【正文】 16。以華聯(lián)超市發(fā)端的 南華聯(lián)商圈。商業(yè)市場(chǎng)研判 城市商業(yè)概況城市商圈特征商業(yè)業(yè)態(tài)研判成熟商業(yè)研判潛在商業(yè)研判城市商圈特征 —— 商圈分布情況經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，隨著人民生活水平的提高，武安商業(yè)發(fā)展迅速較慢。n常住人口：=280萬(wàn)平米 *容積率 2（預(yù)估） / /人=19萬(wàn)人n辦公人口：=辦公面積 1500萬(wàn)平 /呼市人均辦公面積 100平 /人=15萬(wàn)人如意開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展趨勢(shì)今天的新區(qū)從 “ 產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) ” 向功能復(fù)合的 “ 新城 ” 轉(zhuǎn)變，正在實(shí)現(xiàn)一個(gè) “ 城市新中心 ” 的華麗轉(zhuǎn)身產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)階段 “城市新區(qū) ”的提出 “城市新中心 ”?新的區(qū)域定位提出，開(kāi)始向 “ 城市新城 ” 轉(zhuǎn)變；?政府東遷利好，使得區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施等大幅改善；?成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 “ 三心 ” —— 主要發(fā)展軸和功能軸交叉形成，作為總部基地的三個(gè)主要功能核心。 以?xún)?nèi)蒙古黨校新址為中心的大小黑河之間的濱河新區(qū)， 要打造基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能配套齊全、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的綜合性組團(tuán)區(qū)。其中，電子信息產(chǎn)業(yè)占據(jù)呼市電子信息產(chǎn)值的 90％以上份額。隨著自治區(qū)與呼市兩級(jí)政府東遷、首府東部地帶成為呼市城市擴(kuò)張的 ” 東優(yōu) “ 發(fā)展的新城市核心區(qū)域。政府資源： 內(nèi)蒙古自治區(qū)、呼和浩特市兩級(jí)政府。216。252。 2023年商業(yè)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年增速不低于 15%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到 900億元。 2023年第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)達(dá) %252。宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ——GDP呼和浩特經(jīng)濟(jì)總量居西部領(lǐng)先地位 ,經(jīng)濟(jì)保持健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，城市財(cái)富等級(jí)不斷上漲。普通金屬礦產(chǎn)主要有鐵、銅、鉛、鋅等為主，非金屬礦產(chǎn)中大理石、花崗巖、石墨及拂石礦為優(yōu)勢(shì)品種。北倚陰山，南挽黃河，懷抱土默川，北方各民族繁衍生息，創(chuàng)造了集典型的游牧文化與農(nóng)耕文化于一體的特色文化，加上現(xiàn)代文明的影響，文化歷史遺跡體現(xiàn)了北方民族特有的樸實(shí)、豪放、大氣的特征。其中，京呼高速公路使距北京的時(shí)間縮短為 ；252。呼和浩特市地理位置優(yōu)越，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，城區(qū)東距首都北京 440公里，北距內(nèi)陸開(kāi)放口岸二連浩特 490公里，西至包頭 150公里，距準(zhǔn)格爾大型能源基地 100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田 300公里。216。鐵路：主要有京蘭鐵路、京包鐵路，通往大西北以及部分國(guó)內(nèi)城市，開(kāi)通了途徑俄羅斯、波蘭、德國(guó)等六國(guó)的呼和浩特至法蘭克福的集裝箱專(zhuān)列；252。 216。城市基本概況 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展呼和浩特產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐。GDP排名 城市名稱(chēng) GDP(億元）1 鄂爾多斯市 25802 包頭市 24003 呼和浩特市 18654 通遼市 11005 赤峰市 10706 呼倫貝爾市 9127 巴彥淖爾市 6008 錫林郭勒盟 9 烏蘭察布市 55010 烏海市 389 2023年內(nèi)蒙古各城市 GDP排名近年來(lái)，呼和浩特經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2023年 GDP達(dá)到 1865億元，增速達(dá)到 %。2023年以金融行業(yè)為代表的服務(wù)業(yè)增加值年均增長(zhǎng) 15%，形成與首府地位相適應(yīng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。252。 呼市人均可支配收入呈持續(xù)上升趨勢(shì)， 2023年達(dá)到 25147元，收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)支撐居民的消費(fèi)能力252。 東優(yōu) :二環(huán)以東地區(qū)作為城市功能拓展新區(qū)，進(jìn)行優(yōu)化開(kāi)發(fā)，推進(jìn) “ 一街五區(qū) ” 建設(shè)。