【正文】 宏觀調(diào)控與儲水池作用 實(shí)行土地有償使用制度改革后，土地的 資產(chǎn)效益得到了廣泛的認(rèn)同。由此可見，龐大的土地資產(chǎn)本身就是一座金礦，迫切需要開采、經(jīng)營，以更多地轉(zhuǎn)化成價(jià)值形態(tài)和貨幣形態(tài)。只要符合政府所追求的 “ 社會公益事業(yè)總量不斷增加 ” 的目標(biāo)，城市建設(shè)就應(yīng)該放開市場。面對城市功能發(fā)生深刻變化的新情況，要使城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，就必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用城市土地資本、地域空間及其他經(jīng)濟(jì)要素，從總體上運(yùn)作城市經(jīng)濟(jì)，在整個(gè)城市范圍實(shí)現(xiàn)資源配置容量和效率的最大化、最優(yōu)化。應(yīng)堅(jiān)持以人為本，努力營造良好的生活環(huán)境。 第 4 頁 共 16 頁 要以企業(yè)為中心經(jīng)營城市。 政府要充分利用公共設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和社會保障職能，不斷提高城市土地資本及地域空間作 用的效益，在完善經(jīng)濟(jì)功能、創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境的過程中發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。即要把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源。 第 1 頁 共 16 頁 城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融 【專題名稱】 城市經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)【專題號】 f107【復(fù)印期號】 2024 年 01 期【原文出處】 《中國房地產(chǎn)金融》（京） 2024 年 10 期第 6～ 11 頁【作者簡介】 劉維新中國社會科學(xué)院研究員，北京 100053 張紅清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。經(jīng)營城市的核心是運(yùn)營城市空間資源，尤其是土地資本，因此，建立與完善土地儲備制度、合理調(diào)控與配置土地資源是經(jīng)營城市的重要環(huán)節(jié)。經(jīng)營城市的目標(biāo)是降低投資成本，廣泛吸納生產(chǎn)要素，發(fā)展市場主體，以城市的發(fā)展帶動整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步。企業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，是城市財(cái)政收入和就業(yè)機(jī)會的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營城市的中心。對舊住宅小區(qū)、小街道進(jìn)行全面改造，加大綠化美化的力度，建設(shè)標(biāo)志性工程，把城市形象提高到一個(gè)新的層次。經(jīng)營城市與土地儲備的關(guān)系體現(xiàn)在以下方面： 運(yùn)營與基礎(chǔ)的關(guān)系 在傳統(tǒng)習(xí)慣思維中，城市只是給人們提供生產(chǎn)、生活條件的無償服務(wù)型、共享型的公共產(chǎn)品，政府對它只投入、不收益，只建設(shè)、不經(jīng)營。我們要徹底改變城市建設(shè)政府投入、無償使用的舊模式，根據(jù) “ 誰投資、誰所有、誰受益 ” 的原則，努力開辟城建資金來源。 運(yùn)營與聚財(cái)?shù)年P(guān)系 經(jīng)營城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。但同時(shí)應(yīng)該看到，我國城市范圍內(nèi)大量的存量土地是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下通過行政手段劃撥給使用者的。 調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化耕地保護(hù)的作用 人多地少、人地之間矛盾突出，是我國的基本國情。要搞活這些企業(yè)，就必須實(shí)施技術(shù)更新、實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度、轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，多渠道籌集資金是大勢所趨。這樣既有利于城市土地儲備池作用的發(fā)揮，推動政府經(jīng)營城市，也有利于專業(yè)土地銀行的發(fā)展。 這兩種方案，雖然各有利弊，但前者更加符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作， 第 13 頁 共 16 頁 也便于我國加入 wto 以后與國際接軌。 二是經(jīng)營無形資產(chǎn)。 加大城市建設(shè)投融資機(jī)制改革力度 要轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)行政企分開。 第 15 頁 共 16 頁 5 結(jié)論 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，以經(jīng)營城市的理念為指導(dǎo)建立的土地儲備制度，必須以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以金融配套為出發(fā)點(diǎn)，以穩(wěn)定社會為大局。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐來看，在經(jīng)營城市大思路下的土地儲備對政府調(diào)控土地市場、切實(shí)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國有土地資產(chǎn)的保值、增值，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。城市建設(shè)和經(jīng)營要以企業(yè)運(yùn)作為主，政府為企業(yè)競爭創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。如郴州僑能達(dá)房地產(chǎn)公司出資 100 多萬元，買下了桔井路延伸段的冠名權(quán)，將此路段命名為 “ 合眾路 ” （注：李大力，《我國近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)， 2024 年 4 月。所以，在我國推行 “ 經(jīng)營城市 ”和 “ 土地儲備 ” 過程中，創(chuàng)建土地金融新品種