東方塞納策劃方案(已修改)
2025-05-26 08:19 本頁面
【正文】 1 東方塞納策劃報告 一、 項目策劃背景： ? 本案地理位置分析 本案位于北京路，順外路、洪都南大道、上海路之間，北京路、順外路有 28 路、 215 路、 231路、 7 路、 216路，洪都大道有 16路、 28路，上海路有 11 路等。各條道路公交車通達本案現(xiàn)場，出入十分方便。 ? 南昌市競爭各案的總體分析 ? 各案基本特征 2002 上半年推出樓盤主要以低于總建筑面積 10 萬平方米的規(guī)模為主，如金邊瑞香苑 萬平方米、遠東國際花園 8 萬平方米、廬山花園 萬平方米、怡蘭苑 萬平方米等。而到了 2002 年下半年，新推出的樓盤，除市中心、朝陽 洲由于受到政府出讓土地限制樓盤規(guī)模較小，但仍有總建筑面積超過 50 萬平方米的大盤出現(xiàn)，其余板塊的樓盤規(guī)模都在總建筑面積 15 萬平方米以上。如紅谷灘的濱江豪園，鹿景名居總建筑面積為 24 萬平方米，象湖源的總建筑面積 40 萬平方米。 樓盤品質(zhì)不斷提升，一些全國知名房地產(chǎn)企業(yè)，大連萬達，上海綠地，深圳萬科紛紛進駐南昌，帶來先進的樓盤規(guī)劃設計理念，一流的居住理念依仗物業(yè)管理，使得本地房產(chǎn)開發(fā)商不得不跳出原有的操作模式向更高的標準，更新的理念對產(chǎn)品進行規(guī)劃和建設。 隨著土地價格的提升住宅開發(fā)從以多層的市場向以高層，小高 層為主的形態(tài)轉(zhuǎn)變，比如：瀕臨贛江的紅谷灘板塊，坐擁贛江撫河的朝陽洲板塊、環(huán)青山湖、象湖區(qū)域亦如此。多層只是零星散布于市中心，朝陽洲、京 2 東。據(jù)市場調(diào)查，目前市場銷售較好的仍是多層，如青山路的“錦和嘉園”。 ? 各案分布格局特征 板塊分布 : 目前南昌市樓盤的主要分布于七大板塊內(nèi)，紅谷灘板塊、京東板塊、市中心板塊，青山湖板塊、朝陽洲板塊、以及現(xiàn)在步形成的城北板塊和城南板塊，其中紅谷灘板塊、朝陽洲板塊目前最為密集，也將是 2020年房產(chǎn)市場最為激烈的區(qū)域。 環(huán)湖、沿江分布。目前南昌樓市 以水景住宅開發(fā)為主流熱點，因而形 成一系統(tǒng)形環(huán)湖、沿江、沿河的水景住宅樓盤。沿贛江系列：鹿景名居，濱江豪園等，紅谷灘板塊，臨江花園，撫河系列：千禧 頤和園、星加坡花園、維多利亞華庭、中山佳苑；環(huán)湖泉湖系列：泉湖 源，泉湖，威尼斯形環(huán)湖青山湖系：江中花園，白金瀚水景藝墅，環(huán)艾溪湖系列：萬科、青春家園等樓盤。 ? 各案市場銷售特征 從各板塊銷售特征來看，京東樓盤由于總體定位于中、低檔、正如符合南昌市民的普遍承受范圍內(nèi)，銷售狀況良好，萬科四季花城一、二期已售磬。 紅谷灘樓盤，總體定位于中、高檔、高起點規(guī)劃，水岸豪宅理念，目前由于公共配套設施尚未完善，人 氣相對不足，而且價位過高，使得共銷售率一般。 朝陽洲樓盤，地理位置十分優(yōu)越，生活配套設施齊全，小高層，高層居多，定價較高，銷售優(yōu)惠取決于項目自身品質(zhì)以及產(chǎn)品定位是否準確。 3 ? 市場需求特征、發(fā)展態(tài)勢 市中心的多層物業(yè)成為暢銷主導，從樓盤供應即可以看出，小高層、高層建筑類型充斥市場，多層建筑類型物業(yè)供應相對較少，全多層樓盤“錦和嘉園”的熱銷說明發(fā)展多層物業(yè)符合消費者心理，由于價格上漲過快，產(chǎn)品需求上向小面積發(fā)展，二房從 2000 年約 105 平方米降至 90平方米作為主導產(chǎn)品，三房從
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