【正文】 % 65% 5% 實(shí)用型 110130 30% 四房（含復(fù)式） 140150 5% 5% 2% 高層產(chǎn)品戶型配比建議 戶型面積配比建議 戶型類型 面積（㎡） 客廳參照面寬（ m） 主臥參照面寬 （ 177。 拆遷狀況： 拆遷量大。如作板樓設(shè)計(jì)，戶型會(huì)更佳。 缺點(diǎn)：廚房過小。 項(xiàng)目：綠海名城 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi) 建面： 105平 高層 三室 105㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)， 緊湊三房， 全明設(shè)計(jì)， 雙臥朝南 ，面積緊湊，客廳次臥共享大凸窗； 產(chǎn)品特色： 全明設(shè)計(jì)，三室朝南，廳房方正，臥室飄窗設(shè)計(jì)，超大入戶花園，增加工人房。 100130㎡ 三室兩廳一衛(wèi)，戶型方正，全明設(shè)計(jì)， 雙臥朝南 ，增設(shè) 儲(chǔ)物間 。 點(diǎn)評(píng)： 這兩戶型可 調(diào)整放大至 70平米 后，放置于項(xiàng)目一期產(chǎn)品中。 結(jié)合目標(biāo)客戶需求方面 : 結(jié)合城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面 : 結(jié)合地塊自身?xiàng)l件方面 : 結(jié)合項(xiàng)目客戶消費(fèi)能力 : 主要針對(duì)城市主流消費(fèi)群設(shè)計(jì) 項(xiàng)目屬性、地塊條件決定項(xiàng)目做中高端住宅 以三房為主，兩室為輔，部分頂層復(fù)式 多層、高層相結(jié)合 在沿河優(yōu)質(zhì)景觀區(qū)域考慮花園洋房 產(chǎn)品排布方向 一期戶型面積配比建議 多層產(chǎn)品戶型配比建議配比 戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶型比例 戶型整體比例 調(diào)整幅度 兩房 7585 20% 20% 3% 三房 緊湊型 8095 25% 70% 5% 經(jīng)濟(jì)型 95115 30% 舒適型 115135 15% 四房（ 3+1） 130150 10% 10% 2% 戶型 面積區(qū)間（㎡） 戶型比例 戶型整體 比例 調(diào)整幅度 一房 兩房 4060 8095 5% 25% 5% 25% 2% 5% 三房 緊湊型 90110 35% 65% 5% 實(shí)用型 110135 25% 四房（含復(fù)式） 140165 10% 10% 2% 一期戶型面積配比建議 高層產(chǎn)品戶型配比建議配比 戶型類型 面積（㎡） 客廳參照面寬（ m） 主臥參照面寬 （ 177。 操作分析： 盲目復(fù)制一二線產(chǎn)品，造成數(shù)量可觀的一房產(chǎn)品滯銷。 對(duì) 策 創(chuàng)新型產(chǎn)品、高得房率產(chǎn)品、小面積產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 建筑形態(tài) 銷售價(jià)格 一室（㎡） 兩室（㎡） 三室（㎡） 金東世紀(jì)城 高層 2700元 /㎡ 9697 總價(jià)： 26萬 115149 總價(jià)： 3140萬 得利斯 134㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，戶型方正，全明設(shè)計(jì)， 雙臥朝南 ；缺點(diǎn)：次臥走道浪費(fèi)面積。 盛世名城 城市主要項(xiàng)目戶型解析 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi) 面積： 131平 點(diǎn)評(píng)：戶型方正，南北通透，全明設(shè)計(jì)，三室朝陽，臥室均帶飄窗。 個(gè)案分析 — 盛世名城 盛世名城 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑面積： 40萬平米 ， 戶型范圍： 64131平米 建筑形態(tài) 多層、小高 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約型建筑風(fēng)格 戶型面積 小高層：一室 63平， 兩室： 85平 三室： 97 多層：兩室： 89平；三室： 131平； 銷售狀況 項(xiàng)目均價(jià)低，整體銷售情況良好。 戶型面積 主力兩房： 69平 主力三房： 8095平 銷售狀況 小三房銷售情況最好，其次為小二房。建筑面積： 16萬平米 ， 綠化率 58%。 ； 項(xiàng)目劣勢(shì)： 戶型差 ， 暗臥多； 期房銷售 、 得利斯 ?還遷區(qū)以高層塔樓為主。 地貌： 地塊整體被路網(wǎng)切割為三塊，北側(cè)地塊呈矩形，其余兩地塊不規(guī)整；地勢(shì)平坦 。 北三里莊項(xiàng)目一期產(chǎn)品戶型配比建議 北三里莊項(xiàng)目基礎(chǔ)分析 地形位置及地貌 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目配套條件 項(xiàng)目開發(fā)條件 周邊環(huán)境條件 項(xiàng)目區(qū)位條件 地理位置： 項(xiàng)目北臨濰河，南臨密州東路，西臨白玉山子社區(qū)，東臨東武街。 ?項(xiàng)目一等價(jià)值區(qū)域的高層考慮做以板樓為主住宅；二等價(jià)值區(qū)域高層部分考慮以板樓、塔樓相結(jié)合的中高端住宅；三等價(jià)值區(qū)域未來潛力巨大，可根據(jù)路網(wǎng)完善進(jìn)度 /地塊北端民房、西側(cè)電廠改造力度靈活決定產(chǎn)品布局。世紀(jì)城 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 成熟地段；大體量商業(yè)拉動(dòng)住宅品質(zhì)；內(nèi)部配套相對(duì)完善 。 皇家半島 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 200畝 。 另暗客較多； 龍都現(xiàn)代城 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地： 建筑面積： 60萬平米； 建筑形態(tài) 多層、洋房、高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約型建筑風(fēng)格，顏色以磚紅色為主。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 地塊偏離市中心 ， 大型水景施工現(xiàn)場(chǎng)混亂 ， 影響項(xiàng)目形象 ， 社區(qū)商業(yè)配套匱乏 。 ㎡ 三室兩廳一衛(wèi)，戶型方正南北通透，臥室均帶飄窗；缺點(diǎn)：衛(wèi)生間無采光。 缺點(diǎn)： 動(dòng)靜分區(qū)不到位，次臥過道浪費(fèi)面積。 發(fā)展總結(jié) 客戶心理 在房?jī)r(jià)增長速度遠(yuǎn)高于大眾收入增長的情況下，戶型的實(shí)用性，更高的性價(jià)比成為客戶關(guān)注的焦點(diǎn)。諸城平均家庭結(jié)構(gòu)小，四房剛性需求少；客戶產(chǎn)品認(rèn)識(shí)處于初級(jí)階段，基本不考慮基本居住功能之外的書房、娛樂房或健身房，改善型四房需求小。社區(qū) 景觀好、配套完善的三房。整體來講，這兩個(gè)戶型屬于處理巧妙型。經(jīng)典三房戶型。經(jīng)典高層兩房。 產(chǎn)品特色： 全明 設(shè)計(jì)，戶型方正，臥室飄窗設(shè)計(jì)，入戶玄關(guān)增強(qiáng)了隱私性，緊湊合理。 產(chǎn)品特色： 全明 設(shè)計(jì)，廳房方正，緊湊合理。 開發(fā)條件： 項(xiàng)目地塊屬于城市二類地塊，地段好，開發(fā)條件優(yōu)。 社區(qū) 景觀好、配套完善的三房。從各個(gè)角度滿足了中高端群體對(duì)品質(zhì)的渴望。 項(xiàng)目：深圳鵬興花園 戶型：兩室兩廳兩衛(wèi)（復(fù)式） 面積： 71㎡ 評(píng)析： 戶型方正，南北通透，凸窗設(shè)計(jì)，增加 儲(chǔ)物間 。 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi) 面積： ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，南北通透，兩錯(cuò)設(shè)計(jì)，增設(shè) 儲(chǔ)物間 ； 水岸東方 88平米兩室兩廳 恒大綠洲 80平米兩室兩廳 沁水新城 97平米兩室兩 廳 規(guī)矩、方正，傳統(tǒng)的純南戶型 L型廚房設(shè)計(jì)，衍生了生活陽臺(tái) 戶型緊湊，沒有浪費(fèi)空間 高層 兩房 88㎡ 、 80㎡ 、 97㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，廳房方正，全明設(shè)計(jì)； 產(chǎn)品特色：全明設(shè)計(jì)，戶型方正，緊湊合理。 高層 三室 140㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)， 雙臥朝南 ，入戶花園，北側(cè)超大陽臺(tái)，工人房可做 儲(chǔ)物間 ； 三房可改五房 ； 戶型： 3室 2廳 2衛(wèi) 建面： 130平 點(diǎn)評(píng)：全明設(shè)計(jì)，三室朝南，動(dòng)靜分明，潔污分離，增設(shè)儲(chǔ)物間。戶型方正，餐廳巧妙置于陽臺(tái)。玉蘭公寓 戶型： 5室 2廳 3衛(wèi) 面積： ㎡ 高層 躍層 還遷地塊戶型推薦 戶型： 2室 2廳 1衛(wèi) 面積： 戶型定位： 經(jīng)濟(jì)型兩房 借鑒之處： 雙臥朝南的經(jīng)濟(jì)型兩室。 高層 兩室 ㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)型兩室，面積正好滿足還遷要求。 108㎡ 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，雙臥朝南，面積滿足還遷要求。 缺點(diǎn)：暗衛(wèi)。 高層 兩室 ㎡ 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)， 雙臥朝南 ，經(jīng)濟(jì)型兩室，面積正好滿足還遷要求。 高層 躍層 128㎡ 三室三廳兩衛(wèi)，戶型方正，分區(qū)合理。 綠海名都 戶型： 4室 2廳 2衛(wèi)