【正文】 檔、正如符合南昌市民的普遍承受范圍內，銷售狀況良好，萬科四季花城一、二期已售磬。各條道路公交車通達本案現場，出入十分方便。 3 ? 市場需求特征、發(fā)展態(tài)勢 市中心的多層物業(yè)成為暢銷主導，從樓盤供應即可以看出，小高層、高層建筑類型充斥市場，多層建筑類型物業(yè)供應相對較少，全多層樓盤“錦和嘉園”的熱銷說明發(fā)展多層物業(yè)符合消費者心理，由于價格上漲過快，產品需求上向小面積發(fā)展，二房從 2000 年約 105 平方米降至 90平方米作為主導產品，三房從 150 平方米降至 125 平方米。本案預計總建筑面積為 15萬平方米，開發(fā)規(guī)模并不在市場擁有統(tǒng)治地位，但托本案地形方正的優(yōu)勢在建 5 筑規(guī)劃設計方面，擁有較大的發(fā)展空間。樓盤規(guī)模大的優(yōu)勢不僅在于建筑規(guī)劃設計方 面有較大的發(fā)揮空間，園林景觀更加廣闊，小區(qū)內部配套設施覆蓋面更完善，而且規(guī)模開發(fā)有利于項目成本的控制。 4） 玉帶河作為項目的一大買點，還必須結合目標群體追求生活品質的心理需要作為形象宣傳的切入點。 SP 活動： 10 —— 在洪都大道修建期，于市政協(xié)商，捐建公路兩邊的環(huán)保環(huán)衛(wèi)標示，上面要求注明本案 LOGO 和名稱。 —— 對于一些有抗性的房源，我們再“對癥下藥”。說明書 一以前，項目不做戶外媒體宣傳 ■銷售道具的準備 SP 活動： —— 開盤前的準備活動，為開盤聚集人氣：歌舞秀、清涼秀、泡沫雕塑比賽、明星演唱會等。 廣告主題： 推廣方式：以報紙廣告，軟文配合，介紹江西宏利房地產開發(fā)有限公司 廣告目標二：宣揚 南昌人缺得不是水岸，缺得是水岸的情調和文化 廣告主題：巴黎浪漫國度，塞納河風情萬種 推廣方式：戶外廣告，車體廣告為主，報紙廣告，軟文配合 媒體組合： 戶外廣告：浪漫、風情、文化是這一階段廣告的主要特征，以柔和、優(yōu)美、典雅的語言和極富感染力的典型塞納河 畔風光的畫面強調本案概念，在市內人群密集區(qū)及項目周邊主要干道上發(fā)布。 ? 投資客戶 在調查中我們發(fā)現，南昌二次購房比例大幅度上升，以投資為目的購房的消費者越來越多，這些以投資為目的的客戶群中，他們對物業(yè)投資注重的是： 宏觀經濟環(huán)境是否樂觀； 物業(yè)的升 值能力； 關心物業(yè)租金回報率。 在市區(qū)范圍多層物業(yè)日益缺貨的情形下，本案建筑類型定位于以多層為主，正好彌補市場的稀缺性，可望成為市場暢銷的搶手貨。 b．價格對經分析。 頤和園、星加坡花園、維多利亞華庭、中山佳苑；環(huán)湖泉湖系列：泉湖 源，泉湖，威尼斯形環(huán)湖青山湖系：江中花園，白金瀚水景藝墅，環(huán)艾溪湖系列：萬科、青春家園等樓盤。 ? 南昌市競爭各案的總體分析 ? 各案基本特征 2002 上半年推出樓盤主要以低于總建筑面積 10 萬平方米的規(guī)模為主，如金邊瑞香苑 萬平方米、遠東國際花園 8 萬平方米、廬山花園 萬平方米、怡蘭苑 萬平方米等。合理面積 二房、三房市場消化平穩(wěn)，大面積物業(yè)全面滯銷。 d．銷售預測對比分析。 ■繼往開來，御景城升級版 —— 高尚居住區(qū) 當時“御景城”項目的推出，給南昌市市民對住宅環(huán)境、質量、綠化等各方面有了一個全新的認識，通過銷售業(yè)績表明：市民對此樓