中興：完善城市核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，全面提升城市功能、品位和特色，使主城區(qū)載體功能提檔升級(jí)，歷史文化特色鮮明突出。216。項(xiàng)目所在的如意商圈，又稱(chēng)東河板塊、東河區(qū)域。區(qū)內(nèi)道路交通已建成主次干道 15條，其中 6車(chē)道一級(jí)公路 3條， 4車(chē)道一級(jí)公路 2條， 3條公交線路及 1條高速路與市區(qū)和機(jī)場(chǎng)相通。216。西側(cè)以?xún)杉?jí)政府為核心形成兩心，東側(cè)以本項(xiàng)目為中心構(gòu)成第三心。?“ 如意新區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，多項(xiàng)重大利好加速區(qū)域發(fā)展；?城市功能更加復(fù)合、完善，體現(xiàn) “ 城市新中心 ”價(jià)值。按照商業(yè)分布情況，主要一下幾個(gè)商業(yè)集中區(qū)：252。武安商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)趨于成熟化，商業(yè)格局以中心路、橋西路、方式路威核心商圈為主的 “ 單中心 ” 的方向發(fā)展。該商圈隨著海亮廣場(chǎng)二期投入建設(shè)，太古廣場(chǎng)即將開(kāi)業(yè)等，將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等生活空間融合在一起，加上呼市第一醫(yī)院、工人文化宮、青城公園、新華書(shū)店等的良好公共配套，形成了一種多元化、多功能的綜合體，具有強(qiáng)大的復(fù)合效應(yīng)與輻射能力。同時(shí)，中山西路采用過(guò)街天橋與路口人行橫道的方式，解決中山西路南北兩側(cè)的商業(yè)對(duì)流問(wèn)題，局部緩解了車(chē)流擁堵問(wèn)題，但也影響到了商場(chǎng)聚合效應(yīng)的發(fā)揮。 18100㎡ 租賃 812元 / ㎡ /天，聯(lián)營(yíng) 8%20%不等。項(xiàng)目 業(yè)態(tài) 主力店 /品牌 商業(yè) 售價(jià) /租金 經(jīng)營(yíng)情況/業(yè)種 規(guī)模國(guó)美電器 電器 /家電 海爾、索尼、 SR7E。海亮廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 HM ZARA 優(yōu)衣庫(kù)，星巴克 220230㎡ —— 　 2023年 11月開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況良好城市商圈特征 —— 中山西路商圈經(jīng)營(yíng)列表城市商圈特征 —— 中山西路商圈商鋪數(shù)量中山西路南段，商業(yè)門(mén)臉共 31家，整體以服裝、自行車(chē)餐飲為主流產(chǎn)品。216。新世 紀(jì) 商廈 百 貨 、服 飾 皮爾卡丹、艾博而、迪伲格 3200㎡3F：中廳 2元 /㎡ /天；邊廳 /㎡ /天；4F：自營(yíng)新世紀(jì)商廈經(jīng)營(yíng)效益很差。鼓樓商圈個(gè)體商鋪數(shù)量上升，品牌結(jié)構(gòu)下降。人流量主要集中在商場(chǎng)、餐飲、沿街店鋪等，目前，商業(yè)氛圍較濃。 華爾街 都市綜合體 東影南路以東 275050 寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)、住宅、2 太偉方恒廣場(chǎng)（擬名） 都市綜合體 新華東街北 600000 住宅、寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)3 中銀城市廣場(chǎng) 都市綜合體 新華東街與展覽館西路口東南 215000 寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅、商 業(yè)4 奈倫國(guó)際 都市綜合體 新華東街北 350000 寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)、住宅長(zhǎng)樂(lè)宮商圈未來(lái)大型項(xiàng)目供應(yīng)城市商圈特征 —— 長(zhǎng)樂(lè)宮商圈重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng) 長(zhǎng)樂(lè)宮購(gòu)物中心 業(yè)種 3F：精品男裝 (未開(kāi)業(yè) )2F：服裝、鞋帽、床上用品、內(nèi)衣、鐘表、羊絨制品、 圖書(shū)、 兒童游樂(lè)場(chǎng)1F：服裝、 玩具、煙酒、快餐 化妝洗滌、蔬菜、冷凍食品、家電廚房用品 建筑面積 21000 ㎡商鋪形態(tài) 網(wǎng)箱 +賣(mài)場(chǎng)商鋪面積 735㎡租金與扣點(diǎn) 1F： 146160元 /㎡月； 2F： 110130 元 /㎡月； 3F：未定。城市商圈特征 —— 長(zhǎng)樂(lè)宮商圈重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目城市商圈特征 —— 長(zhǎng)樂(lè)宮商圈重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目216。新華大街是首府發(fā)展較快的地區(qū)，新華大街沿線近年來(lái)新建了大量商業(yè)、商務(wù)中高檔樓盤(pán)，新華大街逐步發(fā)展形成呼市新型的商業(yè)、商務(wù)中心；216。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 長(zhǎng)安金座 維多利國(guó)際廣場(chǎng) 長(zhǎng)樂(lè)宮購(gòu)物中心城市商圈特征 —— 南華聯(lián)商圈概述216。