【正文】 山風(fēng)景區(qū)為題材的宗教文化用品和特色旅游紀(jì)念品專賣店。 （ 2）消費適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)消費群 業(yè)態(tài)定位要與句容當(dāng)?shù)氐南M能力和消費習(xí)慣相適應(yīng)并引深至旅游消費群，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M群的主要以日常購物需求為主。 15 五、項目核心定位與推廣 （一）項目核心功能功能定位 一一 站站 式式 城城 市市 多多 彩彩 風(fēng)風(fēng) 情情 MALL ? 項目由 8 幢建筑圍合排列組成大型商業(yè)街區(qū)，建成后將成為集休閑、餐飲、購物、娛樂、旅游、社交等功能于一體的一站式城市大型綜合商業(yè)中心。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn) 有的硬件條件以及地段很難做到這一點。眾多品牌商家在擴張和開店時嚴(yán)格按照總代理、區(qū)域代理的市場等級，層層審批，很多主流品牌都堅守著三級市場不開店的鐵律。 如何做好外地目標(biāo)商戶引導(dǎo)的問題。 商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃 理念； 租金雖低，但銷售額更低； 市中心商鋪空置率較高，再建商業(yè)規(guī)模過大； 二、目標(biāo)商戶對巨龍 主要 原因 是 當(dāng)?shù)鼐用竦南M水平太低 ， 構(gòu) 不成消費中心；當(dāng)?shù)匦∞r(nóng)意識比較濃厚，花錢欲望比較保守。服裝行業(yè)競爭相當(dāng)激烈 。 句容是典型的低租金市場 。商業(yè)網(wǎng)點比較分散，沒有商業(yè)經(jīng)營概念，句容的商業(yè)消費主要是解決生活的基本消費，屬中低檔消費層次。雖然居首席商業(yè)旺地，但是不能根據(jù)句容實際購買消費水平在自身檔次和配套上予以相應(yīng)的配合，造成定位適當(dāng)；商場周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟；欠缺科學(xué)合理的廣告宣傳活動，欠缺大型的、有影響力的核心客戶進(jìn)駐。 （三）典型商業(yè)項目分析 月盛帕緹亞廣場商業(yè)項目 （ 1）項目概況： 項目地塊位于江蘇省句容市老城 區(qū)，北側(cè)臨近人民路、南側(cè)臨近東大街、東側(cè)臨近華陽路、西側(cè)臨近寺街，地塊呈較為方正的四方形，該用地是句容市的舊城改造項目，拆遷量較大。 服裝 服飾 行業(yè)競爭激烈 ， 從 檔次分析 一般以中低檔服裝為主， 市場缺少 中高檔及高檔服裝系列 ，部分高端消費者寧愿開車 到南京或上海購買。這里主要集聚了服飾、飾品、運動、鞋帽、珠寶、婚紗、通訊、工藝品等品牌專賣店，以及部分茶藝、食品、特色餐飲、賓館等業(yè)態(tài)。 句容相對滯后的商業(yè)，同時也為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來了一定的空間和機遇。 句容普遍存在的“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的消費意識和能力，不足以支撐當(dāng)?shù)刂懈邫n的商業(yè)業(yè)態(tài)。 加上句容每年外來人口導(dǎo)入的極不平衡性，致使當(dāng)?shù)鼐用裣M指數(shù)增長十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 句容 市 西依南京、南接常州、北瀕長江，滬寧高速公路橫貫東西，寧杭國道縱貫?zāi)媳保瑴麑庤F路、 312 國道穿境而過，距南京祿口國際機場僅需 30 分鐘， 至上海只需 2 個半小時。長期來，句容相對旺盛的旅游業(yè)并未帶動城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉動當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M，商業(yè)的發(fā)展相對處于疲軟階段。因此，南京市繁榮的商業(yè)客觀上對句容城市商業(yè)的發(fā)展起到制約作用?？v觀句容的整個消費市場，如餐飲 業(yè)、娛樂業(yè)和百貨業(yè)等，其經(jīng)營規(guī)模和檔次等均較低。此外，句容市結(jié)合產(chǎn)業(yè)調(diào)整和舊區(qū)改造，正在加快現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的步伐。