【正文】 也形成了到南京消費(fèi)的習(xí)慣。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化，這為句容發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。 【其它購物類】 句容市場(chǎng)的電器、電訊和電腦等產(chǎn)品約占比例 9％，當(dāng)?shù)匦畔⒒占奥孰m然不高，但手 機(jī)產(chǎn)品的銷售率相對(duì)較高。 6 （ 2）招商狀況： 該地段屬于句容的老市中心，但因房屋質(zhì)量問題，在當(dāng)?shù)卮嬖谝欢ǖ呐懦庑睦?，租金范圍：一層? 元 — 元 /日 /平方米。 7 缺乏具有 品牌 影響力的核心 商 戶 目前，城市商業(yè)缺乏有影響力的品牌商戶， 商場(chǎng)的租 戶 組成和經(jīng)營方式與街鋪的散鋪經(jīng)營方式?jīng)]有區(qū)別，不足以吸引消費(fèi)人流，使得進(jìn)駐的商鋪難以維持經(jīng)營。 新近商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，導(dǎo)致同質(zhì)化的惡性競爭異常激烈，整合、規(guī)劃迫 在眉睫； 9 三、商戶對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目反饋 一、目標(biāo)市場(chǎng)商戶對(duì)句容商業(yè)的總體反饋 城市規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后； 人均收入較少，沒有足夠的消費(fèi)能力支撐； 一提到句容，商戶第一反映就是“窮”。 在價(jià)格上一定要與市內(nèi)商鋪形成一定的差距，只有如此才有可能打動(dòng)商家進(jìn)駐，才有可能讓外地商家對(duì)本案產(chǎn)生足夠的興趣。 【小結(jié)】 “巨龍賦予項(xiàng)目活的“靈魂”，以達(dá)到“ 以“旅游”興“商業(yè)”之目的。從而才能達(dá)到圓滿招商之目的。因此，在業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確的前提下，客觀上每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分經(jīng)營都有一個(gè)市場(chǎng)培育期的問題，本項(xiàng)目也不例外。采取廣泛宣傳策略，吸引各地商家咨詢，同時(shí)可以迅速的摸排商家對(duì)租金的承受能力來做及時(shí)的調(diào)整?？傤A(yù)算約 150～ 160 萬元。同時(shí)還有預(yù)留若干個(gè)位置給后期可能引進(jìn)的主力店但目前還沒有進(jìn)駐的商戶好的選擇機(jī)會(huì)。 目前，句容再建和已建的商業(yè)項(xiàng)目非常繁多 。 ? 其它 ――同時(shí)考慮擬布置 1 家電玩游戲城或酒吧、網(wǎng)吧等。但目前句容商業(yè)市場(chǎng)中還沒有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能做到這一點(diǎn)，本案應(yīng)該充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 【思考二】 如何吸引旅游人口消費(fèi)以及阻止消費(fèi)外流趨勢(shì)？ 13 在現(xiàn)有的句容本地消費(fèi)人口和消費(fèi)能力的條件下，要著重挖掘項(xiàng)目和句容市的商業(yè)潛力，不能僅著眼于本案的定位，要把本案放到大句容市的角度來深入研究句容目前的消費(fèi)傾向和空缺。 如何避免為他人做嫁衣的局面，一旦商家認(rèn)可句容了，便要對(duì)句容做實(shí)地考察，而目前句容市仍然有相當(dāng)部分的商鋪空缺，從絕對(duì)位置上講肯定比本案要好，如何避免讓我們的商家選擇本案，而不是選擇其他地方。 商業(yè) 經(jīng)營規(guī)模存在同質(zhì)化傾向 句容 的 商鋪及商廈主要集中在人民路以及其周邊街道，目前人民路現(xiàn)時(shí)商廈與街鋪無論從經(jīng)營模式還是租金水平來看，差別都不是很大，不能夠體現(xiàn)各自的優(yōu)勢(shì)。 中高檔消費(fèi)極少 ， 商鋪普遍經(jīng)營不旺，日漸衰微。 萬宏天源城項(xiàng)目 （ 1）項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于句容繁華的華陽南路上 ， 總建筑面積 4 萬平方米。 4 【餐飲類】 句容 市的飲食文化比較豐富，餐飲業(yè)所占比例約 12％，位居第 2 位。 