1309第四章零售商業(yè)物業(yè)管理(完整版)
【正文】 的主要因素 2．承租人選配 應(yīng)考慮的因素： ? 承租人聲譽(yù) ? 承租人財(cái)務(wù)狀況 ? 組合及位置分配 承租戶的類型： 基本承租戶 ： 又稱 關(guān)鍵承租戶 ，租期通常在 20年及以上。 四、購(gòu)物中心的市場(chǎng)特征及其管理模式 購(gòu)物中心的 市場(chǎng)特征： ，規(guī)模巨大 購(gòu)物中心的 管理模式 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的管理 一、大型購(gòu)物中心的管理 （一）開業(yè)前期的管理 進(jìn)行各種投入成本（費(fèi)用）、收入對(duì)比分析。 4 .根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的 停車場(chǎng) 。 購(gòu)物中心的 大小和定位 一般由該中心所服務(wù)的商圈市場(chǎng)特點(diǎn)來決定。 三、零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的主要理論 1．中心地理論 消費(fèi)者 單一目的購(gòu)物 不 會(huì)選擇離家較 遠(yuǎn) 的地段（購(gòu)物效用最大化）。 一次購(gòu)物能 買回多種不同商品 可以吸引購(gòu)物者 遠(yuǎn)行 。 根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為： 近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道旁。 承租戶的選擇要保證租金的來源。其對(duì)于穩(wěn)定商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。 （ 3）租金的調(diào)整 消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率 可依據(jù) 零售物價(jià)指數(shù)變動(dòng)率 等來調(diào)整租金上浮議定比率。 （ 4）租約制定 須對(duì)一些特殊事項(xiàng)做具體規(guī)定 ，如： ①關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途 —— 防止擅自更改，影響整體 ②限制同類承租人 —— 防止惡性競(jìng)爭(zhēng) ③限制承租人在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。 一般承租戶 ： 租期一般在 10年以下。 需要保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性和綜合性。 豪華、店堂典雅、寬敞明亮，賣場(chǎng)實(shí)行 租賃制 。 第一個(gè)購(gòu)物中心建成于 20世紀(jì)初的馬里蘭州巴爾的摩市中心以北 9km的郊區(qū)，由 6家商店組成。 定義的屬性可以歸納為 五個(gè)基本要素 ： ① 產(chǎn)權(quán)歸屬 —— 單一產(chǎn)權(quán)所有者。 現(xiàn)在： 銷售物品
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