5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問題的思考-文庫吧在線文庫
【正文】 的問題，《暫 行條例》第 40 條作了明確的規(guī)定：“ 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。其二，《暫行條例》第 47 條規(guī)定： “…… 無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。 ” 從民法有關(guān)所有權(quán)的原理看，所有權(quán)是一種最充分、最完整的物權(quán)，公民個人商品房所有權(quán)也應(yīng)該是這樣一種所有權(quán)。商品房所有權(quán)雖然是建立在土地使用權(quán)之上的權(quán)利，但其一經(jīng)設(shè)立就應(yīng)具備所有權(quán)的基本屬性 無期限性，如果將其理解為有期限的權(quán)能，那就不成其為所有權(quán)，而變成了與土地使用 權(quán)同時滅失的房屋使用權(quán)了。我認為續(xù)期制度雖是使用者避免被無償收回去地上物的一種法律補救措施，但僅僅是權(quán)宜之計，并不能從根本上解決沖突本身。德國民法 規(guī)定，地上權(quán)消失時，土地所有人應(yīng)按建筑物的時價對地上權(quán)人進行補償，如果單方面由土地所有人承擔(dān)補償義務(wù)對所有人過于苛刻，土地所有人在建筑物可使用的期限內(nèi)，可延長地上權(quán)的期間，地上權(quán)人拒絕延長時，則不得請求補償。北京。上海。北京。 第三，不延長土地使用權(quán)年限，但制定相應(yīng)的行政條例或司法解釋，將 “ 土地使用權(quán)使用期限屆滿后，由國家有償取得土地 第 10 頁 共 10 頁 之地上物所有權(quán) ” 確定為法律，對《城市房地產(chǎn)管理法》起補充作用；同時修改土地使用權(quán)出讓合同的有關(guān)條款，或?qū)?“ 由國家無償取得 ” 改為 “ 國家有償取得 ” 或?qū)?“ 地上物所有權(quán)歸屬問題條款劃歸為約定條款 ” ，規(guī)定當(dāng)土地使用權(quán)期滿而地上物尚有價值時，土地使用權(quán)人可以在與政府續(xù)簽土地使用權(quán)出讓合同和終止合同請求政府對其進行補償兩種方法中任選其一。 第一，應(yīng)借鑒大陸法系的地上權(quán)制度。大陸法系國家在法律上一般設(shè)置地上權(quán)，如德國、日本民法均有規(guī)定，按這些民法典的規(guī)定，地上權(quán)是指利用他人土地營造建筑物、其他工作物及竹木并對其營造物及竹木取得所有權(quán)的一種權(quán)利。目前，我國將土地使用權(quán)的年限規(guī)定為 40— 70 年，一般居住用的商品房最高年限為 70 年。國家出讓土地使用權(quán)，受讓方支付出讓金，本是公平的，法律已經(jīng)賦予國家根據(jù)社會公 第 6 頁 共 10 頁 共利益的需要，可以提前收回土地使用權(quán)，明顯有利于國家一方，再規(guī)定無償收回地上建筑物及其附著 物，則顯失公平，違背了民法中的平等原則。可見土地使用權(quán)終止后產(chǎn)生兩種法律后果：第一，土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除，土地使用權(quán)由國家無償收回。當(dāng)土地有償使用制度試行后，有期限的土地使用權(quán)與無期限的房屋所有權(quán)之間的沖突就日趨明顯了。 依《暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。一般分為國有房屋所
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