【正文】 的三個(gè)名額。 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 11 第二部分 各板塊分析 一、市中心板塊 市中心之核心區(qū)板塊分析 板塊綜述： 市中心區(qū)就是傳統(tǒng)意義上的老城區(qū)， 這里具體的可以分為四大塊，既市中心核心城區(qū)（環(huán)城西路、文暉路、環(huán)城東路、吳山）、市中心城東板塊（機(jī)場(chǎng)路、新塘路、錢江路、望江路、貼沙河）、市中心城西文教板塊（莫干山路、體育場(chǎng)路、古墩路、文一路）、市中心城北板塊（石橋路、文暉路、上塘路、石祥路）。 價(jià)格水平： 房?jī)r(jià)趨勢(shì)呈以湖濱為核心的同心圓分布，核心區(qū)樓盤價(jià)格在 25000元 /㎡以上；其他板塊 多數(shù)樓盤 均價(jià)在 15000 元 /㎡以上 。 新城時(shí)代廣場(chǎng) 等 ，除東方紅街、城市芯寓等少數(shù)項(xiàng)目外，大多數(shù)樓盤處于尾盤銷售階段，可供房源并不多 。 新城時(shí)代廣場(chǎng)則基本處于封盤狀態(tài)。十一景 樓盤位置 建國(guó)路和慶春路北側(cè) 基本數(shù)據(jù) 占地面積 ： 20 畝 建筑面積 ： 萬(wàn)㎡ 容積率 ： 建筑類型及主力戶型 公寓 168 套 ，主力 130160 ㎡ ； 酒店式公寓 67 套 ，主力戶型 61100 ㎡ 交房時(shí)間 2020 年底 物管費(fèi)用： 項(xiàng)目總平或鳥瞰圖 工程進(jìn)度 結(jié)頂 銷售 歷程 及房交會(huì)優(yōu)惠 2020 年 7 月開盤，目前 已 售 100 多 套，銷售率約 40％， 已售均價(jià)約 23093 元 /㎡。這導(dǎo)致其銷售空間十分狹小，也就有了其較為尷尬的銷售成績(jī)。透明網(wǎng)顯示已售 120 多套。價(jià)格上則是從第一第二期的均價(jià) 13000 元 /平米，偷偷上漲到了現(xiàn)在的約 1500016000 元 /第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 16 平米。反而是其邊上的綠城蔚藍(lán)公 寓，一經(jīng)推出當(dāng)即售罄，兩相對(duì)照，更顯新城時(shí)代廣場(chǎng)之另類。 樓盤名稱 金都 現(xiàn)代景苑 樓盤位置 紹興路與德勝路交叉口 基本數(shù)據(jù) 占地面積： 建筑面積： 20萬(wàn)㎡ 容積率： 3 建筑類型及主力戶型 高層 公寓 80140㎡，及一幢寫字樓 交房時(shí)間 2020年 物管費(fèi)用： 項(xiàng)目總平或鳥瞰圖 6 號(hào) 8 號(hào) 7 號(hào) 1 號(hào) 2 號(hào) 3 號(hào) 4 號(hào) 5 號(hào) 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 19 工程進(jìn)度 結(jié)頂 銷售歷程及房交會(huì)優(yōu)惠 2020 年 8 月 推出 8 號(hào)樓共計(jì) 360 多套 ， 當(dāng)時(shí)開盤 均價(jià) 18900 元 /㎡ ； 2020 年 9 月 27 日降價(jià)，均價(jià) 15000 元 /㎡， 取得較大成交；目前剩 30 多套，已售均價(jià) 14845 元 /㎡ ； 2020 年 11 月推出 5 號(hào)樓共 103 套，目前剩余 10 多套，已售均價(jià) 15106 元 /㎡ ； 2020 年 4 月推出 4 號(hào)樓共 280 套，目前剩余約 100 套，已售均價(jià) 16300元 /㎡ ； 2020 年 5 月推最后一幢樓 3 號(hào)樓，房交會(huì)前透明網(wǎng)顯示已預(yù)定 70 多套； 該項(xiàng)目住宅總體銷售率在 80%左右。在市場(chǎng)回暖的大背景下，現(xiàn)代景苑價(jià)格是能夠站住 萬(wàn)元 /平米關(guān)口的，但要突破 2 萬(wàn)元 /平米，幾乎不可能。肯定造成高端、精 裝修 公寓 。