【正文】 128㎡ 高層 躍層 142㎡ 四室兩廳兩衛(wèi)，四個(gè)露臺(tái)是本戶型中最大的亮點(diǎn)。 戶型： 2室 2廳 1衛(wèi) 面積： 戶型定位：經(jīng)濟(jì)型兩房 借鑒之處：面積滿足還遷要求。 戶型： 2室 2廳 建面： 71平 高層 兩室 71㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)型兩室，面積略作調(diào)整，可做安置房。 106㎡ 、 103㎡ 三房?jī)蓮d一衛(wèi)，面積適合多層還遷。缺點(diǎn)：動(dòng)靜不分 。 項(xiàng)目：綠城 戶型： 1室 1廳 1衛(wèi) 面積： 65平 高層 一室 戶型： 1室 1廳 1衛(wèi) 面積： 44㎡ 44㎡ 一室兩廳一衛(wèi)。 高層 三室 139㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，南北通透，分區(qū)明確，超大入戶花園； 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi) 戶型定位： 奢侈三房 建筑面積： 140平 借鑒之處： 全明設(shè)計(jì)，三室朝南，動(dòng)線明確，大凸窗設(shè)計(jì)、入戶花園、大北陽臺(tái)海量面積贈(zèng)送；工人房可做儲(chǔ)物間；如需要，三房最多可變五房等。經(jīng)典高層兩房。 71㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi)，全明復(fù)式，廳房方正。 戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 面積： 137㎡ 點(diǎn)評(píng)：全明設(shè)計(jì)，雙臥朝南，入戶花園，超大露臺(tái)與主臥附帶的大衣帽間茶室是其亮點(diǎn)。 板樓 /凸窗 /樓臺(tái)/入戶花園 /空中庭院 多層 /飄窗 /玄關(guān) /空中庭院 還遷區(qū) 板樓 +凸窗 +樓臺(tái) +入戶花園 +空中庭院 一等價(jià)值區(qū)域 多層 +高層 多層 +高層 總則 ?立足市場(chǎng)，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，制定戶型配比； ?以項(xiàng)目地塊價(jià)值劃分為標(biāo)準(zhǔn)，打造項(xiàng)目不同價(jià)值區(qū)域的產(chǎn)品； 多層部分 ?總價(jià)在 18— 27萬三房戶型為主，總價(jià) 15— 21萬兩房戶型為輔 少量總價(jià) 40萬以上大戶型或者頂層復(fù)式設(shè)計(jì) 高層部分 ?總價(jià) 23— 29萬三房戶型為主，總價(jià)在 18— 23萬兩房戶型為輔，少量總價(jià)40萬以上大戶型或者頂層復(fù)式設(shè)計(jì) ?兩梯兩戶可設(shè)計(jì)為電梯專享入戶，兩梯三戶為板式設(shè)計(jì) 戶型配比設(shè)計(jì)原則一 戶型配比設(shè)計(jì)原則二 多層（一等價(jià)值區(qū)） 價(jià)值區(qū)特點(diǎn)： 西班牙風(fēng)格＋中央水景 建筑元素： 飄窗、玄關(guān)、空中庭院等 建筑形式： 一梯兩戶，部分一梯三戶、四戶 /三房為主，平層面積 53～ 135㎡ /部分四房，頂層復(fù)式 100160㎡（送露臺(tái)） 板樓 +塔樓（二等價(jià)值區(qū)） 價(jià)值區(qū)特點(diǎn)： 板式高層 +西班牙風(fēng)格 +園林景觀 建筑元素： 凸窗、露臺(tái)、入戶花園、空中院落、底層院樓 建筑形式： 一梯兩戶、兩梯三戶、兩梯四戶 /三房為主 /部分兩房 /平層面積 65～ 135㎡ ，頂層復(fù)式 80170㎡（送露臺(tái)） 多層 +點(diǎn)式高層（還遷區(qū)） 價(jià)值區(qū)特點(diǎn)： 園林景觀 板樓 /凸窗 /樓臺(tái)/入戶花園 /空中庭院 多層 /飄窗 /玄關(guān) /空中庭院 還遷區(qū) 板樓 +凸窗 +樓臺(tái) +入戶花園 +空中庭院 一等價(jià)值區(qū)域 多層 高層 戶型面積配比建議 同時(shí)結(jié)合以下方面： 戶型需求面積主要集中在在 75~ 135 ㎡ 之間，主力群體對(duì)室內(nèi)空間舒適度要求低 區(qū)域市場(chǎng)暢銷戶型為經(jīng)濟(jì)型三房、兩房。 規(guī)劃用地面積： 276畝 總建筑面積： 約 36萬 ㎡ 容積率： 交通： 路況條件優(yōu)越 教育： 密州路學(xué)校 其他： 中百購物、各銀行網(wǎng)點(diǎn)、各類餐飲。 高層 三室 125㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，入戶花園設(shè)計(jì)，入戶玄關(guān)，大凸窗 主臥功能細(xì)化，增設(shè)書房、獨(dú)立衣帽間。 高層 三室 115㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)， 雙臥朝南 ，入戶花園，增設(shè)本地消費(fèi)者喜歡的 儲(chǔ)物間 。 94㎡ 兩室兩廳戶型，贈(zèng)送空中花園，“ 2+1” 可變?nèi)?