5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問(wèn)題的思考(完整版)
【正文】 有權(quán)、法人房屋所有權(quán)和公民個(gè)人房屋所有權(quán)。 1990 年 5 月，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫 行條例》（以下簡(jiǎn)稱暫行條例），這一系列法律的出臺(tái)，不但規(guī)范了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的形式和原則，也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但當(dāng)公民購(gòu)買了商品房拿到商品房產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，他是否就真的對(duì)該套商品房享有了永久產(chǎn)權(quán)。 1987年下半年，深圳特區(qū)率先試行了土地使用權(quán)有償出讓，其后，福州、海口、廣州、廈門、上海等城市參照深圳模式，在土地發(fā)展、使用中導(dǎo)入市場(chǎng)機(jī)制。它是現(xiàn)階段我 國(guó)唯一可作為流通物的土地權(quán)利。商品房所有人可以對(duì)其所擁有的房屋行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對(duì)其財(cái)產(chǎn)違背意志的干涉。 四、我國(guó)土地使用權(quán)期滿后有關(guān)商品房產(chǎn)權(quán)的法律后果 我國(guó)土地所有權(quán)不進(jìn)入流通領(lǐng)域，因此商品房的產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合在一起共同構(gòu)成的。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 ” 對(duì)無(wú)償取得的劃撥土地使用權(quán)的土地使用人尚且補(bǔ)償，對(duì)有償取得土地使用權(quán)的使用人不僅不 補(bǔ)償，反將地上物無(wú)償收回，這顯然是不公平的。依照民法的一般原理，商品房所有權(quán)的絕對(duì)滅失，只在以下情況下發(fā)生： “ 首先，因所有權(quán)人拋棄其所 有權(quán)；其次，因國(guó)家征用，在這種情況下，房屋所有人通常會(huì)得到補(bǔ)償；第三，因所有權(quán)客體滅失（如失火、地震等）。二是在實(shí)踐中會(huì)造成一些不良后果。中國(guó)政法大學(xué)趙紅梅教授曾從四個(gè)方面進(jìn)行分析，結(jié)論是：續(xù)期制度仍有相當(dāng)大的局限性，仍不能從根本上解決商品房房屋所有權(quán)與使用權(quán)的沖突問(wèn)題。 第二，適當(dāng)延長(zhǎng)土地使用權(quán)的年限，使其超過(guò)或接近一般建筑物的使用壽命。中國(guó)政法大學(xué)出版社，1995。復(fù)旦大學(xué)出版社，1998。房地產(chǎn)法學(xué)［ m］。其中 999 年的租期具有永業(yè)權(quán)的性質(zhì)， 99 年的租期一般已經(jīng)能夠滿足地上建筑物所有權(quán)人行使其所有權(quán)的需要，而 75 年的租期一般都可以續(xù)訂。有鑒于此，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定 第 9 頁(yè) 共 10 頁(yè) 的土地使用權(quán)期限屆滿，地上 建筑物、其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得的作法以及出讓年限的有關(guān)規(guī)定，有修改的必要。據(jù)考證，世界上大多數(shù)國(guó)家均無(wú)此類規(guī)定。但是，由于商品房是建筑在出讓土地上的，土地使用權(quán)人只能在土地使用期限內(nèi)行使占有、使用、收益和部分處分的權(quán)能，期滿后土地使用權(quán)被國(guó)家收回，商品房的所有權(quán)也就失去了賴以 第 7 頁(yè) 共 10 頁(yè) 存續(xù)的基礎(chǔ)。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，國(guó)家是作為一個(gè)特殊的民事主體而存在的，應(yīng)與受讓方處于平等的地位。 ” 新法不作規(guī)定意味著對(duì)前法規(guī)定的內(nèi)容不作否定，所以《暫 第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 行條例》規(guī)定中的無(wú)償收回仍然有效，只不過(guò)僅針對(duì)期滿收回的一種情況。土地使用制
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