【正文】 項(xiàng)目 招商道具制作 時(shí)間安排與預(yù) 算 招商道具制作，包括招商書、海報(bào)、 DM、招商 推薦廣告 片等制作 約 12～ 15 萬(wàn)元。新天地招商及開業(yè)時(shí)間劃分為三個(gè)周期。價(jià)格應(yīng)該充分放低。 美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地風(fēng)情美食街 ? 主題餐飲 ――擬引 進(jìn)國(guó)內(nèi)若干家有一定文化特色的餐飲主題店，提升句容市餐飲業(yè)的品牌和服務(wù)檔次。 ? 佛道文化與旅游資源相結(jié)合，鮮明地凸現(xiàn)道教修今生、佛教修來(lái)世的宗教文化和現(xiàn)代旅游、休閑、娛樂(lè)文化相結(jié)合的傾向性，體現(xiàn)道教修生養(yǎng)身功能，佛教的凈化心靈的魅力。我們從句容城市商業(yè)現(xiàn)狀、商戶對(duì)句容城市看法、本案所處的地段、以及商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，商業(yè)價(jià)值等方面著手進(jìn)行了深入的研究分析， 【思考一】 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有句容 20萬(wàn)普通收入人口（在本地消費(fèi)群明顯不足）的關(guān)系？ 句容整體經(jīng)濟(jì)落后于蘇南其他城市，更不能與南京、鎮(zhèn)江等周邊城市相比，在這樣大 規(guī)模屬于中低收入的環(huán)境下；與此同時(shí)又逢全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大面積開發(fā)建設(shè)的背景。商戶是非常精明的，消費(fèi)者可以引導(dǎo)，但商家卻必須用實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠和利益來(lái)打動(dòng)。 其次，餐飲業(yè)態(tài)盡管 居第二 位，當(dāng)?shù)氐?飲食文化比較豐富。 （ 2）凸現(xiàn)商業(yè)和旅游亮點(diǎn)，實(shí)施精 品工程。 （ 3）招商策略： 在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立招商與銷售辦公室，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐恼猩膛c銷售 5 工作；在淅江義烏設(shè)立招商與銷售點(diǎn)，負(fù)責(zé)義烏的招商引進(jìn)工作；與淅江溫州、臺(tái)州的商會(huì)建立合作關(guān)系，對(duì)當(dāng)?shù)仄放七M(jìn)行針 華陽(yáng)名街項(xiàng)目 （ 1）項(xiàng)目概況： 華 陽(yáng)名街位于句容市中心，北臨東大街，南靠建設(shè)路，西臨茅山路，東接中醫(yī)院。即城區(qū)葛仙湖公園， 4 萬(wàn)平方米的新世紀(jì)廣場(chǎng)、玉清廣場(chǎng)等?？v觀句容的整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，如餐飲 業(yè)、娛樂(lè)業(yè)和百貨業(yè)等，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次等均較低。長(zhǎng)期來(lái)，句容相對(duì)旺盛的旅游業(yè)并未帶動(dòng)城市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)，商業(yè)的發(fā)展相對(duì)處于疲軟階段。 加上句容每年外來(lái)人口導(dǎo)入的極不平衡性，致使當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)增長(zhǎng)十分緩慢，成為制約商業(yè)發(fā)展的瓶頸。 句容相對(duì)滯后的商業(yè)，同時(shí)也為現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展帶來(lái)了一定的空間和機(jī)遇。 服裝 服飾 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ， 從 檔次分析 一般以中低檔服裝為主， 市場(chǎng)缺少 中高檔及高檔服裝系列 ，部分高端消費(fèi)者寧愿開車 到南京或上海購(gòu)買。雖然居首席商業(yè)旺地，但是不能根據(jù)句容實(shí)際購(gòu)買消費(fèi)水平在自身檔次和配套上予以相應(yīng)的配合，造成定位適當(dāng)；商場(chǎng)周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟；欠缺科學(xué)合理的廣告宣傳活動(dòng)，欠缺大型的、有影響力的核心客戶進(jìn)駐。 句容是典型的低租金市場(chǎng) 。 主要 原因 是 當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平太低 ， 構(gòu) 不成消費(fèi)中心；當(dāng)?shù)匦∞r(nóng)意識(shí)比較濃厚，花錢欲望比較保守。 如何做好外地目標(biāo)商戶引導(dǎo)的問(wèn)題。但是，任何商業(yè)的繁榮都是建筑在符合有效的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)之上的，以本案現(xiàn) 有的硬件條件以及地段很難做到這一點(diǎn)。 （ 2）消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)定位要與句容當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)并引深至旅游消費(fèi)群，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的主要以日常購(gòu)物需求為主。 ? 桑拿會(huì)所 ――擬布置引進(jìn) 1 家較高檔次的桑拿會(huì)所，填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻住? 