依靠火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站的交通優(yōu)勢(shì)，以車(chē)站東西街為軸，自發(fā)形成了多家小商品批零市場(chǎng)，人流量主要集中在通達(dá)商場(chǎng)與國(guó)貿(mào)批發(fā)城兩個(gè)比較集中的商業(yè)。代表物業(yè)有通達(dá)商場(chǎng)、地下商城、國(guó)貿(mào)批發(fā)城、榮星批發(fā)市場(chǎng)、北京華聯(lián)等。現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)跟不上呼市城市化發(fā)展的進(jìn)程，使火車(chē)站商品交易的升級(jí)無(wú)法快速推進(jìn)。東庫(kù)街興安北路商圈蒙苑商圈以建材家居專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，是首府特色建材家居產(chǎn)業(yè)集中地，主要有蒙苑國(guó)際中心，潤(rùn)宇家居等項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)研判 城市商業(yè)概況城市商圈特征商業(yè)業(yè)態(tài)研判成熟商業(yè)研判潛在商業(yè)研判商業(yè)業(yè)態(tài)研判 —— 商業(yè)各業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r呼市商業(yè)處于快速發(fā)展階段，總體市場(chǎng)供應(yīng)充足，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展較為均衡。餐飲業(yè)：較為發(fā)達(dá)，有幾條自發(fā)形成的大型餐飲街，中高檔餐飲發(fā)展迅速；216。呼市的百貨以及大型購(gòu)物商業(yè)整體偏于中端水平，市內(nèi)百貨以維多利集團(tuán)一家獨(dú)大，幾乎壟斷呼市中高端市場(chǎng)，幾家外地及外資百貨經(jīng)營(yíng)情況一般。 從價(jià)格水平來(lái)看，服裝類(lèi)專(zhuān)業(yè)店大部分定位中、低檔，位置臨近火車(chē)站或位于回民區(qū)，租金集中在 1－ 4元 /㎡ /天，建材家居專(zhuān)業(yè)店發(fā)展較為成熟，因其單店面積較大，租金較其他類(lèi)型專(zhuān)業(yè)店低，租金主要在 － /㎡ /天，電腦、科技類(lèi)專(zhuān)業(yè)店經(jīng)營(yíng)品類(lèi)較多，受樓層、位置影響較大，租金主要在 1－ 5元 /㎡ /天之間，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租金在 － /㎡ /天。 從經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，呼市大型超市除維多利超市外，基本采用超市 +外租區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，外租區(qū)租金因其所處位置與超市經(jīng)營(yíng)狀況而不同，總體維持在 1－ 3元 /日 /平方米。216。216。休閑、娛樂(lè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸從硬件設(shè)施的競(jìng)爭(zhēng)向服務(wù)品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。成熟商業(yè)研判 —— 潤(rùn)宇家居裝飾城項(xiàng)目位置：興安北路與海拉爾東路交匯口開(kāi)業(yè)時(shí)間： 1998年建筑面積： 30萬(wàn)平米檔次：經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品面向中高端市場(chǎng)基本情況：擴(kuò)建后的潤(rùn)宇，集家居、家具、建材、燈飾等一體的大型綜合性市場(chǎng)。劣勢(shì)：整租使可售商業(yè)位置欠佳，比例偏低收益期長(zhǎng)，公寓產(chǎn)品類(lèi)型單一全部東西朝向216。n發(fā)展迅速 隨著城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，帶動(dòng)了呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，通過(guò)招商引資吸引了大量省內(nèi)外商務(wù)人群涌入呼市，原有辦公物業(yè)供應(yīng)難以滿(mǎn)足日益增加的需求，這種供應(yīng)與需求的失衡，刺激了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，寫(xiě)字樓物業(yè)發(fā)展迅速。入駐寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)查未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)查項(xiàng)目名稱(chēng) 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價(jià)（元 /㎡） 物業(yè)現(xiàn)狀海亮廣場(chǎng) 60000 — — 在售東達(dá)廣場(chǎng) 32435 — 6000 在售鴻都大廈 45155 4200 在售奈倫國(guó)際 36400 — 6800 在建琦琳北辰 58000 — — 在建內(nèi)蒙古世貿(mào)大廈 34363 — 在售波士名人國(guó)際 30000 — 7500 在售金天帝世界廣場(chǎng) 30000 — 7500 在售中銀城市廣場(chǎng) 29199 — — 在建熙華發(fā)展大廈 28000 5000 在售天辰銀筑 20230 — 3600 在售匯商廣場(chǎng) 11000 — 5600 在建蘭太廣場(chǎng) 10000 — 3650 在售項(xiàng)目名稱(chēng) 體量 (㎡ ) 租金 (元 /㎡ /天 ) 