即城區(qū)葛仙湖公園， 4 萬平方米的新世紀(jì)廣場、玉清廣場等。 【百貨超市類】 句容的百貨、超市約占比例 9％，主要為消費者提供日常百貨用品。 （ 3）招商策略： 在現(xiàn)場設(shè)立招商與銷售辦公室，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐恼猩膛c銷售 5 工作；在淅江義烏設(shè)立招商與銷售點，負(fù)責(zé)義烏的招商引進(jìn)工作；與淅江溫州、臺州的商會建立合作關(guān)系，對當(dāng)?shù)仄放七M(jìn)行針 華陽名街項目 （ 1）項目概況： 華 陽名街位于句容市中心，北臨東大街，南靠建設(shè)路，西臨茅山路，東接中醫(yī)院。 招商范圍： 電玩、 KTV 演藝吧、健身館、桑拿洗浴、網(wǎng)吧、臺球室、經(jīng)濟(jì)客房、中西餐飲、風(fēng)味小吃、特色餐飲、火鍋燒烤、茶吧、書吧、酒吧、咖 啡屋、大型購物中心、超市、知名連鎖客房酒店等。 （ 2）凸現(xiàn)商業(yè)和旅游亮點，實施精 品工程。 商鋪不成 規(guī)模 ，是句容現(xiàn)有商鋪的先天缺陷之一。 其次，餐飲業(yè)態(tài)盡管 居第二 位，當(dāng)?shù)氐?飲食文化比較豐富。 基于句容商業(yè) 經(jīng)營規(guī)模同質(zhì)化 ，商業(yè)中心的概念 尚未形成 ，停留在街 8 鋪的概念上，缺乏的是一個高素質(zhì)的綜合性商業(yè)中心， 必須 有效的 加以 引導(dǎo)。商戶是非常精明的，消費者可以引導(dǎo)，但商家卻必須用實實在在的優(yōu)惠和利益來打動。 本案針對句容本市的商家招商是非常有難度的，我們?nèi)绾文茏尵淙荼镜厣虘魧Ρ景府a(chǎn)生興趣也是非常關(guān)鍵的，因為很多品牌是不做直營店的，而在句容當(dāng)?shù)貐s有加盟商，我們拿什么吸引“對句容非常了解”的加盟商來進(jìn)駐本案也是關(guān)鍵。我們從句容城市商業(yè)現(xiàn)狀、商戶對句容城市看法、本案所處的地段、以及商業(yè)市場運作規(guī)律，商業(yè)價值等方面著手進(jìn)行了深入的研究分析， 【思考一】 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有句容 20萬普通收入人口（在本地消費群明顯不足）的關(guān)系？ 句容整體經(jīng)濟(jì)落后于蘇南其他城市，更不能與南京、鎮(zhèn)江等周邊城市相比，在這樣大 規(guī)模屬于中低收入的環(huán)境下；與此同時又逢全國商業(yè)地產(chǎn)大面積開發(fā)建設(shè)的背景。 【思考三】 如何通過特色經(jīng)營與整合招商手段來形成差異化思路吸引商家關(guān)注并進(jìn)駐本案？ 在整體招商中要實際關(guān)注細(xì)節(jié)方面，如遞增率 、水、電、物業(yè)費、稅收等方面要給予充足的優(yōu)惠政策，一定要與其他市中心商業(yè)項目做對比，做到“人無我有，人有我優(yōu)”，從各個細(xì)節(jié)上來體現(xiàn)我們對商家的優(yōu)待與重視。 ? 佛道文化與旅游資源相結(jié)合，鮮明地凸現(xiàn)道教修今生、佛教修來世的宗教文化和現(xiàn)代旅游、休閑、娛樂文化相結(jié)合的傾向性，體現(xiàn)道教修生養(yǎng)身功能，佛教的凈化心靈的魅力。 （ 3） 旅游與商業(yè)結(jié)合原則，彰顯城市人文內(nèi)涵 重點發(fā)揮“全國優(yōu)秀旅游城市”的資源，著力打造一個“旅游紀(jì)念品集散區(qū)”。 美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地風(fēng)情美食街 ? 主題餐飲 ――擬引 進(jìn)國內(nèi)若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升句容市餐飲業(yè)的品牌和服務(wù)檔次。 配套項目 ? 擬引入若干 24 小時自助銀行網(wǎng)點、電信、郵政、旅行社、數(shù)碼沖擴、洗衣店、便利店等配套服務(wù)項目，已作為項目業(yè)態(tài)的補充。價格應(yīng)該充分放低。 入駐商戶“放水養(yǎng)魚”策略。新天地招商及開業(yè)時間劃分為三個周期。 第三階段 —— 全面招商期 因為在前面基礎(chǔ)上，部分主力店以及各個業(yè)態(tài)的商家都有進(jìn)駐，已經(jīng)不用過分擔(dān)心業(yè)態(tài)的混亂而只招不確定了，所以基本上采取“短、平、快”的招商方式，盡快簽約。 項目 招商道具制作 時間安排與預(yù) 算 招商道具制作，包括招商書、海報、 DM、招商 推薦廣告 片等制作 約 12～ 15 萬元。