5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問題的思考(存儲版)
【正文】 工作物，如果取回工作物在經(jīng)濟上至為不利時，則允許土地所有人有優(yōu)先以時價購買的權(quán)利。房地產(chǎn)法論［ m］。房地產(chǎn)法學(xué)概論［ m］。南開大學(xué)出版社， 1998。這種辦法在一個完整的物業(yè)由一人擁有產(chǎn)權(quán)或雖由多人擁有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)人意見一致時， 比較適用；當(dāng)一個物業(yè)由多個產(chǎn)權(quán)人擁有且多個產(chǎn)權(quán)人意見不一致時，比較麻煩，還有待于進一步研究。大陸法系國家在法律上一般設(shè)置地上權(quán)，民法上的地上權(quán)是為建筑物而設(shè)立的，它是無期限或假定無期限的。地上權(quán)最大的特征是排除了土地所有人依添附原則取得營造物之所有權(quán)的可能性，使地上權(quán)人得到單獨享有營造物之所有權(quán)。眾所周知，現(xiàn)代建筑物的質(zhì)量已大大提高，使用壽命已大大延長，一些鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物 完全可以使用 10 0 年以上，即使磚混結(jié)構(gòu)的建筑物，使用七八十年也不可能自然滅失。其四，我國房地產(chǎn)制度改革的重心是大力發(fā)展房地產(chǎn)二級市場，而二級市場的法律行為，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等交易行為，必然受制于一級市場的 土地使用權(quán)出讓年限的限制，若土地使用權(quán)期限屆滿地上物收歸國家，則房地產(chǎn)市場交易主體必然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內(nèi)收回。第二，地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請求，亦不得擅自毀壞之。對于這個問題多數(shù)公民至今不甚了解，許多公民在購買商品房時，往往只注意到了房屋產(chǎn)權(quán)證的重要性，而忽略了土地使用權(quán)的問題。國家以土地所有者的身份，按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，將城鎮(zhèn)土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。其中公民個人房屋所有權(quán)是一種最純粹、最商品化的所有權(quán)。 二、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)權(quán)利人以房地產(chǎn)為標(biāo)的物，對其直接 第 2 頁 共 10 頁 進行支配并享受其利益的排他性權(quán)利。這是在當(dāng)前住房制度改革中每一個公民所關(guān)心的問題。 80 年代后期，我國開始進行城市房地產(chǎn)制度改革。這表明國家是國有土地所有權(quán)的統(tǒng)一和唯一主體，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 三、 商品房所有權(quán)的性質(zhì) 商品房產(chǎn)權(quán)是指商品房所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)獨占性地支配其所有財產(chǎn)的權(quán)利。 如上所述，我國現(xiàn)行的商品房產(chǎn)權(quán)是很復(fù)雜的，與國外成熟的不動產(chǎn)制度相比，顯得很不規(guī)范，可以這樣說，就以上法律規(guī)定來看，商品 房的產(chǎn)權(quán)不是永久性的，而是有期限的，它由此引出以下二個法律問題：第一，有限期的土地使用權(quán)和無限期房屋所有權(quán)之間的矛盾；第二，憲法保護的公民私人財產(chǎn)所有權(quán)的永久性與商品房屋所有權(quán)實際上的有限期性的矛盾。對于土地使用權(quán)期滿后，地上物如何處理
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