【正文】 項(xiàng)目確定階段 規(guī)劃 決算 采購 銷售 施工建造 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 ?備查文件 投標(biāo)單位的選擇 （ 1） 資質(zhì) （ 2） 管理水平 （ 3） 技術(shù)力量 （ 4） 歷史記錄 （ 5） 資金實(shí)力 （ 6） 合作經(jīng)歷 ?建立承建商 、 工程監(jiān)理 、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫 。保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。 ?各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化 ， 為審批提供參考依據(jù) 。 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 簽證的工程量 ?認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確 。 先確定材料供應(yīng)方式 ， 通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用 。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 44 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。材料計(jì)劃簽認(rèn)要考慮可能出現(xiàn)的問題留出相應(yīng)的時(shí)間 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 42 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 工程款的支付 付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 按合同約定執(zhí)行付款。 在確認(rèn)簽證前 ，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審 ， 通過后方可正式簽證 項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)質(zhì)量部 項(xiàng)目經(jīng)理 簽證的反饋 ?對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析 ， 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見 技術(shù)質(zhì)量部 技術(shù)質(zhì)量部主任 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 41 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 3 、 審圖 （ 1） 擴(kuò)初圖會(huì)審 （ 2） 施工圖會(huì)審 （ 3） 分項(xiàng) 、 分部圖會(huì)審 （ 4） 各專業(yè)技術(shù)圖會(huì)審 ?圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度 。 項(xiàng)目部 、技術(shù)質(zhì)量部 項(xiàng)目經(jīng)理 ?設(shè)計(jì)變更通知單 。 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 《材料驗(yàn)收與支付制度》 材料驗(yàn)收 數(shù)量驗(yàn)收 ?幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 質(zhì)量驗(yàn)收 ?外觀質(zhì)量投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 材料保管與保修 材料保管 ?在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 《材料保管與報(bào)修制度》 材料報(bào)修 ?用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 38 建造施工環(huán)節(jié) 建造施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。 經(jīng)營管理部牽頭與其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） ?《建筑工程施工、設(shè)備采購招標(biāo)管理規(guī)定》、 ?《工程物資采購、驗(yàn)收、保管、交付施工安裝的管理規(guī)定》、 ?《 承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商 管理辦法》 ?《 承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫》 招投標(biāo)文件 招投標(biāo)書內(nèi)容：（ 1） 工期； （ 2） 工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3） 質(zhì)量要求； （ 4） 付款方式； （ 5） 招標(biāo)范圍 ?各主辦部門共同商議 ，起草 、 制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 ?充分利用外部專家顧問 ?標(biāo)準(zhǔn)文件存檔 ， 并不斷修改完善 項(xiàng)目部 。各個(gè)職能部門均需要承擔(dān)責(zé)任 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 規(guī)劃方案 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標(biāo)評(píng)價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評(píng)估階段的工具 開發(fā)部負(fù)責(zé)，營銷中心和項(xiàng)目部配合 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)》 《規(guī)劃設(shè)計(jì)流程》 方案評(píng)審 ?組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì) ， 對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審 、確定 。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 項(xiàng)目概算 項(xiàng)目預(yù)算 注：置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標(biāo)評(píng)價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評(píng)估階段的工具 施工圖招投標(biāo) 14 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案 必須注意調(diào)整原可行性方案中的成本、資金計(jì)劃，并深入對(duì)比分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗(yàn)的積累； 對(duì)多項(xiàng)目開發(fā)公司，同時(shí)要?jiǎng)討B(tài)將單項(xiàng)目的成本、資金變動(dòng)進(jìn)行全公司層面的匯總，考慮其對(duì)公司的總成本、資金預(yù)算影響； 規(guī)劃 立項(xiàng) 初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 15 項(xiàng)目實(shí)施后要重視成本、資金實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動(dòng)調(diào)整預(yù)算 ? 實(shí)施過程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性 ? 其次成本實(shí)際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進(jìn)行分析對(duì)照，并從公司層面匯總分析 ? 要積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，有利于下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行參考 ,例如建立《項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表》、 《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫》 、 《設(shè)備材料采購規(guī)范》、《設(shè)備材料采購市場價(jià)格數(shù)據(jù)庫》等資料 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 16 新 奧 置 業(yè) 集 團(tuán) 項(xiàng)目部 責(zé)任人 流程 項(xiàng)目成本控制流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門：項(xiàng)目部 總責(zé)任人 ： 部門經(jīng)理 本流程共 1 頁之第 1 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 技術(shù)質(zhì)量部、審算辦 財(cái)務(wù)部 各部門總經(jīng)理 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審核 施工圖審核， 編制施工圖預(yù)算 設(shè)備材料 招投標(biāo) 施工進(jìn)度 計(jì)劃 資金使 用計(jì)劃 資金運(yùn)營計(jì)劃 現(xiàn)場洽商、 變更管理 按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標(biāo) 施工監(jiān)理單位招投標(biāo) 確定工程成 本控制目標(biāo) 設(shè)備材料 選型 設(shè)計(jì)變更 流程 營銷中心 確定市場定位 根據(jù)市政咨詢方案和各專 業(yè)設(shè)計(jì)的要求，從降低成 本角度提出設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目成本控制總流程 備注 招投標(biāo)的開始時(shí)間與施工圖設(shè)計(jì)同時(shí) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 17 總負(fù)責(zé)人的控制工具主要是項(xiàng)目預(yù)算 ,而項(xiàng)目預(yù)算是一個(gè)從估算到概算再到預(yù)算的一個(gè)逐步推近真實(shí)的過程 估 算 概 算 預(yù) 算 收 入 成 本 ?每次都要