，并且?shí)現(xiàn)了三室南向采光； 產(chǎn)品特色： 全明 結(jié)構(gòu)（如變?nèi)縿t次臥無采光）；功能分區(qū)明確，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理；可變空中花園設(shè)計(jì)（ 3米面寬、 深，使用功能較優(yōu)）；三室南向采光，客廳附帶一步式陽臺(tái)，主臥帶南向飄窗；人性化設(shè)計(jì)，廚房連接生活陽臺(tái)； 戶型： 2室 2廳 1衛(wèi) 建面： 94㎡ 高層 兩室 可變?nèi)? 產(chǎn)品特色：全明設(shè)計(jì)，戶型方正，臥室弧形凸窗。 多層 三室 戶型： 3室 2廳兩 1衛(wèi) 面積： 100130平（尺寸可調(diào)） 借鑒之處： 戶型方正，全明設(shè)計(jì)，三室朝南，功能分區(qū)明確，增設(shè)儲(chǔ)物間，飄窗設(shè)計(jì)。 東向戶型： 2室 2廳 1衛(wèi) 建面： ㎡ 西向戶型： 2室 2廳 1衛(wèi) 建面： ㎡ 評(píng)析： 六十余平米空間內(nèi)，設(shè)置了客廳、雙臥室、餐廳、衛(wèi)生間；經(jīng)典之處在于，東向戶型中的衛(wèi)生間處理，巧妙利用了中間空間，衛(wèi)生間西墻做了西向戶型的電視壁，東墻做了東側(cè)戶型的電視壁。 戶型配比設(shè)計(jì)原則一 戶型配比設(shè)計(jì)原則二 一等價(jià)值區(qū)域，一梯兩戶，凸窗、樓臺(tái)等 二等價(jià)值區(qū)域，兩梯三戶，凸窗、樓臺(tái)等 還遷區(qū) 潛力區(qū)域，可考慮高端產(chǎn)品 多層 +板式中高層（一等價(jià)值區(qū)） 價(jià)值區(qū)特點(diǎn)： 板式 +現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 +園林景觀 產(chǎn)品元素： 凸窗、空中院落、入戶花園、飄窗等 建筑形式： 一梯兩戶、三房為主，平層面積 65～ 135㎡ /部分四房，頂層復(fù)式 130170㎡（送露臺(tái)） 多層 +板式高層 +塔樓（二等價(jià)值區(qū)） 價(jià)值區(qū)特點(diǎn)： 板式 +現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 +園林景觀 建筑元素： 凸窗、露臺(tái)、入戶花園、空中院落、飄窗 建筑形式： 兩梯三戶三房為主 /部分兩房 /平層面積65～ 135㎡，頂層復(fù)式 80170㎡（送露臺(tái)） 多層 +點(diǎn)式高層（還遷區(qū)） 價(jià)值區(qū)特點(diǎn)： 園林景觀 洋房 +多層 +薄板（三等價(jià)值區(qū)） （視情況而定） 價(jià)值區(qū)特點(diǎn)： 薄板 +現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 +活水景觀湖 產(chǎn)品元素： 凸窗、入戶花園、空中庭園 建筑形式： 兩梯兩戶 /平層面積 65～ 135㎡，頂?shù)讓訌?fù)式 80170㎡（送露臺(tái)） 戶型面積配比建議 同時(shí)結(jié)合以下方面： 戶型需求面積主要集中在在 70~ 135 ㎡ 之間 區(qū)域市場(chǎng)暢銷戶型為經(jīng)濟(jì)型三房、兩房。 客群分析： 外來人口比例小，一房市場(chǎng)小。部分項(xiàng)目開始嘗試創(chuàng)新型產(chǎn)品，如一室小公寓、凸窗，但做得還不夠徹底。 113㎡ 經(jīng)濟(jì)型三室兩廳一衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，書房帶飄窗；缺點(diǎn)：餐廳浪費(fèi)面積過大，動(dòng)靜、潔污分區(qū)不到位； 龍城華庭 城市主要項(xiàng)目戶型解析 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi) 面積： 134平 點(diǎn)評(píng)： 戶型方正，南北通透， 全明 設(shè)計(jì)，主臥帶飄窗，潔污分離。 總結(jié)： 盛世名城整體戶型較好。 銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造到位 ， 銷售人員專業(yè)度高 。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 大比重的緊湊型戶型 ， 影響了項(xiàng)目整體品質(zhì) 。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目偏離主城區(qū) ， 客戶認(rèn)可度低；典型火行地 ， 風(fēng)水差 ， 不利開發(fā) ， 化解難度高 。 個(gè)案分析 — 得利斯 文化景觀 ：毗鄰諸城恐龍文化廣場(chǎng) 北三里莊項(xiàng)目規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ?立足拆遷對(duì)開發(fā)難度的影響、結(jié)合慮周邊整體環(huán)境，分析地塊價(jià)值。 思辨 從戶型角度看，在市場(chǎng)容量有限的前提下，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速化，必須做到兩點(diǎn) . 二，引領(lǐng)市場(chǎng) 一，尊重市場(chǎng) 尊重市場(chǎng)上原有的居住習(xí)慣 ,消費(fèi)習(xí)慣，比如雙臥朝南，喜歡儲(chǔ)物間. 立足本