【正文】 項目 開盤價 最高價 銷售均價 開盤時間 1 SOHO國際廣場 未定 未定 未定 未定 2 金鼎天街 未定 未定 未定 未定 3 尚峰國際 4200 5000 4500 2023 4 維多利亞廣場 未定 未定 未定 未定 5 財富中心 3300 4500 4200 2023 6 新東亞時代廣場 3400 4600 4500 2023 7 容辰莊園寫字樓 5500 5500 5500 2023 售價分析結 ?從以上數據來看張家口樓盤大多選擇開盤前認籌期價格稍低，以便資金回籠。張家口本地居民將大量閑散資金投入到房地產市場中，隨著房地產市場的豐富，寫字樓及商業(yè)成為最好的投資產品。 銷售均價 銷售階段 銷售比例 N 開盤 40% NX（ 1+5%） 預售許可 30% NX（ 1+15%） 封頂 15% NX（ 1+30%） 交房 15% 目標客戶群分析 目標客戶群分析 張家口房地產的目標客戶群主要來自： ?(1)剛性需求 步入婚齡的本市戶口青年人、外來定居人口以及在本市居住一段時間的流動性人口對住房的需要構成剛性需求的主要來源。 銷售團隊分析 銷售團隊分析 ?張家口樓盤大多采用代理公司進行樓盤代理銷售 ?銷售公司多為本地代理公司，外地代理公司在張家口市場上較少 ?本地最大的銷售代理公司為鑫業(yè)顧問，代理樓盤達到市場的 40% ?隨著大型開發(fā)商的進入，外地精英銷售團隊的進入必定帶來銷售代理公司新一輪的洗牌 ?目前代理公司代理費用在總銷售額的 %2%。 ?就本案來講，我們的土地價格，樓面價都不到各區(qū)域的十分之一，為本案在銷售價格上調控有很大的空間，同時本案利潤空間也是巨大的。 國有建設用地供應結構。一些中小企業(yè)很難獲得土地將轉而開始向工業(yè)區(qū)內工廠開始租賃，提供了很好的發(fā)展性。 投資前景看好，催生了新的商機。隨著本市經濟的快速發(fā)展，寫字樓的需求勢必進一步擴大，尤其是部分中小企業(yè)的需求力有上升的趨勢。首先是商業(yè)集群的模式，不僅有精品百貨的規(guī)劃布局，還有家電數碼廣場、風情步行商街、五星級酒店、寫字樓、高檔住宅和 SOHO 公寓等產品形態(tài)，功能齊備，能發(fā)揮出多產品形態(tài)間的聚合效應。 項目優(yōu)勢：寫字樓和 SOHO 公寓沿街商鋪等產品形態(tài)，規(guī)模優(yōu)勢。 第二代寫字樓由于在軟硬件方面較第一代寫字樓均有較大的提升，因此其租金價格也相應提高，目前第二代寫字樓平均租金約在 1元 /平方米 /天 左右，物業(yè)費開始單獨收取，通泰寫字城的物業(yè)費達到了 ，基本可以保證一個寫字樓的正常運營。 目前，據統(tǒng)計，市區(qū)內總體成交均價約為 3800元 /平米，主力產品的面積集中在 70100平米之間的 23居室。 小結 該區(qū)域目前在售項目較少，目前僅有以三家為代表性項目，其中左庭右院和新錦園為在售項目，萬和家苑當期銷售工作已經結束。 通過上表，我們可以發(fā)現，該區(qū)域項目供應主要集中在濱河兩岸、緯三路和張宣公路附近。 由于是老城區(qū)，商業(yè)賣點勝于橋東區(qū)。 在陵園路區(qū)域和東山附近，多層較為常見，多層均價大約在 3800元 /平米，高層均價約3700元 /平米；紅旗樓區(qū)域主要為高層供應，該區(qū)域城市配套完善，繁華度較高，均價大約在44004500元 /平米。其中：住宅樓盤 29個、商業(yè)寫字樓樓盤 7個。 2023年，城市居民人均住房建筑面積，比 2023年的 %。同時大批商業(yè)項目開盤商鋪均價達到8000元 /平米，寫字樓項目受到關注。 二、房地產市場介紹 房地產市場介紹 發(fā)展及現狀 ? 1995年，職工分房 ? 2023年，出現第一個商品房小區(qū) ? 2023年，商品房小區(qū)開始增多 ? 2023年，商品房小區(qū)開始規(guī)?；? ? 2023年，三年大變樣計劃，張家口商品房增多售價超過 2023元 ? 2023年，售價增至 3000元 ? 2023年，售價達到 3500元 ? 2023年，售價達到 4000元 房地產市場介紹 發(fā)展及現狀 ?1995年張家口正式對外開放，土地與房產大部分規(guī)集體所有，處于男職工分房階段。 支持科技創(chuàng)新 認真落實財政扶持、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵引導民營企業(yè)加大研發(fā)投入，開發(fā)新技術、新產品、新工藝。 