【正文】 項目 招商道具制作 時間安排與預 算 招商道具制作，包括招商書、海報、 DM、招商 推薦廣告 片等制作 約 12～ 15 萬元。新天地招商及開業(yè)時間劃分為三個周期。價格應該充分放低。 美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地風情美食街 ? 主題餐飲 ――擬引 進國內若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升句容市餐飲業(yè)的品牌和服務檔次。 ? 佛道文化與旅游資源相結合，鮮明地凸現道教修今生、佛教修來世的宗教文化和現代旅游、休閑、娛樂文化相結合的傾向性，體現道教修生養(yǎng)身功能，佛教的凈化心靈的魅力。我們從句容城市商業(yè)現狀、商戶對句容城市看法、本案所處的地段、以及商業(yè)市場運作規(guī)律，商業(yè)價值等方面著手進行了深入的研究分析， 【思考一】 現有商業(yè)規(guī)模與現有句容 20萬普通收入人口（在本地消費群明顯不足）的關系？ 句容整體經濟落后于蘇南其他城市，更不能與南京、鎮(zhèn)江等周邊城市相比，在這樣大 規(guī)模屬于中低收入的環(huán)境下；與此同時又逢全國商業(yè)地產大面積開發(fā)建設的背景。商戶是非常精明的，消費者可以引導，但商家卻必須用實實在在的優(yōu)惠和利益來打動。 其次，餐飲業(yè)態(tài)盡管 居第二 位，當地的 飲食文化比較豐富。 （ 2）凸現商業(yè)和旅游亮點，實施精 品工程。 （ 3）招商策略： 在現場設立招商與銷售辦公室，負責當地的招商與銷售 5 工作；在淅江義烏設立招商與銷售點，負責義烏的招商引進工作；與淅江溫州、臺州的商會建立合作關系，對當地品牌進行針 華陽名街項目 （ 1）項目概況： 華 陽名街位于句容市中心，北臨東大街，南靠建設路，西臨茅山路，東接中醫(yī)院。即城區(qū)葛仙湖公園， 4 萬平方米的新世紀廣場、玉清廣場等?？v觀句容的整個消費市場，如餐飲 業(yè)、娛樂業(yè)和百貨業(yè)等，其經營規(guī)模和檔次等均較低。長期來，句容相對旺盛的旅游業(yè)并未帶動城市現代商業(yè)的發(fā)展，拉動當地的市場消費，商業(yè)的發(fā)展相對處于疲軟階段。 加上句容每年外來人口導入的極不平衡性，致使當地居民消費指數增長十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 句容相對滯后的商業(yè)，同時也為現代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來了一定的空間和機遇。 服裝 服飾 行業(yè)競爭激烈 ， 從 檔次分析 一般以中低檔服裝為主， 市場缺少 中高檔及高檔服裝系列 ，部分高端消費者寧愿開車 到南京或上海購買。雖然居首席商業(yè)旺地，但是不能根據句容實際購買消費水平在自身檔次和配套上予以相應的配合，造成定位適當；商場周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟；欠缺科學合理的廣告宣傳活動，欠缺大型的、有影響力的核心客戶進駐。 句容是典型的低租金市場 。 主要 原因 是 當地居民的消費水平太低 ， 構 不成消費中心；當地小農意識比較濃厚，花錢欲望比較保守。 如何做好外地目標商戶引導的問題。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場需求基礎之上的，以本案現 有的硬件條件以及地段很難做到這一點。 （ 2）消費適應性原則，保證主流目標消費群 業(yè)態(tài)定位要與句容當地的消費能力和消費習慣相適應并引深至旅游消費群，在目前狀態(tài)下當地消費群的主要以日常購物需求為主。 ? 桑拿會所 ――擬布置引進 1 家較高檔次的桑拿會所，填補當地空白。 業(yè)態(tài)定位錯位競爭策略。 第二階段 —— 主力客戶篩選落定期 主要任務是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。投放期為 周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月 。 其次以餐飲類商家為主，主要采取定向招商方式，同時兼顧娛樂城商戶的招商。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實現商業(yè)價值的最大化。 具體分類業(yè)態(tài)的價格策略如下： 總體設想條件 1) 1 層與 2 層面積相等（按照圖紙計算基本上也差不多）； 2) 街區(qū)北側與南側面積相當； （二）區(qū)域業(yè)態(tài) 租金價格策略 商業(yè)廣場租金價格分類 1) 沿人民路一層店鋪（外街）價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價在 元 /平方米 /天； 2) 步行街北側（內街）一層店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價 在 元 /平方米 /天 3) 沿人民路二層店鋪價格基本上控制 元 /平方米 /天之間，均價在 元 /平方米 /天 4) 內街北側二層（外部）店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價在 元 /平方米 /天 5) 內街南側二層（內部）店鋪價格基本上控制在 元 /平方米 /天，均 20 價在 元 /平方米 /天 小計： 整個二層均價基本上在 元 /平方米 /天； 整個一層均價基本上在 元 /平方米 /天； 商業(yè)廣場區(qū)域總體均價基本是在 元 /平方米 /天； 巨龍 （三）業(yè)態(tài)布局 旅旅 游游 城城 市市 新新 潮潮 消消 費費 新新 領領 地地 巨龍新天地業(yè)態(tài)布局示意圖 17 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃 結合本案建筑結構，樓層劃分主要可分為： 時尚購物 ――重在提升句容購物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進一批國內、國際品牌專賣店、連鎖店，商品類別涉及服飾、運動休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、時尚家居等，使之成為句容當特色購物最集中的商業(yè)區(qū)域。新天地”需要以前瞻性眼光適應城市發(fā)展，根據對句容本地商業(yè)布局、消費趨勢的準確把握，以超前的現代商業(yè)運 14 營理念來滿足市場需求、商家認可，不能僅靠地段、價格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來吸引商家；通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，以“ MALL”的商業(yè)布局來聚集和吸引主力消費人流與商家關注。 如何突破“縣級城市”的招商瓶頸。 2020 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12300 元，農民人均純收入 5508 元， 遠遠低于無錫、蘇州等其他縣級城市。 此外， 缺乏統(tǒng)一的經營管理 和 合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面 ， 造成業(yè)主或商家不斷降低鋪租，如此惡性循環(huán)，造成現時商場鋪租低下仍無人經營的局面。二層在 元 — 元 /日 /平 方米。隨著當地社會經濟的進步，以及各類電器、電子產品的更新?lián)Q代，這一消費領域具有一定的市場潛力。 3 二、句容市商業(yè)發(fā)展基本概況 （一）城市商業(yè)總體布局 近幾年，句容市在房地產開發(fā)中加大商貿設施建設步伐，目前已建成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場、商貿市場等一批現代化商業(yè)設施。 另據抽樣調查表明，句容當地許多較高層次的消費群依靠發(fā)達的省際交通，甚至常常到滬寧高速沿線的鎮(zhèn)江、常州、無錫，乃至上海來購物。 南京句容“巨龍此外，句容當地的政府部門的公務員、企業(yè)主和私營業(yè)主等，