【正文】 檔、正如符合南昌市民的普遍承受范圍內(nèi)，銷售狀況良好，萬科四季花城一、二期已售磬。各條道路公交車通達(dá)本案現(xiàn)場，出入十分方便。 3 ? 市場需求特征、發(fā)展態(tài)勢 市中心的多層物業(yè)成為暢銷主導(dǎo)，從樓盤供應(yīng)即可以看出，小高層、高層建筑類型充斥市場，多層建筑類型物業(yè)供應(yīng)相對較少，全多層樓盤“錦和嘉園”的熱銷說明發(fā)展多層物業(yè)符合消費(fèi)者心理，由于價(jià)格上漲過快，產(chǎn)品需求上向小面積發(fā)展，二房從 2000 年約 105 平方米降至 90平方米作為主導(dǎo)產(chǎn)品，三房從 150 平方米降至 125 平方米。本案預(yù)計(jì)總建筑面積為 15萬平方米，開發(fā)規(guī)模并不在市場擁有統(tǒng)治地位，但托本案地形方正的優(yōu)勢在建 5 筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，擁有較大的發(fā)展空間。樓盤規(guī)模大的優(yōu)勢不僅在于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方 面有較大的發(fā)揮空間，園林景觀更加廣闊，小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施覆蓋面更完善，而且規(guī)模開發(fā)有利于項(xiàng)目成本的控制。 4） 玉帶河作為項(xiàng)目的一大買點(diǎn)，還必須結(jié)合目標(biāo)群體追求生活品質(zhì)的心理需要作為形象宣傳的切入點(diǎn)。 SP 活動(dòng)： 10 —— 在洪都大道修建期，于市政協(xié)商，捐建公路兩邊的環(huán)保環(huán)衛(wèi)標(biāo)示，上面要求注明本案 LOGO 和名稱。 —— 對于一些有抗性的房源，我們再“對癥下藥”。說明書 一以前，項(xiàng)目不做戶外媒體宣傳 ■銷售道具的準(zhǔn)備 SP 活動(dòng)： —— 開盤前的準(zhǔn)備活動(dòng)，為開盤聚集人氣：歌舞秀、清涼秀、泡沫雕塑比賽、明星演唱會等。 廣告主題： 推廣方式：以報(bào)紙廣告，軟文配合，介紹江西宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣告目標(biāo)二：宣揚(yáng) 南昌人缺得不是水岸，缺得是水岸的情調(diào)和文化 廣告主題：巴黎浪漫國度，塞納河風(fēng)情萬種 推廣方式：戶外廣告，車體廣告為主，報(bào)紙廣告，軟文配合 媒體組合： 戶外廣告：浪漫、風(fēng)情、文化是這一階段廣告的主要特征，以柔和、優(yōu)美、典雅的語言和極富感染力的典型塞納河 畔風(fēng)光的畫面強(qiáng)調(diào)本案概念，在市內(nèi)人群密集區(qū)及項(xiàng)目周邊主要干道上發(fā)布。 ? 投資客戶 在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，南昌二次購房比例大幅度上升，以投資為目的購房的消費(fèi)者越來越多，這些以投資為目的的客戶群中，他們對物業(yè)投資注重的是： 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否樂觀； 物業(yè)的升 值能力； 關(guān)心物業(yè)租金回報(bào)率。 在市區(qū)范圍多層物業(yè)日益缺貨的情形下，本案建筑類型定位于以多層為主，正好彌補(bǔ)市場的稀缺性，可望成為市場暢銷的搶手貨。 b．價(jià)格對經(jīng)分析。 頤和園、星加坡花園、維多利亞華庭、中山佳苑；環(huán)湖泉湖系列：泉湖 源，泉湖，威尼斯形環(huán)湖青山湖系：江中花園，白金瀚水景藝墅，環(huán)艾溪湖系列：萬科、青春家園等樓盤。 ? 南昌市競爭各案的總體分析 ? 各案基本特征 2002 上半年推出樓盤主要以低于總建筑面積 10 萬平方米的規(guī)模為主，如金邊瑞香苑 萬平方米、遠(yuǎn)東國際花園 8 萬平方米、廬山花園 萬平方米、怡蘭苑 萬平方米等。合理面積 二房、三房市場消化平穩(wěn)，大面積物業(yè)全面滯銷。 d．銷售預(yù)測對比分析。 ■繼往開來，御景城升級版 —— 高尚居住區(qū) 當(dāng)時(shí)“御景城”項(xiàng)目的推出，給南昌市市民對住宅環(huán)境、質(zhì)量、綠化等各方面有了一個(gè)全新的認(rèn)識，通過銷售業(yè)績表明：市民對此樓