【正文】 房地產(chǎn)投資情況2023年 16月，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，比去年同期增長(zhǎng) 34%結(jié)合我國(guó)城市化發(fā)展水平，人口增長(zhǎng)因素以及人均住宅建筑面積改善等因素，預(yù)測(cè)未來(lái) 10年內(nèi)我國(guó)住宅類房地產(chǎn)的發(fā)展空間在 60億平方米左右，若按現(xiàn)在的每年房屋建設(shè)竣工 3億平米計(jì)算，至少住宅市場(chǎng)還有 20年的發(fā)展空間22需求和供應(yīng)兩大推動(dòng)因素從根本上決定未來(lái)幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀局面需求 供應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)人口： 我國(guó)每年凈增人口 1200萬(wàn)，其中城市人口每年大約凈增 300萬(wàn) ,每年結(jié)婚人數(shù) 960萬(wàn)對(duì) 2023年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為 22平方米，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 961多美元，剛好處在中等收入國(guó)家人均住房水平上，和地少人多的新加坡及中國(guó)的臺(tái)灣?。ㄈ司褂妹娣e達(dá)到 28平方米）相比，有很大的增長(zhǎng)空間。21由于目前我國(guó)人均住宅建筑面積的遠(yuǎn)落后于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)住宅業(yè)有至少有 20年代的發(fā)展空間據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在3000美元以下，或人均住房面積在 30平方米以下時(shí)，城市化水平在 30％～60％左右，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時(shí)期。遠(yuǎn)卓分析 19從產(chǎn)業(yè)周期分析，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)處于從開(kāi)發(fā)型向投資型的轉(zhuǎn)變時(shí)期，出現(xiàn)多種業(yè)務(wù)組合模式并存的復(fù)雜局面目前行業(yè)由單一開(kāi)發(fā)型向投資運(yùn)作型轉(zhuǎn)變。 2023 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved.城市房地產(chǎn)調(diào)研說(shuō)明目的工作描述局限性167。本研究的目的是了解北京、石家莊、蚌埠和連云港四個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)趨勢(shì)、行業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，本研究的結(jié)果并非對(duì)具體項(xiàng)目的判斷167。4主要觀點(diǎn)概述（二）：北京市場(chǎng)? 北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，且增長(zhǎng)迅速? 住宅價(jià)格進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)中有降，中高端和中低端市場(chǎng)供不應(yīng)求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要在中端? 北京市的 “十五 ”城市規(guī)劃將推動(dòng)郊區(qū)房和中低價(jià)位商品房的建設(shè)，釋放中低收入人群的需求? 消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn) 郊區(qū)化傾向 ，四環(huán)以外成為未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)并沿著交通軌道擴(kuò)展? 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給遠(yuǎn)大于需求，空置率不斷上升價(jià)格逐年下降北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)都較高，目前主要市場(chǎng)機(jī)會(huì)在五環(huán)六環(huán)區(qū)域和中檔住宅市場(chǎng)5主要觀點(diǎn)概述（三）：石家莊市場(chǎng)? 石家莊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展? 近年來(lái)石家莊房地產(chǎn)也并沒(méi)有呈現(xiàn)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)? 目前市場(chǎng)供給與需求的主導(dǎo)仍然是住宅且主要是中低價(jià)位房和經(jīng)濟(jì)適用房? 市場(chǎng)面臨土地價(jià)格增長(zhǎng)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境混亂兩個(gè)不利因素? 寫(xiě)字樓、商鋪和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，但中低價(jià)位住宅寫(xiě)字樓和工業(yè)園區(qū)存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)6主要觀點(diǎn)概述（四）：蚌埠市場(chǎng)? 蚌埠市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平太低難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展? 近年來(lái)蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是價(jià)位相對(duì)較高? 目前市場(chǎng)供給過(guò)于需求，空置率較高，目前市場(chǎng)的重點(diǎn)在于消化空置房? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為混亂蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平低下，空置率高，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大7主要觀點(diǎn)概述（五）：連云港市場(chǎng)連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小，但正處于迅速發(fā)展階段，短期競(jìng)爭(zhēng)激烈，但存在長(zhǎng)期的發(fā)展空間? 連云港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但居民收入出現(xiàn)一定的背離? 城市化的發(fā)展和新移民的涌入帶來(lái)一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)? 連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于迅速成長(zhǎng)期，短期內(nèi)供應(yīng)量放大超出需求? 市場(chǎng)空置率較高，存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為混亂8四個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較北京 石家莊 蚌埠 連云港2023年 GDP增長(zhǎng)2023年人口增長(zhǎng)2023年房地產(chǎn)投資額2023年商品房竣工面積增長(zhǎng)2023年商品房銷售面積增長(zhǎng)2023年人均可支配收入房?jī)r(jià)與人均收入比全國(guó)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)因素房?jī)r(jià)變化預(yù)測(cè)2023年人均可支配收入增長(zhǎng)％ ％ ％ ％ ％4％ ％ ％ ％ ％12464 7240 6564 6953 7703％ ％ ％ ％ ％989 7736％ ％ ％ ％ 8 11穩(wěn)中有降 穩(wěn)定增長(zhǎng) 穩(wěn)中有降 小幅上揚(yáng)高收入 城市改造與工業(yè)園區(qū)建設(shè)無(wú) 新移民需求％ ％ ％ ％％％9北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他幾個(gè)城市北京 石家莊 連云港蚌埠 全國(guó)平均GDP增長(zhǎng)率人口增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)率% %% %%4%%%% %% %%%%10四個(gè)城市中只有北京的人均可支配收入高于全國(guó)平均水平124647240 6564 6953 7703北京 石家莊 連云港蚌埠 全國(guó)平均四個(gè)目標(biāo)城市與全國(guó)平均城鎮(zhèn)人均可支配收入比較（ 2023年，元）11北京和連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)以高于全國(guó)平均的速度增長(zhǎng)，蚌埠則呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ,石家莊目前以消化空置房為主。