城市介紹 未來規(guī)劃 環(huán)首都經濟圈建設目標在 2023年，主要經濟指標比 2023年翻兩番，地區(qū)生產總值由 2023年的 1196億元達到 4784億元，年均增長 31%以上；全部財政收入由 2023年的 200億元達到 800億元，年均增長 32%；城區(qū)總人口由 2023年的 165萬人達到 300萬人、年均增長 %，城鎮(zhèn)化率由 2023年的 33%上升到 60%、年均增長 。 2023年 5月在中國 注解說明 截至 2023年末，全市金融機構存款余額 ,比上年末增長 %。八月份當月完成投資 ，占前八個月投資總量的 %。 注解說明 城市介紹 經濟發(fā)展 ?生產性投資比重逐步提高； ?農業(yè)支柱產業(yè)進一步壯大，奶業(yè)成為新的經濟增長點，初步形成了畜牧、蔬菜、果品三大農業(yè)主導產業(yè) ； ?工業(yè)以能源、鋼鐵等六大主導產業(yè)主導行業(yè)拉動作用明顯，信息產業(yè)、風電產業(yè)快速發(fā)展； ?民營經濟逐步壯大服務業(yè)加快發(fā)展，以滑雪和草原風光為特色的旅游業(yè)發(fā)展成為新的亮點，社區(qū)服務、房地產、物流、保險等新興服務業(yè)比重提高，連鎖店、超市等新型商貿經營方式得到推廣。其中第一產業(yè) 億元，增長 %， 第二產業(yè) %，第三產業(yè) 億元增長 % 。 2023年投資近千億的“三年大變樣”計劃開始實施。 1676年，清軍擊垮葛爾丹，打通了通往漠北的商道，立大境門為蒙古與本部貿易的場所。明為延慶州、保安州、云州、蔚州及萬全都指揮 使司十二衛(wèi)、所地。 城市介紹 歷史發(fā)展 春秋時北為匈奴與東胡居住地，南部分屬燕國、代國。 胡錦濤 2023年 1月 21日至張家口調研時 城市介紹 地理位置 張家口地處 華北平原、蒙古高原交界之地，京、晉、冀、蒙四?。ㄊ?、區(qū)）交界處。 西臨云崗石窟和北岳恒山，北接內蒙古草原，東與北京相鄰。秦時南部改屬代郡、 上谷郡。清時北屬口北三廳（多倫諾爾廳、獨石口廳、張家口 廳），南屬宣化府（治今宣化）。 1884年，英、美、法等過商人紛紛到張家口收購皮張和羊毛，張家口逐漸成為陸路大商埠，“百貨之所灌輸，商旅之所歸途”，年進出口平均銀高達15000萬兩。 建設“京冀晉蒙交界區(qū)域中心城市” ，全力推進張家口“城市大變樣、經濟大發(fā)展、品位大提升、環(huán)境大改善、素質大提高”。 人均生產總值 22770元增長 %。 城市介紹 經濟發(fā)展 ?2023年城市居民人均可支配收入達到 14649元，五年年均增長 11％，電腦、汽車等反映消費結構升級的商品開始進入百姓家庭，居民住房條件進一步改善。從投資構成上看：城鄉(xiāng)建設項目投資 億元，同比增長 %。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 ，比上年末增長 %。 廊坊國際經濟貿易洽談會上，由河北省提出的環(huán)首都綠色經濟圈總體規(guī)劃正式出爐，重點發(fā)展 張家口 、承德、保定、廊坊四市，力圖以新興產業(yè)為主導，建設高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、 科技成果孵化園區(qū) 、新興產業(yè)示范園區(qū)、現代物流園區(qū)，并要建設養(yǎng)老、健身、休閑度假、觀光旅游、有機蔬菜、宜居生活基地。 2023年，主要經濟指標比 2023年再翻一番，地區(qū)生產總值達到 9568億元，全部財政收入達到 1600億元，城區(qū)總人口達到 400萬人，城鎮(zhèn)化率達到 70% 城市介紹 未來規(guī)劃 “北京城鐵向河北延伸 1100公里的規(guī)劃，已上報國務院。民營企業(yè)在技術認定、技術創(chuàng)新資金和工業(yè)設計獎勵安排等方面，與國有企業(yè)享受同等待遇。 ?1998年 2023年張家口開始實行單位集資建房，福利房。市場剛需明顯 ?2023年，全市房屋均價達到 3450元 /平米，商鋪均價達到 13000元，寫字樓市場開始熱賣 ,均價與住宅持平。 ?房地產市場理性、健康，調控重壓被需求化解，未來將持續(xù)穩(wěn)定增長型發(fā)展 ?土地價格也在相較與去年增長近 15%，未來由于張家口土地的稀缺地價將進一步走高。 