【正文】 6 （ 2）招商狀況： 該地段屬于句容的老市中心，但因房屋質(zhì)量問題，在當?shù)卮嬖谝欢ǖ呐懦庑睦恚饨鸱秶阂粚釉? 元 — 元 /日 /平方米。 華陽名街商鋪平均每層的建筑面積 58008000 平方米左右，一樓層高達到 米 米，一到二樓商鋪配備自動扶梯，商鋪門面開間可達 8 米，使其用途多樣化，一樓以品牌店為主，二樓是為品牌服飾定身打造的專業(yè)賣場和精品服飾商場，三樓則主要作用為辦公用房及休閑娛樂用房。 【其它購物類】 句容市場的電器、電訊和電腦等產(chǎn)品約占比例 9％，當?shù)匦畔⒒占奥孰m然不高，但手 機產(chǎn)品的銷售率相對較高。 【專業(yè)市場網(wǎng)點】 主要分布于城市各個角落，由消費品綜合市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場、工業(yè)消費品市場和生產(chǎn)資料市場等組成，基本滿足于人民群眾日常生活需要。同時，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化，這為句容發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。餐飲業(yè)除了寥寥無幾的賓館中檔餐飲之外，也幾乎沒有中高檔的酒家。此外，句容當?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營業(yè)主等，也形成了到南京消費的習慣。 句容 地區(qū) 人口 規(guī)模約 60 萬， 其中 市區(qū)居民 約 19 萬 。 南京句容“巨龍由于歷史原因和地方經(jīng)濟的相對滯后， 長期來，句容的人口流動性很大，據(jù)初步統(tǒng)計，目前句容市區(qū)人口每年外出打工的，其比例約占 10％；農(nóng)村人口的流動性較城市更大，每年約占 16％左右。 另據(jù)抽樣調(diào)查表明，句容當?shù)卦S多較高層次的消費群依靠發(fā)達的省際交通，甚至常常到滬寧高速沿線的鎮(zhèn)江、常州、無錫，乃至上海來購物。居民消費指數(shù)尚處于初級階段的水平。 3 二、句容市商業(yè)發(fā)展基本概況 （一）城市商業(yè)總體布局 近幾年，句容市在房地產(chǎn)開發(fā)中加大商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，目前已建成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場、商貿(mào)市場等一批現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施。主要有溫州商貿(mào)城（裝飾裝潢建材）、蘇南商貿(mào)城（蔬菜及小商品）等。隨著當?shù)厣鐣?jīng)濟的進步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費領(lǐng)域具有一定的市場潛力。 （ 2）招商狀況： 位于句容市中心，該路段屬舊的商業(yè)中心，街道的人流量較大，商業(yè)氣氛比較濃厚。二層在 元 — 元 /日 /平 方米。正在大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的中國邊城，是具有法國情調(diào)、名人薈萃、堪稱國際一流的旅游度假小城。 此外， 缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理 和 合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面 ， 造成業(yè)主或商家不斷降低鋪租，如此惡性循環(huán)，造成現(xiàn)時商場鋪租低下仍無人經(jīng)營的局面。此類主要是為顧客提供日常用品。 2020 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12300 元，農(nóng)民人均純收入 5508 元， 遠遠低于無錫、蘇州等其他縣級城市。 巨龍 如何突破“縣級城市”的招商瓶頸。 本案囊括“餐飲、娛樂、購物”三大主力業(yè)態(tài)。新天地”需要以前瞻性眼光適應城市發(fā)展，根據(jù)對句容本地商業(yè)布局、消費趨勢的準確把握，以超前的現(xiàn)代商業(yè)運 14 營理念來滿足市場需求、商家認可，不能僅靠地段、價格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來吸引商家；通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，以“ MALL”的商業(yè)布局來聚集和吸引主力消費人流與商家關(guān)注。 來彌補目前句容 16 市場中的業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌布局混亂的局面，為各個商家創(chuàng)造一個良好的品牌展示平臺。 （三）業(yè)態(tài)布局 旅旅 游游 城城 市市 新新 潮潮 消消 費費 新新 領(lǐng)領(lǐng) 地地 巨龍新天地業(yè)態(tài)布局示意圖 17 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層劃分主要可分為： 時尚購物 ――重在提升句容購物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進一批國內(nèi)、國際品牌專賣店、連鎖店，商品類別涉及服飾、運動休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、時尚家居等，使之成為句容當特色購物最集中的商業(yè)區(qū)域。 18 “娛樂城”業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地不夜城 ? 夜總會 ――擬引進 1 家較高檔次的 KTV 夜總會，以及 1 家量販式歌城。 具體分類業(yè)態(tài)的價格策略如下： 總體設(shè)想條件 1) 1 層與 2 層面積相等（按照圖紙計算基本上也差不多）； 2) 街區(qū)北側(cè)與南側(cè)面積相當； （二）區(qū)域業(yè)態(tài) 租金價格策略 商業(yè)廣場租金價格分類 1) 沿人民路一層店鋪（外街）價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價在 元 /平方米 /天； 2) 步行街北側(cè)（內(nèi)街）一層店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價 在 元 /平方米 /天 3) 沿人民路二層店鋪價格基本上控制 元 /平方米 /天之間，均價在 元 /平方米 /天 4) 內(nèi)街北側(cè)二層（外部）店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價在 元 /平方米 /天 5) 內(nèi)街南側(cè)二層（內(nèi)部）店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均 20 價在 元 /平方米 /天 小計： 整個二層均價基本上在 元 /平方米 /天； 整個一層均價基本上在 元 /平方米 /天； 商業(yè)廣場區(qū)域總體均價基本是在 元 /平方米 /天； 巨龍 句龍所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。 招商時間安排（商業(yè)廣場和部分美食街） 1）正式招商時間 2020 年 8 月上旬（前期廣告宣傳、招商策略、 招商區(qū)域目標、業(yè)態(tài)等相關(guān)準備工作都必須做到位。 其次以餐飲類商家為主，主要采取定向招商方式，同時兼顧娛樂城商戶的招商。 2020 年 8 月至 2020 年 5 月 ，按每二個月召開一次計。投放期為 周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月 。 招商任務(wù)及比例安排 開業(yè)前商業(yè)廣場完成招商任務(wù)的 65%； 美食街完成招商任務(wù)的 40%（原則上集中在同一區(qū)域）； 娛樂城完成招商任務(wù)的 30%的商戶積累工作。 第二階段 —— 主力客戶篩選落定期 主要任務(wù)是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。 項目招商啟動后，由于區(qū)域同類競爭項目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對周邊區(qū)域目標商戶采取“移動招商”策略，其它品牌商戶實施“走出去招商”的策略，如相關(guān)外省市等區(qū)域市場，召開針對性的項目招商洽談，擴大項目知名度和影響力，吸引特色目標商戶入駐。 業(yè)態(tài)定位錯位競爭策略。可以從長遠角度來考慮，通過 5 年以后價格迅速提升的方式來解決。 ? 桑拿會所 ――擬布置引進 1 家較高檔次的桑拿會所，填補當?shù)乜瞻住? 特色購物 ――擬打造句容旅游紀念品集散地；以 佛、道文化為主題 ，茅山、九華山、瓦屋