5商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問(wèn)題的思考(更新版)
【正文】 度改革以前，在房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓中就已經(jīng)存在著土地公有制和房產(chǎn)的法人或私人所有制的矛盾，但過(guò)去一直未能引起人們的重視。但由于我國(guó)目前的商品房一般建于出讓土地上，因此其所有權(quán)受以 第 3 頁(yè) 共 10 頁(yè) 下有關(guān)法律和出讓合同的限制。房屋所有權(quán)是房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。隨后，《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法）也作了相應(yīng)的修改。 第 1 頁(yè) 共 10 頁(yè) 商品房永久產(chǎn)權(quán)若干問(wèn)題的思考 如今，福利分房的大幕已經(jīng)落下，貨幣分房政策正在加緊出臺(tái)，公民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房已成為一個(gè)必然的趨勢(shì)。 1988 年 4 月，在第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)上對(duì)中有關(guān)土地使用的條款進(jìn)行了修改，明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。根據(jù)權(quán)利取得和效力的不同，國(guó)有土地使用權(quán)分為出讓土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)和城鎮(zhèn)私房用地使用權(quán)。它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)?，F(xiàn)階段我國(guó)存在著土地使用的 “ 雙軌制 ” ，即在同一房地產(chǎn)的標(biāo)的物上可以分別 第 4 頁(yè) 共 10 頁(yè) 設(shè)立兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。 ” 但 1994 年頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱城市房地產(chǎn)管理法）回避了《暫行條例》中地上建筑物或其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得規(guī)定，該法第21 條第 2 款僅對(duì)土地使用權(quán)的收回作了規(guī)定： “ 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的 ，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。其三，不符合公平原則。除以上三種情況外，房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)應(yīng)該是無(wú)期限的和不受剝奪的。首先，開(kāi)發(fā)商因考慮到土地使用權(quán)期滿后，國(guó)家將無(wú)償收回土地及地上物，因此一般僅會(huì)熱衷于短期投資，而避免長(zhǎng)期投資，特別是不愿在土地使用年限屆滿前對(duì)土地繼續(xù)投資，這不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；其次，公民花巨資只能取得商品房有期限的使用權(quán)（盡管名義上是房屋所有權(quán)）到期將被國(guó)家無(wú)償收回，而政府優(yōu)惠出售的福利房，因是建立在行政劃撥的土地上，其產(chǎn)權(quán)不受土地使用年限的限制，可以行使到房屋自然滅失之時(shí)等因素，在進(jìn)行投資置業(yè)時(shí) 第 8 頁(yè) 共 10 頁(yè) 往往心存疑慮，持幣觀望，不利于推進(jìn)住房商品化和建立 并完善房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是不符合國(guó)際慣例。 七、立法建議 土地使用權(quán)出讓制度在我國(guó)僅有幾年的實(shí)踐，出讓期限屆滿后的法律問(wèn)題目前表現(xiàn)得尚不突出，但這直接涉及土地使用權(quán)人、房屋所有人的權(quán)益和國(guó)家的利益。如我國(guó)香港地區(qū)土地批租的年限除游樂(lè)場(chǎng)、碼頭等一般為 999 年、 99 年和 75 年三種。 [3]陳躍東。 魏小燕
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