售價(jià)（元 /㎡） 物業(yè)現(xiàn)狀益博財(cái)富大廈 工地停工 — — —盈嘉國(guó)際 14000 6300 在售豐澤大廈 11000 — 6800（精裝修） 在售維多利金色華府 未定 未定 未定 規(guī)劃巨華時(shí)代廣場(chǎng) 10000 — 5680 在售合計(jì) 459552㎡備注：以上均不包括企事業(yè)單位自建、自用或整體租用、整體購(gòu)買(mǎi)及老舊非標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓新建寫(xiě)字樓整體供應(yīng)量達(dá)到 46萬(wàn)㎡，未來(lái)供應(yīng)體量較大，且主要集中在中山路商務(wù)區(qū)和新華大街商務(wù)區(qū) ；新建寫(xiě)字樓中絕大部分在售，售價(jià)水平約為目前市場(chǎng)住宅價(jià)格的 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；呼市寫(xiě)字樓的整體發(fā)展趨勢(shì)在城市東部蔓延，且逐漸向?qū)I(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，再滿(mǎn)足中高端商務(wù)客戶(hù)需求的同時(shí)，針對(duì)于創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展型企業(yè)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品也在逐漸增多。 未來(lái)本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌?“城市中心 ”，隨著區(qū)域中心化發(fā)展，區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)具有一定發(fā)展空間，且符合區(qū)域整體規(guī)劃；216。 受房地產(chǎn)政策影響，目前寫(xiě)字樓產(chǎn)品投資需求旺盛， 投資客戶(hù)為目前區(qū)域中端寫(xiě)字樓產(chǎn)品的主力購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)。價(jià)格升值空間較大：目前呼市寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格與同級(jí)別城市相比略低，增長(zhǎng)趨勢(shì)呈平穩(wěn)緩慢上漲趨勢(shì)，未來(lái)升值潛力加大，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，辦公類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)需求會(huì)逐漸加大；價(jià)格漲幅略高于住宅產(chǎn)品：相比住宅物業(yè)，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格在近年上漲幅度略高于住宅產(chǎn)品，且不受政策管控，作為投資產(chǎn)品更受房地產(chǎn)投資客戶(hù)追捧；寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 其它 商 業(yè)營(yíng)業(yè) 用房 辦 公樓 其中：商品住宅 資同比增減 %2023年 16月2023年 16月單 位項(xiàng) 目順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展要求，呼市寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量較大，開(kāi)發(fā)總量增長(zhǎng)幅度高于住宅產(chǎn)品，略低于商業(yè)產(chǎn)品。其中新華大街、中山西路、大學(xué)西街是目前為止呼和浩特市寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域。呼市主要商業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)的總體供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過(guò) 250萬(wàn)㎡，商業(yè)供應(yīng)充足，人均商業(yè)面積將超過(guò)1㎡，已到達(dá)較高的城市商業(yè)發(fā)展水平；216。租金水平：一層 96—110 元 /平米 /月，二層 70—90 元 /平米 /月， 三層 60—70 元 /平米 /月 主要品牌：芝華士、圣洛克、心緣、真榮、雅風(fēng)、雙葉、四季繽紛、喜德來(lái)、我愛(ài)我家、九品、非同、聯(lián)邦、朗薩等潤(rùn)宇項(xiàng)目在呼市消費(fèi)者中具有良好口碑 ,經(jīng)營(yíng)品種以面向中檔客群為主，品類(lèi)、品牌在呼市現(xiàn)階段具有一定影響，但其物業(yè)條件較為落后，通道狹長(zhǎng)窄小，硬件設(shè)施落后束縛了項(xiàng)目的整體發(fā)展。成熟商業(yè)研判 —— 王府井百貨開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 12月商業(yè)面積： 37500m2樓層布局： B1－超市1F－ 服裝、鞋帽、箱包、藥店、化妝品 ；2F－ 服裝、箱包、飾品 ；3F－ 女裝、仿真飾品、美容4F男裝、體育休閑、愷力休閑場(chǎng)5F大小家電、兒童用品、辦公用品、床上用品代表品牌： 接吻貓、愛(ài)奴矯、新寵兒 金克拉、CBANNER、依伴、 TATA 租金與扣點(diǎn)： 8－ 10元 /天 . ㎡保底、 服裝 %、箱包 20%左右、藥品 2530%、小家電 10%商鋪面積： 10－ 100㎡商業(yè)配套：中央空調(diào)；兩部扶梯；每層一個(gè)洗手間；無(wú)顧客休息區(qū)、四層有兒童活動(dòng)區(qū)；地下停車(chē)場(chǎng)約 100個(gè)車(chē)位。216。大型單