區(qū)域項目情況 地域 代表項目 橋東區(qū) 容辰莊園、維多利亞廣場、上東紅郡等 橋西區(qū) SOHO國際，尚峰國際、弘鼎莊園等 高新區(qū) 京潤現代城、新東亞時代廣場、鳳凰國際城等 西山區(qū) 左庭右院、新錦園、萬和家苑 住宅項目 區(qū)域項目情況 橋東區(qū) 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 西山產業(yè)園 區(qū)域項目情況 橋東區(qū)住宅調研 序列 項目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價 物業(yè) 1 容辰莊園 綜合（小高層） 二三居 120 5900 2 佳境天城 多層 /小高層 二三居 113 4000 3 林里嘉苑 多層 /小高層 二三居 120 3750 未定 4 龍山水郡 多層 /小高層 二三居 131 4300 未定 5 鵬躍龍城 多層 /小高層 二三居 120 4500 未定 6 山語華庭 多層 /小高層 二三居 120 4300 7 上東紅郡 多層 /小高層 二三居 144 4300 8 維多利亞廣場 綜合（小高層） 二三居 137 未開盤 未定 9 張恒新城 綜合（小高層） 二三居 126 4100 未定 10 中勝云城 多層 /小高層 二三居 100 3800 未定 區(qū)域項目情況 橋東區(qū)住宅調研 項目名稱 容辰莊園 位置 張家口紅旗樓 1號 建筑面積 開發(fā)商 方正房地產 容積率 綠化率 30% 使用率 80% 戶型 二居三居復式 面積 120300平米 售價 6000元 /平米 商鋪 30000元 /平米 項目定位 張家口市中心的主要景觀之一。 整個橋東區(qū)戶型面積配比因各項目定位不同，面積劃分差別較大，但各項目的主力戶型仍以 70120平米 的南北通透的 23居室為主。區(qū)域供應主要集中在西壩崗沿路的賜山大街和祭風臺大街，規(guī)模以 1020萬平米的項目為主，目前多層價格集中在 4100元 /平米左右，高層均價約在 4000元 /平米左右，供應均衡。 項目規(guī)模以 30萬平米左右為主，由于區(qū)域優(yōu)勢也不乏百萬大盤的涌現，如 95萬平米的鳳凰國際城和百萬平米的京潤現代城。左庭右院為該區(qū)域內品質和規(guī)模較突出的項目，項目建筑形態(tài)多樣、小區(qū)園林規(guī)劃舒適靚麗，建筑密度低且定價較低，所以也吸引了很多關注的客群；該項目今年 5月開盤，目前起價 2280元 /平米。 總結 多層樓盤代表奧林新城 總結 小高層樓盤代表遠大盛合苑 總結 超高層樓盤 代表京潤現代城 寫字樓 “張家口寫字樓市場正在從沉寂的價值洼地向上攀升，” 盡管到現在張家口市寫字樓仍處于發(fā)展的初級階段，但其已經經理了幾代產品的變遷。此階段寫字樓開始散售。 項目劣勢：不是城市寫字樓發(fā)展主要區(qū)域。 規(guī)模優(yōu)勢：項目具有 20 萬㎡的總商業(yè)體量，多種業(yè)態(tài)進行有效聚合形成強大的集群效應。項目都是以先出售后出租的形式推向市場。底商的開發(fā)建設正在經從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷，由散、亂、差到集中合理的布局建設，帶來了許多新的商機。 目前在同區(qū)域內已有新東亞房地產進入開發(fā)了 IT數碼城，但其主要目的是為下屬投資企業(yè)建設廠房兼顧散售 SOHO公寓為區(qū)域內工廠做配套。 2023年度市本級國有建設用地供應總量中，商服用地；工礦倉儲用地 ；住宅用地 （其中保障性住房用地、各類棚戶區(qū)改造用地 、公租房用地 、限價商品房用地、中小套型普通商品房用地 、其它普通商品房用地 頃）；公共管理與公共服務用地 ； 土地供給 國有建設用地供應布局。 01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023三 大板塊地價增長率 高新區(qū) 橋西區(qū) 橋東區(qū) 050010001500多層 高層 202320232023項目體量及面積配比 項目體量及面積配比 序列 項目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價 物業(yè) 1 容辰莊園 綜合（小高層） 二三居 120 5900 2 佳境天城 多層 /小高層 二三居 113 4000 3 林里嘉苑 多層 /小高層 二三居 120 3750 未定 4 龍山水郡 多層 /小高層 二三居 131 4300 未定 5 鵬躍龍城 多層 /小高層 二三居 120 4500 未定 6 山語華庭 多層 /小高層 二三居 120 4300 7 上東紅郡 多層 /小高層 二三居 144 4300 8 維多利亞廣場 綜合（小高層） 二三居 137 未開盤 未定 9 張