其提出“新亞洲院宅”口號(hào)，目前現(xiàn)場(chǎng)展示中心已經(jīng)開放，以市中心豪宅的氣勢(shì)定位。 該地塊 東至浙江工商大學(xué)、花園北村，西至學(xué)院路， 南至文二路，北至梧桐公寓、耀江文萃苑，總出讓面積 36131 平方米 (約 畝 )，容積率不大于 。根據(jù)周邊目前二手房?jī)r(jià)格，如白馬公寓約 萬(wàn)元 /平米，其售價(jià)定在 4萬(wàn)元 /平米應(yīng)該是合理的。 板塊內(nèi)部還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)配套就是學(xué)校，文瀾中學(xué)、求是中學(xué)、賣魚橋小學(xué)、拱墅區(qū)附小等杭州知名學(xué)校都在 板塊內(nèi)或設(shè)有分校。 西岸、德信 在遠(yuǎn)期的房源還有杭一棉地塊、運(yùn)河商務(wù)區(qū)地塊、北京萬(wàn)通地塊等，區(qū)域內(nèi)房源供應(yīng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)是比較充足。隨著遠(yuǎn)洋運(yùn)河地塊下半年的推出，加上整個(gè)城北配套的日漸成熟， 該 板塊有望迎來(lái)價(jià)值重估，一個(gè)底蘊(yùn)悠長(zhǎng)、配套齊全加上重大利好不斷的板塊，其增值潛力不容小覷。 月 項(xiàng)目總平或鳥瞰圖 工程進(jìn)度 主體施工階段，有三套樣板房 銷售歷程及房交會(huì)優(yōu)惠 銷售歷程 ： （數(shù)據(jù)來(lái)自透明售房網(wǎng)） ? 08 年 3月， 一期 1 17樓開盤， 戶型面積從 79123平方米 ， 開盤均價(jià) 13666 元 /平方米 ，到目前為止，銷售率 50%， 已售均價(jià) 11047 元 /平方米 ； ? 08年 9月，鑒于樓市形勢(shì)， 南北西岸推出“幸福安家保障計(jì)劃 ”， 價(jià)格在880011450 元 /平方米之間 ， 與開盤均價(jià)相比，折扣力度達(dá)到 78 折。客戶來(lái)自新杭州人的剛需以及部分投資客。 目前銷售率 80%左右，已售均價(jià) 12645 元 /平米 。 環(huán)境條件： 原有基地有一定濕地風(fēng)貌，區(qū)域內(nèi)有不少水系，但開發(fā)后景觀主要須依靠樓盤本身。 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 33 大城西之三墩板塊主要樓盤情況一覽： 樓盤名稱 總建面 （萬(wàn)㎡） 建筑類型 主力戶型（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 在售剩余（套） 潛在供應(yīng)量 （萬(wàn)㎡） 備注 公寓類 白馬尊邸 14 14幢小高層、高層 8590㎡兩房、110140三房 預(yù)計(jì)新開盤均 價(jià)8800 92 剩余 4幢未開， 12將于 5月 23日開盤 中海 自在城 樓盤位置 三墩鎮(zhèn) ， 東至通濟(jì)路，南至金渡北路 基本數(shù)據(jù) 占地面積 546畝 建筑面積 85萬(wàn)方 容積率 產(chǎn)品構(gòu)成 首期為 16幢高層及 160套排屋 主力戶型 公寓： 75148 ㎡ 排屋： 260320 ㎡ 項(xiàng)目總平或鳥瞰圖 項(xiàng)目 規(guī)劃總平圖 ： 項(xiàng)目 首期鳥瞰圖： 銷售信息 ? 排屋樣板區(qū)已開放，將于 6月中旬開盤，先期推出 60多套，價(jià)格預(yù)計(jì) 25000左右； 23日開始預(yù)登記，存 20 萬(wàn)抵 40萬(wàn) ? 公寓預(yù)計(jì) 10月份開盤，精裝在 10000元 /方以上 補(bǔ)充說(shuō)明 ? 金地集團(tuán)首個(gè) 超大規(guī)模大盤， 三墩板塊規(guī)模最大、規(guī)劃起點(diǎn)最高的高尚城市型人居社區(qū) ? 高層公寓精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為 2000元 /㎡左右，有科勒、伊萊克斯、松下、西門子、圣象等品牌 ? 