【正文】 審核。 由項(xiàng)目部、技術(shù)質(zhì)量部、審算辦、物業(yè)等各部門組成評(píng)審委員會(huì) 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 設(shè)計(jì)成果 ?對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ?設(shè)備選型方案提前確定 ?根據(jù)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部配合 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 27 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 備查文件 報(bào)批設(shè)計(jì) 報(bào)批 ?了解市政設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?充分了解相關(guān)法規(guī) ， 注意自身報(bào)批材料的完整性和規(guī)范性 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門配合 開(kāi)發(fā)部主任 《規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)審流程》 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ?設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，抄送各部門 開(kāi)發(fā)部主任 擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審設(shè)計(jì)調(diào)整 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé) ，各部門配合 開(kāi)發(fā)部主任 成本概算 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型 、 實(shí)體研究 、 環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算并制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書 審算辦負(fù)責(zé) ，其他部門配合 審算辦主任 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 28 施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié) 施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。各個(gè)職能部門均需要承擔(dān)責(zé)任 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 備查文件 規(guī)劃方案 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 置業(yè)制訂的《開(kāi)發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標(biāo)評(píng)價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評(píng)估階段的工具 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，營(yíng)銷中心和項(xiàng)目部配合 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 《當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)》 《規(guī)劃設(shè)計(jì)流程》 方案評(píng)審 ?組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì) ， 對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審 、確定 。開(kāi)發(fā)部總規(guī)劃師和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。高層公關(guān)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 備查文件 征地 征地費(fèi)用 建立科學(xué)的土地評(píng)估體系 開(kāi)發(fā)部 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 《當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格研究》 《當(dāng)?shù)夭疬w安置費(fèi)用研究》 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表》 拆遷安置費(fèi)用 房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用 在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用 開(kāi)發(fā)部 開(kāi)發(fā)部主任 市政費(fèi)用 自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定或與政府協(xié)商辦理 開(kāi)發(fā)部 開(kāi)發(fā)部主任 重點(diǎn)控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 25 規(guī)劃環(huán)節(jié) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。 尤其是對(duì)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個(gè)項(xiàng)目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 項(xiàng)目概算 項(xiàng)目預(yù)算 注：置業(yè)制訂的《開(kāi)發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標(biāo)評(píng)價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評(píng)估階段的工具 施工圖招投標(biāo) 14 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案 必須注意調(diào)整原可行性方案中的成本、資金計(jì)劃，并深入對(duì)比分析，切忌簡(jiǎn)單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗(yàn)的積累； 對(duì)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)要?jiǎng)討B(tài)將單項(xiàng)目的成本、資金變動(dòng)進(jìn)行全公司層面的匯總，考慮其對(duì)公司的總成本、資金預(yù)算影響； 規(guī)劃 立項(xiàng) 初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 15 項(xiàng)目實(shí)施后要重視成本、資金實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動(dòng)調(diào)整預(yù)算 ? 實(shí)施過(guò)程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性 ? 其次成本實(shí)際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進(jìn)行分析對(duì)照，并從公司層面匯總分析 ? 要積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，有利于下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行參考 ,例如建立《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表》、 《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)》 、 《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范》、《設(shè)備材料采購(gòu)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)》等資料 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 16 新 奧 置 業(yè) 集 團(tuán) 項(xiàng)目部 責(zé)任人 流程 項(xiàng)目成本控制流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門：項(xiàng)目部 總責(zé)任人 ： 部門經(jīng)理 本流程共 1 頁(yè)之第 1 頁(yè) 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 技術(shù)質(zhì)量部、審算辦 財(cái)務(wù)部 各部門總經(jīng)理 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審核 施工圖審核， 編制施工圖預(yù)算 設(shè)備材料 招投標(biāo) 施工進(jìn)度 計(jì)劃 資金使 用計(jì)劃 資金運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)洽商、 變更管理 按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標(biāo) 施工監(jiān)理單位招投標(biāo) 確定工程成 本控制目標(biāo) 設(shè)備材料 選型 設(shè)計(jì)變更 流程 營(yíng)銷中心 確定市場(chǎng)定位 根據(jù)市政咨詢方案和各專 業(yè)設(shè)計(jì)的要求，從降低成 本角度提出設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目成本控制總流程 備注 招投標(biāo)的開(kāi)始時(shí)間與施工圖設(shè)計(jì)同時(shí) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 17 總負(fù)責(zé)人的控制工具主要是項(xiàng)目預(yù)算 ,而項(xiàng)目預(yù)算是一個(gè)從估算到概算再到預(yù)算的一個(gè)逐步推近真實(shí)的過(guò)程 估 算 概 算 預(yù) 算 收 入 成 本 ?每次都要獨(dú)立的對(duì)收入和成本進(jìn)行調(diào)整 ?關(guān)注結(jié)構(gòu)比的變化 工資 人事費(fèi)用 管理費(fèi)用 ? 辦公費(fèi) ? 報(bào)紙 廣告宣傳費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? ? 機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用 ? 道路工程 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 室外水電氣工程 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) 物管設(shè)施安裝費(fèi) 物業(yè)管理前期費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ? 人事費(fèi)用 項(xiàng)目部費(fèi)用 利息及費(fèi)用 ? 給排水工程 安裝工程費(fèi) ? 樣板房裝修裝飾 裝修工程費(fèi) ? ? ? 主體工程 地基基礎(chǔ)工程 建筑工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 土地費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 三期 二期 商鋪收入預(yù)測(cè) 車庫(kù)收入預(yù)測(cè) 住宅收入預(yù)測(cè) 一期 ? 根據(jù)成本預(yù)測(cè)的變化進(jìn)行調(diào)整 細(xì)化 控制工具 18 全面項(xiàng)目預(yù)算成功的關(guān)鍵因素是： 全面項(xiàng)目預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)成本控制 流程和制度的保證 ?從整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中選擇成本管理的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn) ?制定項(xiàng)目預(yù)算完成 /成本實(shí)際發(fā)生后的預(yù)算調(diào)整流程 經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)的積累 ?房地產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資大，對(duì)各成本項(xiàng)的預(yù)測(cè)需要經(jīng)驗(yàn)積累 預(yù)算管理人才的培養(yǎng) ?培養(yǎng)既對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)、進(jìn)度了解，又具有財(cái)務(wù)管理知識(shí)的預(yù)算管理人員，避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和成本管理脫節(jié) 控制工具 19