【正文】 項目確定階段 規(guī)劃 決算 采購 銷售 施工建造 關鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 ?備查文件 投標單位的選擇 （ 1） 資質(zhì) （ 2） 管理水平 （ 3） 技術力量 （ 4） 歷史記錄 （ 5） 資金實力 （ 6） 合作經(jīng)歷 ?建立承建商 、 工程監(jiān)理 、材料及設備供貨商名冊及資料庫 。保修款一般不低于合同總價的 5%。 ?各部門全面評估變更帶來的各種變化 ， 為審批提供參考依據(jù) 。 項目部 項目經(jīng)理 簽證的工程量 ?認真核對簽證的工程量準確 。 先確定材料供應方式 ， 通過招標確定相關費用 。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 44 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。材料計劃簽認要考慮可能出現(xiàn)的問題留出相應的時間 項目部 項目經(jīng)理 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 42 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 工程款的支付 付款進度 工程進度 按合同約定執(zhí)行付款。 在確認簽證前 ，應按相應審批程序報審 ， 通過后方可正式簽證 項目經(jīng)理、技術質(zhì)量部 項目經(jīng)理 簽證的反饋 ?對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析 ， 根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見 技術質(zhì)量部 技術質(zhì)量部主任 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 41 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 3 、 審圖 （ 1） 擴初圖會審 （ 2） 施工圖會審 （ 3） 分項 、 分部圖會審 （ 4） 各專業(yè)技術圖會審 ?圖紙多層次會審會簽及審批制度 。 項目部 、技術質(zhì)量部 項目經(jīng)理 ?設計變更通知單 。 項目部 項目經(jīng)理 《材料驗收與支付制度》 材料驗收 數(shù)量驗收 ?幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量 項目部 項目經(jīng)理 質(zhì)量驗收 ?外觀質(zhì)量投入使用后的質(zhì)量驗收 項目部 項目經(jīng)理 材料保管與保修 材料保管 ?在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者 項目部 項目經(jīng)理 《材料保管與報修制度》 材料報修 ?用合同的方式明確保修責任和保修期 項目部 項目經(jīng)理 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 38 建造施工環(huán)節(jié) 建造施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。 經(jīng)營管理部牽頭與其他職能部門 共同成立招投標小組 招投標小組長（招投標辦公室主任） ?《建筑工程施工、設備采購招標管理規(guī)定》、 ?《工程物資采購、驗收、保管、交付施工安裝的管理規(guī)定》、 ?《 承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商 管理辦法》 ?《 承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫》 招投標文件 招投標書內(nèi)容：（ 1） 工期； （ 2） 工程造價或取費標準； （ 3） 質(zhì)量要求； （ 4） 付款方式； （ 5） 招標范圍 ?各主辦部門共同商議 ，起草 、 制定招投標標準文本 ?充分利用外部專家顧問 ?標準文件存檔 ， 并不斷修改完善 項目部 。各個職能部門均需要承擔責任 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 規(guī)劃方案 可行性規(guī)劃設計 置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標評價體系可以作為項目評估階段的工具 開發(fā)部負責，營銷中心和項目部配合 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點》 《規(guī)劃設計流程》 方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會 ， 對方案進行評審 、確定 。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機根本上是最初的可行性研究“不可行” 項目概算 項目預算 注：置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標評價體系可以作為項目評估階段的工具 施工圖招投標 14 方案設計環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細化，要動態(tài)調(diào)整修正原預算方案 必須注意調(diào)整原可行性方案中的成本、資金計劃，并深入對比分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗的積累； 對多項目開發(fā)公司，同時要動態(tài)將單項目的成本、資金變動進行全公司層面的匯總，考慮其對公司的總成本、資金預算影響； 規(guī)劃 立項 初步設計、擴初設計階段 規(guī)劃方案設計 施工圖設計 關鍵控制環(huán)節(jié) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 15 項目實施后要重視成本、資金實際發(fā)生額與預算的差額，滾動調(diào)整預算 ? 實施過程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性 ? 其次成本實際發(fā)生后要從流程上保證與預算進行分析對照，并從公司層面匯總分析 ? 要積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，有利于下一個項目進行參考 ,例如建立《項目開發(fā)成本構成表》、 《承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫》 、 《設備材料采購規(guī)范》、《設備材料采購市場價格數(shù)據(jù)庫》等資料 關鍵控制環(huán)節(jié) 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 16 新 奧 置 業(yè) 集 團 項目部 責任人 流程 項目成本控制流程 流程文件編號： 流程協(xié)調(diào)控制部門：項目部 總責任人 ： 部門經(jīng)理 本流程共 1 頁之第 1 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 技術質(zhì)量部、審算辦 財務部 各部門總經(jīng)理 初步設計 施工圖設計 施工圖審核 施工圖審核， 編制施工圖預算 設備材料 招投標 施工進度 計劃 資金使 用計劃 資金運營計劃 現(xiàn)場洽商、 變更管理 按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標 施工監(jiān)理單位招投標 確定工程成 本控制目標 設備材料 選型 設計變更 流程 營銷中心 確定市場定位 根據(jù)市政咨詢方案和各專 業(yè)設計的要求，從降低成 本角度提出設計建議 項目成本控制總流程 備注 招投標的開始時間與施工圖設計同時 關鍵控制環(huán)節(jié) 17 總負責人的控制工具主要是項目預算 ,而項目預算是一個從估算到概算再到預算的一個逐步推近真實的過程 估 算 概 算 預 算 收 入 成 本 ?每次都要