社區(qū)內(nèi)外擁有 金家匯河、董家橋河、池華港河、三墩港河 等四河，社區(qū)中間還有 12000多㎡ 的自在公園，環(huán)境不錯(cuò)；但北側(cè)緊鄰鐵路，雖然每天只第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 35 有兩班貨運(yùn)，仍顯美中不足 ? 社區(qū)內(nèi)外規(guī)劃有幼兒園、 中小學(xué)、 社區(qū)自帶 大型商業(yè)配套， 彰顯大盤優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 1. 該板塊的超大規(guī)模、金地在杭州首個(gè)項(xiàng)目，必定會(huì)成為區(qū)域價(jià)值與價(jià)格的標(biāo)桿，值得關(guān)注 2. 3 萬(wàn)方的自在主題樣板區(qū)的開放，帶給市場(chǎng)的震撼 確實(shí)不小，首期排屋的實(shí)景樣板區(qū)也很動(dòng)人 3. 雖然統(tǒng)盤有 10 萬(wàn)方的排屋量，也可作為城市第一居所的排屋，但相比西溪濕地板塊還是稍顯欠缺 4. 先期啟動(dòng)排屋策略對(duì)提升項(xiàng)目的品位乃至價(jià)格都為不錯(cuò)的選擇，而公寓的精裝修也可一定程度上彌補(bǔ)其自身樓面地價(jià)過(guò)高的缺陷 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 36 大 城西之紫金港板塊 板塊綜述： 依托浙大紫金港校區(qū)，沿古墩路、豐潭路、申花路發(fā)展，周邊高檔配套云集，被譽(yù)為未來(lái)杭州的“徐家匯”。從規(guī)劃上看，主要是橡樹園北側(cè)還有一些空地，現(xiàn)已有兩塊土地在公示、待拆遷，總體上看，該板塊接近尾聲。 交通條件 ：緊依文一西路景觀大道，交通暢達(dá)。 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 40 大城西之 文一西路 板塊主要樓盤情況一覽： 樓盤名稱 總建面（萬(wàn)㎡） 建筑類型 主力戶型（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 在售剩余（套） 潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 備注 坤和 配套條件 ：目前均在規(guī)劃狀態(tài)，多依靠老城西配套及項(xiàng)目本身的大型配套，如西溪里沿文一路將建西溪新天地，未來(lái)在蔣村新區(qū)東側(cè)將建設(shè)長(zhǎng)約 2 公里的高端商業(yè)配套，包括大型商業(yè)街、高檔寫字樓、行政廣場(chǎng)、水景公園等 ，西湖區(qū)政府將移到文一西路南側(cè) 。 大城西之 紫 金港 板塊主要樓盤情況一覽： 樓盤名稱 總建面（萬(wàn)㎡） 建筑類型 主力戶型（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 在售剩余（套） 潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 備注 耀江 環(huán)境條件 ：一般，局部樓盤如文鼎苑周邊保持有一定的濕地風(fēng)景，還可享受浙大的景觀，其余樓盤均須依靠樓盤本身。自在城 85 7幢 26層 75148㎡ 精裝 10000以上 / 15 僅算 25號(hào)地塊部分，預(yù)計(jì)10月開盤 中海 產(chǎn)品特色： 大、中、小各類樓盤規(guī)模都有聚集，小高層、高層、排屋等多種建筑組合；從戶型上看，現(xiàn)多以 90－ 125 ㎡為主。 熱銷數(shù)據(jù)： ? 4月，成交 78套，預(yù)定 152套，已售均價(jià) 12570元 /平方米； ? 5月，成交 36套，預(yù)定 6套，已售均價(jià) 13617元 /平方米； 房交會(huì)優(yōu)惠 情況： 無(wú)特殊優(yōu)惠 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 在宣傳定位上，該盤由于緊鄰小河直街歷史文化街區(qū)，因此而將自身營(yíng)造成為一座 歷史風(fēng)景人文住區(qū) 。