年深圳每年的新建竣工面積都在 1000 萬(wàn)平米以上。當(dāng) 2020 年開始對(duì)二手交易征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，市場(chǎng)上一片雞飛狗跳，成交量一蹶不振，到了 2020 年 6月 1日開 始征收所得稅的時(shí)候，市場(chǎng)則平靜面對(duì)，買賣雙方 “ 偷偷的成交，交稅的不要 ” 。 低調(diào)銷售 2020 年寫字樓市場(chǎng)與 2020 年扎集上市不同的是，其上市較為分散。這主要的原因是：一方面，深圳長(zhǎng)期以來(lái)，寫字樓市場(chǎng)不管是一手還是二手，其價(jià)格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法同日而語(yǔ)，甚至出現(xiàn)本地一手寫字樓與住宅價(jià)格 “ 倒掛 ” 現(xiàn)象，所以目前寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的上漲屬于正常的補(bǔ)漲；另一方面，由于住宅市場(chǎng)受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，這必然會(huì)活躍寫字樓市場(chǎng)的投資氛圍，推高寫字樓價(jià)格；同時(shí)，人民幣升值利好，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，也是寫字樓價(jià)格高企 重要原因。 ?一手房漲幅減小 一手房結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的局面仍將在短期內(nèi)持續(xù)。盡管房?jī)r(jià)上漲兇猛，但是租金水平卻停滯不前。特別是在深圳關(guān)內(nèi)，十余家大型中介基本上占據(jù)了市場(chǎng)上超過(guò)八成的份額。在今年樓市 “ 越調(diào)越漲 ” ，股市全線飄紅的情況下， 樓市與股市的 “ 翹翹板 ” 規(guī)律徹底失效。在住宅市場(chǎng)遭受 “ 宏調(diào)打壓 ” 的情況下，商業(yè)地產(chǎn)必將成為投資者投資樓市的又一熱土。 ?0708 年商鋪一手市場(chǎng)將集中放量 美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)：商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售并不等于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，住宅底商尤其如此。而租金持續(xù)平穩(wěn)說(shuō)明了普通居民的承受能力有限，其收入情況并沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)上漲而增加。隨著年底房地產(chǎn)信貸的加緊收縮、銀行再次加息、房地產(chǎn)稅制的深化改革、匯率調(diào)整加速等預(yù)期的兌現(xiàn)，這些因素將在一定程度上制約深圳一手房?jī)r(jià)格升幅。其根本原因是中心區(qū)寫字樓價(jià)格基數(shù)大，相應(yīng)的租金偏低。正是這一時(shí)間差，直接導(dǎo)致 2020 年寫字樓銷售新的流行色：悄悄地賣。對(duì)于住宅的二手交易更多是采取了增加稅收的調(diào)控手段往往被群體智慧所嘲笑， “ 反調(diào)控 ”的西風(fēng)壓倒了 “ 調(diào)控 ” 的東風(fēng)，所以說(shuō)調(diào)控采取這種治標(biāo)的手段往往達(dá)不到效果，對(duì)于二手房交易中的稅收也提高了二手房的交易成本，使得更多的買家開始轉(zhuǎn)向一手房，需求的上升也促進(jìn)了一手價(jià)格的上漲，調(diào)控往往變成 “ 空調(diào) ” ，只有從根子上找到問(wèn)題，通過(guò)一系列的嚴(yán)格監(jiān)管與處罰手段而不是提高交易稅費(fèi)的方式來(lái)打擊 炒房者，才能保證二手市場(chǎng)的健康發(fā)展。 商品房逐戶檢查 深圳準(zhǔn)備借鑒北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的做法，推行商品房逐戶檢查制度，其主要內(nèi)容是，由開發(fā)商組織相關(guān)責(zé)任主體在竣工驗(yàn)收前，對(duì)每套商品房進(jìn)行檢查，改變目前抽樣檢查的做法，最大程度地發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并在竣工驗(yàn)收前消除這些質(zhì)量問(wèn)題。指出居住建筑不宜設(shè)置凸窗（飄窗）。 物業(yè)管理費(fèi)該交多少，過(guò)去一直由政府定價(jià)，即使物管企業(yè)與業(yè)主對(duì)價(jià)格不滿也沒(méi)得商量。 樓市指導(dǎo)價(jià) 面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，深圳物價(jià)局表示，暫不會(huì)出臺(tái)樓市指導(dǎo)價(jià)。 限價(jià)房 建設(shè)部擬在全國(guó)范圍內(nèi)推廣限定價(jià) 格的中低價(jià)位普通商品房，以解決中低收入人群的買房問(wèn)題。 經(jīng)濟(jì)適用房 在高漲的房?jī)r(jià)面前， “ 安得廣廈千萬(wàn)間 ” 已經(jīng)成為了很多人遙不可及的夢(mèng)，經(jīng)濟(jì)適用房則給了這些人夢(mèng)想成真的可能。聽聞中小巴 06 年要退出特區(qū)歷史舞臺(tái)的消息，大多數(shù)深圳人都懷念起和中小巴一起度過(guò)的戰(zhàn)斗歲月。由于住宅物業(yè)主要夾在濱河路與口岸之間，且皇崗口岸長(zhǎng)期作為貨運(yùn)關(guān)口，重型貨柜車出入頻密，噪音較大。接受采訪的深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一名工作人員向記者發(fā)表了個(gè)人意見，她認(rèn)為近年