【正文】 Y7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcU E% amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^ $UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 以上為敝司初步列出的、完全針對(duì)本項(xiàng)目為基礎(chǔ)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息整理及分析，定期向發(fā)展商提供，以作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的參考。 策策策 品品品 是一家擅長(zhǎng)進(jìn)行點(diǎn) 對(duì)點(diǎn)、 DM 直銷方式進(jìn)行推廣銷售的代理機(jī)構(gòu)。 敝司對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品有比較深入的了解，擁有豐富的酒店項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。 方案： A. 整理剩余房源，調(diào)整銷售方案。 任務(wù)：確立產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓品牌形象，形成市場(chǎng)口碑，銷售持續(xù)高效率去化。 任務(wù)：深化投資理念、擴(kuò)大知名度、吸聚人氣，形成與客戶間的良性互動(dòng)關(guān)系。鑒于黃山飯店已于公開(kāi)銷售，根據(jù)有關(guān)工程進(jìn)度，各階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下： 各期規(guī)劃： 1. 籌備期： 本案營(yíng)銷推廣準(zhǔn)備工作 ,包括 :工地形象、現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)、人員培訓(xùn)、銷售道具、系統(tǒng)軟件安裝與調(diào)試等。所以，我認(rèn)為開(kāi)盤(pán)前后的造勢(shì)，房產(chǎn)投資理念、規(guī)劃構(gòu)想的宣傳都希望有開(kāi)發(fā)商的極力配合。 價(jià)格、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、質(zhì)素等 健康生活、教育、管理、投資回報(bào)、生態(tài)等 未來(lái)前景、增值潛力、居住文化、個(gè)人空間、品位、身份象征等 2．推廣主題 1）推廣主線 詮詮詮 釋釋釋 ：：： 黃山的旅游資源、人文資源已廣為人知，每年四季都會(huì)有許許多多中外游客來(lái)黃山度假旅游，但一成不變的度假方式正使黃山旅游風(fēng)景區(qū)的吸引力縮水，此時(shí)，增加高附加值度假概念將是黃山度假型物業(yè)脫穎而出的重要砝碼，通過(guò)對(duì)度假生活及黃山價(jià)值的新定義， 最終讓本項(xiàng)目深入人心，獲得較高的市場(chǎng)認(rèn)知度和市場(chǎng)美譽(yù)度。 3）月球現(xiàn)象：產(chǎn)品價(jià)格越高，消費(fèi)者越要知道要多 大家都沒(méi)有上過(guò)月球。解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營(yíng)銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，在先搶占制高點(diǎn)方面具有現(xiàn)實(shí)意義。即： （（（ 定定定 位位位 ++ 品品品 牌牌牌 +地地地 段段段 +戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 機(jī)機(jī)機(jī) ））） 的的的 把把把 握握握 ◎課題攻關(guān) 總結(jié)前文分析，這四大困難在營(yíng)銷推廣中至為關(guān)鍵，必須在短時(shí)間內(nèi)全盤(pán)解決，缺一不可。 第一版塊： ““ 預(yù)預(yù) 約約 四四 季季 黃黃 山山 ”” 本階段任務(wù)是樹(shù)立項(xiàng)目形象，告知項(xiàng)目主題 第二版塊： ““ 感感 受受 四四 季季 黃黃 山山 ”” 本階段任務(wù)是闡述項(xiàng)目主題，解讀“四季”內(nèi)涵 第三版塊： ““ 體體 驗(yàn)驗(yàn) 四四 季季 黃黃 山山 ”” 本階段任務(wù)是去化項(xiàng)目產(chǎn)品，用樣板區(qū)或?qū)嵕霸俅蜗蚩蛻艄噍旐?xiàng)目主題 ◎二線作戰(zhàn)： 打破手段單一的營(yíng) 銷方式，突破時(shí)間的壁壘，創(chuàng)造立體營(yíng)銷模式 活動(dòng)營(yíng)銷：公關(guān)活動(dòng)、 SP 促銷活動(dòng) 廣告宣傳：概念解讀、媒體宣傳、軟硬結(jié)合 ◎三線一體： 通過(guò)三線一體（銷售人員、事件營(yíng)銷、廣告宣傳）的傳播途徑，縮短消費(fèi)者的心理距離，鎖定有效目標(biāo)客戶。（符合本案的增增增 值值值 特特特 征征征 ） ◎ 重視生活品質(zhì)，注重工作與休閑有效結(jié)合，對(duì)度假生活情有獨(dú)鐘。 （ 我現(xiàn)在沒(méi)有這方面的資料） 3）市場(chǎng)、土地與價(jià)格之間的聯(lián)系 ◎土地：房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，土地的稀缺性及不可再生性，都預(yù)示著不動(dòng)產(chǎn)樓盤(pán)價(jià)格還將進(jìn)一步上揚(yáng)。 三．價(jià)格定位 1． 影響本案定價(jià)的三大因素 1）本案的產(chǎn)品特征 ◎ 地段特征：地處 黃山度假旅游經(jīng)濟(jì)中心， 地段優(yōu)勢(shì)尚可。 ◎ “四季”體現(xiàn)的是本案與眾不同的全季節(jié)度假概念，同時(shí)“四季”二字又充滿了生機(jī)與活力，給人一種清新向上的感覺(jué)，別有一番風(fēng)情。 定位思路 差異化 同質(zhì)性 VS 黃黃 山山 市市 酒酒 店店 項(xiàng)項(xiàng) 目目 新新 投投 資資 方方 式式 新新 度度 假假 空空 間間 3．定位策略 利用與創(chuàng)造結(jié)合為本案做出如下策略： VS 利用 市場(chǎng)需求點(diǎn) 規(guī)劃前瞻性 創(chuàng)造 產(chǎn)品塑造力 新一代度假、投資酒店 ：產(chǎn)品風(fēng)格在建筑中融入人文特質(zhì)； 產(chǎn)品類型定位中高檔度假、投資型酒店； 產(chǎn)品特點(diǎn)上突破創(chuàng)新（減小面積、突出度假空間的實(shí)際使用性能）。房地產(chǎn)的核心產(chǎn)品為：滿足各層次需求的居住空間。 我們的行銷顧問(wèn)們已準(zhǔn)備運(yùn)用我們?cè)诟鱾€(gè)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，來(lái)協(xié)助貴公司做出每個(gè)重要的決策。 在在在 中中中 國(guó)國(guó)國(guó) ， 這這這 只只只 看看看 得得得 見(jiàn)見(jiàn)見(jiàn) 的的的 “““ 手手手 ””” 無(wú)無(wú)無(wú)處處處 不不不 在在在 ， 而而而 最最最 具具具 代代代 表表表 性性性 的的的 行行行 業(yè)業(yè)業(yè) 莫莫莫 過(guò)過(guò)過(guò) 于于于 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè)業(yè) ， 它它它 使使使 得得得 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 變變變?yōu)闉闉?“““ 看看看 不不不 見(jiàn)見(jiàn)見(jiàn) 的的的 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) ””” 。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家和市場(chǎng)研究人員可以通過(guò)對(duì)有形市場(chǎng)的把握，了解市場(chǎng)機(jī)制，從而搞清生產(chǎn)什么、如何生產(chǎn)、為誰(shuí)生產(chǎn)這三大問(wèn)題，最終利用這雙看不見(jiàn)的手，達(dá)到經(jīng)濟(jì)繁榮和國(guó)家富強(qiáng)的目的。物業(yè)產(chǎn)品也不再僅僅亞 單指建筑物本身，而是延伸涵蓋至設(shè)施配置、環(huán)境營(yíng)造、氛圍渲染、人文構(gòu)筑，乃至人情關(guān)懷、人性滿足等相關(guān)的諸多領(lǐng)域，由此產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)品須包括物質(zhì)形態(tài)和精神內(nèi)涵兩個(gè)方面，是形、神兼?zhèn)涞膹?fù)合體。 通過(guò)對(duì)黃山市黃山區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面的綜合對(duì)比，可以更加明確的顯現(xiàn)本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)，便于我們更加準(zhǔn)確地進(jìn)行前期定位。 1． 體量： 2． 地形： 3． 地貌： 4． 旅游經(jīng)濟(jì)中心： 5．分析： 地塊條件 區(qū)域條件 在在 研研 究究 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 式式 酒酒 店店 的的 單單 體體 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 時(shí)時(shí) ， 應(yīng)應(yīng) 該該 把把 它它 放放 到到 整整 個(gè)個(gè) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 宏宏 觀觀 需需 求求 趨趨 勢(shì)勢(shì) 的的 發(fā)發(fā) 展展方方 向向 上上 去去 考考 慮慮 ， 同同 時(shí)時(shí) 又又 要要 把把 它它 放放 在在 一一 個(gè)個(gè) 特特 定定 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 定定 位位 的的 微微 觀觀 環(huán)環(huán) 境境 中中 去去 設(shè)設(shè)定定 ， 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 言言 之之 ， 以以 銷銷 定定 產(chǎn)產(chǎn) 和和 度度 身身 定定 制制 是是 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 式式 酒酒 店店 的的 必必 由由 之之 路路 。 ◎全方位四季體驗(yàn) 全方位 —— 我們提出“五感 +一動(dòng)”的全新度假、投資概念，即調(diào)動(dòng)全身細(xì)胞及感官，完全投入放松的主動(dòng)式度假方式，強(qiáng)調(diào)人的參與性，與自然的互動(dòng)性，這種度假觀必將引領(lǐng)一種風(fēng)暴式的度假風(fēng)潮。四季假日”就隱喻了黃山旅游業(yè)的繁華，從 而，它的商業(yè)氣息，更使投資者產(chǎn)生向往。綜上所言，可以肯定本案在整體的 產(chǎn)品塑造上，還有一定的提升空間。 在在在 概概概 念念念 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 造造造 上上上 ： 充分發(fā)揮“四季黃山”產(chǎn)權(quán)式度假酒店的新理念，為項(xiàng)目在定價(jià)上突破市場(chǎng)平均價(jià)格，提供意識(shí)形態(tài)上的支持。 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域鎖定 輔助市場(chǎng) 成長(zhǎng)市場(chǎng) 主力市場(chǎng) 黃山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的客戶 上海及周邊地區(qū)客戶 江浙一帶投資客戶 立 高 對(duì) 準(zhǔn) 造 勢(shì) 2．切入與激活 1）切入 時(shí)機(jī)概念上的把握，找準(zhǔn)面市的切入點(diǎn)和切入時(shí)間。即： 定定定 位位位 的的的 把把把 握握握 度假型酒店市場(chǎng)適應(yīng)性。 [[ 解解解 決決決 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 定定定 位位位 的的的 要要要點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ]] 作地段。因?yàn)闊o(wú)論創(chuàng)意、美術(shù)、文字、情調(diào)都脫離了一般的感性觸覺(jué)，不知不覺(jué)中直達(dá)消費(fèi)者對(duì)生活期望的理想境界。同時(shí)我們目標(biāo)客戶群往往把廣告也看成樓盤(pán)素質(zhì)的一部分，只有精美的廣告才會(huì)吸引他們的目光，只有加強(qiáng)這種印象，才能取得消費(fèi)者認(rèn)同。 市場(chǎng)時(shí)機(jī)把握 根據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間的預(yù)定，我們?nèi)绾蝸?lái)?yè)屨际袌?chǎng)是良性去化成功的關(guān)鍵。 整體工程進(jìn)度與銷售節(jié)點(diǎn) 前期集中推廣造 勢(shì) /盡快樹(shù)立產(chǎn)權(quán)式酒店度假、投資形象 /形成熱銷態(tài)勢(shì) /人性化銷售服 /爭(zhēng)取用最短的時(shí)間獲得本案最大的銷售率 /充分加強(qiáng)客戶關(guān)系管理 /盡快形成良好市場(chǎng)口碑，樹(shù)立本案產(chǎn)品品牌形象。 ，客戶關(guān)系服務(wù)模式建立，形成雙向溝通與產(chǎn)品信息傳播機(jī)制，銷售軟件操作演習(xí)。 E. 提高 客戶關(guān)系管理水平，加強(qiáng)客戶介紹客戶。 E．根據(jù)市場(chǎng)反饋，在調(diào)整媒體投放力度，強(qiáng)化主攻方向的針對(duì)性，重塑現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛。 我們基于以下幾點(diǎn)，相信 策策策 品品品 如有幸成為 本項(xiàng)目 的銷售代理商，能夠圓滿、成功地完成既定的市場(chǎng)銷售任務(wù)。 成本優(yōu)勢(shì) 房地產(chǎn)代理企業(yè)的職責(zé)是以最小的預(yù)算獲得最大的效果和收益，為發(fā)展商創(chuàng)造最大的利潤(rùn)。 ◎黃山區(qū)區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息及分析報(bào)告（定期） 內(nèi)容：區(qū)域房地產(chǎn)市 場(chǎng)動(dòng)態(tài)，區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃動(dòng)態(tài)，本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展動(dòng)態(tài)等。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qvadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj 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