5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問題的思考-免費(fèi)閱讀
【正文】 [4]施正康。 「參考文獻(xiàn)」 [2]趙紅梅。土地上的建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬于土地使用人。 六、允許續(xù)期是否可以避免商品房所有權(quán)和土地使用權(quán)的沖突 《城市房地產(chǎn)管理法》第 21 條規(guī)定，土地使用權(quán)年限屆滿前，土地使用者可以申請續(xù) 期。那么，當(dāng)土地使用權(quán)期滿而地上房屋尚存價值時，房屋所有人的權(quán)益實(shí)際上不會得到必要的保護(hù)。這樣，無疑限制了房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。對上述第一種法律后果的規(guī)定，應(yīng)持有 疑義，但第二種法律后果的規(guī)定有以下幾個缺陷：其一，從原則上講，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)，并無地上物，地上物的所有權(quán)為土地使用人所有。根據(jù)《暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓期限因土地用途的不同而有所不同，其最高年限為 70 年。土地使 用權(quán)出讓年限一般為 40— 70 年。但由于我國房地產(chǎn)市場尚不健全，公民個人因獲得房產(chǎn)所有權(quán)的來源和代價不同，因此其權(quán)利的內(nèi)容和效力亦不盡相同。我國目前有法律依據(jù)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括國家土地所有權(quán)、國家土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。本文試根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定，對商品房永久產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行探討。 一、我國房地產(chǎn)制度改革及相關(guān)的主要法律規(guī)定 土地是財富之母，以土地為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)是人類最重要的財富之一?！稇椃ā芬?guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。如城鎮(zhèn)私房所有權(quán)、自建（購）公助住宅所有權(quán)、商品房所有權(quán)等。也就是說，國家作為土地所有者的身份不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)利，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，同時，這個土地使用權(quán)又是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最高出讓年限由法律加以規(guī)定，實(shí)際年限由土地使用權(quán)出讓與受讓方在最高年限以內(nèi)于合同中約定。這期限為除斥期限，即城鎮(zhèn)出讓土地使用權(quán)的存續(xù)期限，期限屆滿土地使用權(quán)終止。既然是所有權(quán)，就不受期限限制，而土地使用權(quán)期限屆滿時，國家無償取得地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)，其所有權(quán)就是受期限限制的所有權(quán)，在法理上講不通。 五、目前我國土地使用權(quán)年限有關(guān)規(guī)定的缺陷 我國《憲法》規(guī)定： “ 國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其它合法財產(chǎn)的所有權(quán)。 由此可以看出，我國目前有關(guān)土地使用權(quán)年限的規(guī)定有以下幾個不足：一是與民法有關(guān)所有權(quán)的一般原理相沖突，沒有充分體現(xiàn)《憲法》、《民法》保護(hù)公民私有財產(chǎn)所有權(quán)的立法精神。有人據(jù)此認(rèn)為這項(xiàng)規(guī)定可以避免沖突。如德國、日本在處理地上權(quán)消失的法律后果方面有兩種較成熟的作法可供我們學(xué)習(xí)借鑒：日本民法規(guī)定，地上權(quán)消失時，地上權(quán)人的基本義務(wù)是恢復(fù)土地原狀，但有權(quán)取回其
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