燕園 樓盤位置 位于杭州市拱墅區(qū)，東至規(guī)劃小河路，南至規(guī)劃西塘河，西至和睦 A061 地塊，北至規(guī)劃桃園路 基本數(shù)據(jù) 占地面積： 4 萬(wàn) 建筑面積： 10 萬(wàn)㎡ 容積率： 2 建筑類型及主力戶型 建筑類型： 由 7 幢景觀高層、小高層建筑， 3 幢沿河排屋， 1 幢沿河多層以及沿街商鋪組成 主力戶型： 80137 方公寓 交房時(shí)間 2020 年 8 月 物 管費(fèi)用： /平方米 熱銷數(shù)據(jù)： ? 4月，成交 39套，預(yù)定 39 套，已售均價(jià) 13335元 /平方米； ? 5月，成交 108套，預(yù)定 36套，已售均價(jià) 11853元 /平方米； 房交會(huì)優(yōu)惠 情況： 房交會(huì)期間購(gòu)買享受總價(jià) 2萬(wàn)元，相當(dāng)于 。 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 26 橋西 拱北 板塊主要樓盤一覽表： 樓盤名稱 總建面（ 萬(wàn)㎡） 建筑類型 主力戶型（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 在售剩余套數(shù) 潛在供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 備注 公寓類 天陽(yáng)上河 約 8 5幢高層、小高層 7 8 89 成交均價(jià) 13535 46 0 南北西岸 13 11幢高層、小高層 79140㎡ 成交均價(jià) 12129 303 6 還有 4幢樓未開 金瑞風(fēng)景大院 10 7幢小高層 80130㎡ 成交均價(jià) 12447 161 0 德信銀樹灣 10 2幢 24層高層住宅，5幢 18層高層 85130㎡ 目前均價(jià) 12500 24 0 今年交付 凱德視界 4幢 高層 90方以上精裝修 全部成交均價(jià) 14168 17 未知 凱德二期開發(fā)時(shí)間未知，土地面積 32801平方米，容積率 名城燕園 10 4幢高層 80137㎡ 成交均價(jià) 12645 206 3 還有兩幢樓未開，開盤時(shí)間沒(méi)定 嘉泰馨庭 10 9幢高層、小高層 110140㎡ 成交均價(jià) 12109 61 0 尚品庭院 3幢高層、小高層 90138㎡ 全部成交均價(jià) 12887 6 0 綠城西子錦蘭公寓 6 4幢高層公寓 138170 未開盤 0 6 占地面積約 27畝，預(yù)計(jì)11月開，四幢 一起開 第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 27 復(fù)地?北城中心 16 26層高層商住樓 60多㎡精裝修，10 12 160多㎡簡(jiǎn)裝修 未開盤 0 16 遠(yuǎn)洋?杭一棉地塊 樓面地價(jià)約 15588元 /平方米 ，總 占地面積約 128畝 該地塊位于杭州拱墅區(qū)，東至京杭運(yùn)河，出讓面積： A地塊 34116平方米、 B地塊 50953平方米；用途為 A住宅 (設(shè)配套公建 )、 B住宅 (設(shè)配套公建 )。 3 月下半月，隨著上河等樓盤推出優(yōu)惠活動(dòng)以及部分樓盤新房源的補(bǔ)充，成交量瞬間拔高，半月成交量超過(guò) 300 套。 燕園等樓盤均推出第九屆杭州市人居展調(diào)查報(bào)告 25 了優(yōu)惠折扣，板塊價(jià)格也首次拉低至 10000 元 /㎡ 左右。 產(chǎn)品特色： 樓盤規(guī)模 中小盤為主 ，容積率在 之間，以高層為主，沿運(yùn)河有少量排屋；現(xiàn)有產(chǎn)品都以中小戶型為主，適合杭州主流群體選擇置業(yè)。該區(qū)域是拱墅區(qū)核心，也是杭州市政府大力打造的城北CBD 區(qū)域。畢竟城市芯宇價(jià)格已經(jīng)畢竟 3 萬(wàn)元大關(guān)，雖然目前銷售不順利，但看到了高點(diǎn)也為其推盤做好了鋪墊。