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略。 第二階段 —— 主力客戶篩選落定期 主要任務(wù)是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。投放期為 周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月 。 其次以餐飲類商家為主，主要采取定向招商方式，同時(shí)兼顧娛樂(lè)城商戶的招商。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。 具體分類業(yè)態(tài)的價(jià)格策略如下： 總體設(shè)想條件 1) 1 層與 2 層面積相等（按照?qǐng)D紙計(jì)算基本上也差不多）； 2) 街區(qū)北側(cè)與南側(cè)面積相當(dāng)； （二）區(qū)域業(yè)態(tài) 租金價(jià)格策略 商業(yè)廣場(chǎng)租金價(jià)格分類 1) 沿人民路一層店鋪（外街）價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià)在 元 /平方米 /天； 2) 步行街北側(cè)（內(nèi)街）一層店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià) 在 元 /平方米 /天 3) 沿人民路二層店鋪價(jià)格基本上控制 元 /平方米 /天之間，均價(jià)在 元 /平方米 /天 4) 內(nèi)街北側(cè)二層（外部）店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià)在 元 /平方米 /天 5) 內(nèi)街南側(cè)二層（內(nèi)部）店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均 20 價(jià)在 元 /平方米 /天 小計(jì)： 整個(gè)二層均價(jià)基本上在 元 /平方米 /天； 整個(gè)一層均價(jià)基本上在 元 /平方米 /天； 商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域總體均價(jià)基本是在 元 /平方米 /天； 巨龍 （三）業(yè)態(tài)布局 旅旅 游游 城城 市市 新新 潮潮 消消 費(fèi)費(fèi) 新新 領(lǐng)領(lǐng) 地地 巨龍新天地業(yè)態(tài)布局示意圖 17 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層劃分主要可分為： 時(shí)尚購(gòu)物 ――重在提升句容購(gòu)物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進(jìn)一批國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌專賣店、連鎖店，商品類別涉及服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、時(shí)尚家居等，使之成為句容當(dāng)特色購(gòu)物最集中的商業(yè)區(qū)域。新天地”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對(duì)句容本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以超前的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn) 14 營(yíng)理念來(lái)滿足市場(chǎng)需求、商家認(rèn)可，不能僅靠地段、價(jià)格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來(lái)吸引商家；通過(guò)創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，以“ MALL”的商業(yè)布局來(lái)聚集和吸引主力消費(fèi)人流與商家關(guān)注。 如何突破“縣級(jí)城市”的招商瓶頸。 2020 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12300 元，農(nóng)民人均純收入 5508 元， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于無(wú)錫、蘇州等其他縣級(jí)城市。 此外， 缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理 和 合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面 ， 造成業(yè)主或商家不斷降低鋪?zhàn)猓绱藧盒匝h(huán)，造成現(xiàn)時(shí)商場(chǎng)鋪?zhàn)獾拖氯詿o(wú)人經(jīng)營(yíng)的局面。二層在 元 — 元 /日 /平 方米。隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費(fèi)領(lǐng)域具有一定的市場(chǎng)潛力。 3 二、句容市商業(yè)發(fā)展基本概況 （一）城市商業(yè)總體布局 近幾年，句容市在房地產(chǎn)開發(fā)中加大商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，目前已建成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)等一批現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施。 另?yè)?jù)抽樣調(diào)查表明，句容當(dāng)?shù)卦S多較高層次的消費(fèi)群依靠發(fā)達(dá)的省際交通，甚至常常到滬寧高速沿線的鎮(zhèn)江、常州、無(wú)錫，乃至上海來(lái)購(gòu)物。 南京句容“巨龍此外，句容當(dāng)?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營(yíng)業(yè)主等，