然而，作 為南京 市 東南門戶 和 滬寧 高速 要 塞的句容市 ， 其優(yōu)越的地理位置為句容社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 句容距省會(huì)城市南京市近，長期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的“依附性”和“制約性”。 因此， 句容市盡管是國家優(yōu)秀旅游城市之一，著名旅游景點(diǎn)有茅山、九華山、瓦屋山等，每年接待國內(nèi)游客達(dá)上百萬人次，但這些游客多數(shù)均沒有滯留，在句容游玩之后，大多會(huì)被旅行社帶往其他城市，成為“過路客”。其中市區(qū)人口中農(nóng)轉(zhuǎn)非的人口也占有相當(dāng)比例。 【旅游文化商業(yè)點(diǎn)】 正在規(guī)劃建設(shè)“一園兩場(chǎng)兩帶”文化活動(dòng)休閑區(qū)。 （ 2） 三大核心主力店 ： 成功引進(jìn)江蘇第一大連鎖超市 “蘇果超市 ”（占地 1萬平米）；成功引進(jìn) “電器城 ”（占地 3000 平米）；成功引進(jìn)大型百貨，建筑面積為 8000 平米。 城市商業(yè)框架雛形正逐步確定 （ 1）結(jié)合對(duì)老城區(qū)的改造，建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的帕緹亞商業(yè)文化廣場(chǎng)、華陽名街；對(duì)精品路段，華陽南路、華陽東路、華陽西路、華陽北路進(jìn)行全面的改造。句容現(xiàn)時(shí) 有一定消費(fèi)能力的 人 群 ，為了滿足自己的虛榮心，一般不在本地 購 買服 裝 ， 感 覺 當(dāng)?shù)氐?服裝 品牌 達(dá)不到他們的要求，寧愿到南京或上海去購買。與此同時(shí)更為主要的是如何讓商家認(rèn)可句容又是一大難題。 （二）對(duì)項(xiàng)目的理性思考 項(xiàng)目的定位某種程度上決定了項(xiàng)目的成敗。再通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項(xiàng)目，如重金屬迪廳、秦淮河?xùn)|南亞 美食 休閑 城、金陵不夜街、時(shí)尚生活家居館 、 北美風(fēng)情休閑廣場(chǎng) 等 ，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來聚集和吸引大量的人流。 備注： 同時(shí)在業(yè)態(tài)搭配上可以適當(dāng)進(jìn)行交叉補(bǔ)充，重點(diǎn)是在一、二樓等補(bǔ)充上，品牌如果適合一、二樓一起的，盡量安排同步消化。新天地美食街租金價(jià)格表 樓層 租金（元 /天 /㎡ ） 21 一層 二層 三層 均價(jià) 元 娛樂城租金價(jià)格分類 娛樂廣場(chǎng)的形成，前期目的不是為了從租金上獲取經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而是與購物廣場(chǎng)、美食街共同形成句容的“時(shí)尚、潮流、消費(fèi)中心”。 （三）招商時(shí)間及進(jìn)度安排 總體設(shè)想 結(jié)合目前的工程進(jìn)度以及各個(gè)業(yè)態(tài)的招商難易度、裝修所需時(shí)間等各方面因素，巨龍 2020 年 7 月底之前完成。 2020 年 8 月初之前完成。 第一期： 農(nóng)工商超市開業(yè)，暫定為 2020年 10 月 1 日； 第二期： 商業(yè)廣場(chǎng)和部分美食街，開業(yè)時(shí)間暫定為為 2020 年 1 月 26 日（距離春節(jié)還有約 23 天）。 1）一樓價(jià)格不易超過 元 /平方米 /天； 2）二樓價(jià)格不易超過 元 /平方米 /天； 3）三樓幾個(gè)不易超過 元 /平 方米 /天； 4）總體均價(jià)在 元 /平方米 /天； 樓層 租金（元 /天 /㎡ ） 一層 二層 三層 均價(jià) 元 巨龍新天地總體均價(jià)格應(yīng)在 元 /平方米 /天。 ? 特色餐飲 ― ―擬引進(jìn)國內(nèi)外一批有特色的休閑餐飲，如韓國燒烤、日本料理、特色火鍋。將宗教信仰 、旅游文化和商業(yè)運(yùn)營緊密結(jié)合，帶給消費(fèi)者全新的體驗(yàn)，引導(dǎo)本地及旅游客群進(jìn)行商務(wù)休閑消費(fèi)，為項(xiàng)目在今后的商業(yè)競爭中贏得了先機(jī)。一方面面臨著消費(fèi)支撐問題；一方面面臨著競爭項(xiàng)目太多問題；如何在兩難的環(huán)境中尋找切入點(diǎn)是項(xiàng)目成功招商的關(guān)鍵所在。綜合來講，要給予商戶充足的市場(chǎng)培育周期的認(rèn)可度，才有可能消除商家“觀望、等待、懷疑的心態(tài)”。 但 縱觀句容市各街的酒樓， 缺少特色或品牌 餐飲店，由此可見句容的食市