東方塞納策劃方案(完整版)
【正文】 5%： 40%： 15%規(guī)劃；該地塊拍賣低價為 90 萬元 /畝，保留家 100 萬元 /畝。本項目周邊目前并無實質(zhì)性競爭個案，潛在個案（ 2002年已出讓的九塊土地），根據(jù)成本定價法，其價格 2300—— 3000 元 /平方米，若在同等品質(zhì)下，如果本案價格定位上比較準(zhǔn)確將擁有一定性價比優(yōu)勢。在眾多的板塊中，今年光紅谷灘板塊就有 12 個項目面市；相對其他區(qū)域，本區(qū)域樓盤目前上市供應(yīng)量較少，但在不久的將來環(huán)青山湖區(qū)域，沿玉帶河區(qū)域、解放路區(qū)域都將涌現(xiàn)大量的競爭性樓盤，目前這些樓盤尚處于前期規(guī)劃設(shè)計階段。又按李豆羅市長的話來說，等玉帶河建好了，玉帶河兩邊的地塊最少要增值幾倍，無非又為我們產(chǎn)品 6 增值價值多加一個法碼了。 作為以多層為主的物業(yè)，本項目定價在 22002400 元 /m2之間切入市場，吻合高品質(zhì)、中價位的項目定位，迎合了市民的消費需求，及市場的空缺點。 四、產(chǎn)品推廣訴求 本產(chǎn)品項目亮點 1) 市內(nèi)有一景觀亮點 —— 玉帶河的改造工程 2) 周邊良好的區(qū)域位置優(yōu)勢，交通十分便利 —— 洪都大道的拓寬工程 3) 周邊較完善的外部配套設(shè)施 4) 可利用玉帶河進行景觀商業(yè)街的規(guī)劃 5) 樓盤的規(guī)劃配套一應(yīng)俱全、戶型合理 6) 稀缺性，增值潛力大 7) 價格優(yōu)勢 產(chǎn)品推廣切入點 1） 南昌人缺的不是水岸，缺的是水岸的情調(diào)和文化 2） 南昌水景住宅層出不窮，約占市場份額的 2/3；純水景概念已被應(yīng)用， 8 但打造水岸文化，把其融入社區(qū)環(huán)境，倡導(dǎo)另一種全新的水、岸、宅三位一體的水景文化理念還沒有被起用。 源自青山湖源頭活水的玉帶河，它不僅扮美城市麗景，也將發(fā)祥者居住的文化和文明。如：廣場，洪都大道 車體廣告：選擇路徑本案周邊主要干道的公交線發(fā)布。 廣告目的：突出項目的定價、品質(zhì)、藝術(shù)、園林規(guī)劃、增值潛力看好。 —— 開盤活動。 廣告主題：塞納河畔，咖啡廳 —— 咖啡原來是“甜”的。樓書制作 茶杯、信紙、信封、筆 。戶型平面圖 —— 廣播為主：聲音最能打動人心，如此浪漫的風(fēng)情，如此風(fēng)雅的咖啡廳，完全沉靜在溫馨、羅曼帝克情調(diào)的生活里，誰的咖啡會是“苦”的呢？ —— 報紙：對投資潛力這一主題大力宣傳，給投資客戶一個“保險箱”。 11 第三階段：二期推廣強銷期 趁熱打鐵 —— 二期的推出應(yīng)該是緊接 著一期的熱勢推廣，一期可以為二期儲備客源，這就要求開發(fā)商在推出一期的同時，對二期的工程也已安排就緒，不能泄怠。 媒體投放策略： 全方位、立體式的告知，使項目迅速覆蓋南昌市，樣板房的開放。重點用文字來傳達法國人的生活，塞納河畔的生活印象，充滿著激情，充滿著溫馨與浪漫，讓人們內(nèi)心產(chǎn)生一種強烈的向往，與分離的欲望。 9 六、本案推廣策略 ■市場導(dǎo)入期 玉帶河尚未整治完工，自然環(huán)境目前不夠理想。 3） 項目形象的推廣，應(yīng)與客戶的最根本利益掛鉤，才有足夠的說服力拉動其購買欲望，簡單的生活空間，平淡生活內(nèi)容已不能滿足客戶目前心理需求，而是真正生活實質(zhì)上的改變，才能充實他們已空虛的心理。 三、 戶源分析 ■客戶
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