行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 存在巨大的潛在需求收入： 我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，房產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求不斷上升西部大開(kāi)發(fā)： 西部大開(kāi)發(fā)大量的投資對(duì)房地產(chǎn)提出大量的配套需求WTO： 大量外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)的爭(zhēng)相涌入將帶來(lái)國(guó)內(nèi)住宅、辦公尤其是高檔寫(xiě)字樓、外銷公寓需求的大幅度增加政策： 國(guó)家在 “十五 ”期間將繼續(xù)大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。備注：?綜合指數(shù)值 100為景氣線?100以上為景氣區(qū)間?100以下為不景氣區(qū)間?110以上為過(guò)熱預(yù)警區(qū)間徘徊跡象24土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)量同樣保持快速增長(zhǎng)，但是土地購(gòu)置量與土地完成開(kāi)發(fā)量之差逐年擴(kuò)大，部分地區(qū)出現(xiàn) “圈地 ”現(xiàn)象相比上世紀(jì) 90年代年竣工量 有較大提高 從歷年來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長(zhǎng)速度大于其收入水平的增長(zhǎng)速度隨著人民生活水平的不斷提高，住宅消費(fèi)在可支配收入中的比例將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)1997－ 2023年商品房銷售價(jià)格變化 1998－ 2023年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)28中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的 5個(gè)城市占銷售總額的 58%商品房銷售累計(jì)增長(zhǎng)率銷售增長(zhǎng)最快的前十個(gè)城市大部分是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，而西部地區(qū)占了 7位2023年前 11月2023年前 11月城市商品房銷售額累計(jì)百分比房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，表現(xiàn)出很強(qiáng)的區(qū)域性目前房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)呈現(xiàn)從東部到中部再到西部的 階梯式滾動(dòng)式發(fā)展 ，具體表現(xiàn)在省會(huì)城市、百萬(wàn)人口級(jí)規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓知識(shí)庫(kù) 29資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2023年各地區(qū)年各地區(qū) GDP增長(zhǎng)增長(zhǎng)東北%*華北%*西北%*西南 %*華東%*華南%*北京%上海%廣東%東部沿海地區(qū)：東部沿海地區(qū)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度漸趨平穩(wěn)，平均增長(zhǎng)速度為 %，三大經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度依然很高：圍繞京津唐、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)的城市化進(jìn)程飛速發(fā)展。與此同時(shí)，北京城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到 %，這意味著北京已經(jīng)進(jìn)入了比較富裕的階段。自然增長(zhǎng)曲線預(yù)測(cè)受奧運(yùn)影響后的增長(zhǎng)曲線膨脹期 萎縮期 恢復(fù)期資料來(lái)源：遠(yuǎn)卓分析 49奧運(yùn)的舉辦對(duì)北京住宅市場(chǎng)的間接影響大于直接影響，長(zhǎng)遠(yuǎn)影響大于短期影響?北京市將在未來(lái) 5年對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800億巨資，建設(shè)快速交通網(wǎng)絡(luò)、治理環(huán)境、建設(shè)信息化和改造生活設(shè)施， 將北京提前 10－ 20年建設(shè)成為國(guó)際化大都市。52綠化隔離帶項(xiàng)目、危改項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)改造等非出讓形式土地供應(yīng)的增加使未來(lái) 510年北京的土地資源不應(yīng)該成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的限制條件 ?33號(hào)文件的擠壓下，北京一些原本計(jì)劃以后幾年推出的項(xiàng)目提前 上市，引發(fā) 2023年上半年大盤扎堆的現(xiàn)象新政策 對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響?2023年 2月 28日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心正式掛牌成立；?2023年 6月 28日，北京市發(fā)布《 北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（ 其中，住房貨幣化取代實(shí)物分配，把居民推向了市場(chǎng)，也使個(gè)人成為北京市商品住宅的消費(fèi)主體1998年以來(lái)，隨著政府取消集團(tuán)購(gòu)買，推行個(gè)人購(gòu)房，集團(tuán)購(gòu)買逐漸淡出住宅消費(fèi)市場(chǎng)，個(gè)人取而代之，成為商品住宅消費(fèi)主力群體。首次置業(yè) 投資 45%0%54%4%?地理位置、戶型設(shè)計(jì)、交通配套、升值潛力、物業(yè)管理等內(nèi)容都是購(gòu)房投資的決策指標(biāo)。19931998元67市場(chǎng)目前呈現(xiàn) “ 一線兩翼 ” 的發(fā)展格局，海淀區(qū)應(yīng)為和朝陽(yáng)區(qū)及周邊地區(qū)發(fā)揮自身資源的特殊性迅速崛起，成為住宅業(yè)矚目的核心區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)利用使館區(qū)和 CBD造成的國(guó)際商務(wù)氛圍，成長(zhǎng)為北京外國(guó)人最密集、外企數(shù)量最多、 的區(qū)域海淀區(qū) 朝陽(yáng)區(qū)石景山區(qū) 豐臺(tái)區(qū)西城宣武東城崇文海淀區(qū)依借其教育科技優(yōu)勢(shì)，迅速成為信息產(chǎn)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)密集的區(qū)域老城區(qū)區(qū)域狹小、道路狹窄、發(fā)展空間極為有限，并且受古城風(fēng)貌保護(hù)的限制、屬于國(guó)家黨政軍核心機(jī)關(guān)所在地多方面因素的制約，使二環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)難以大幅度拓展， 以舊城改造為突出特點(diǎn) ；南城受經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素影響， 城市建設(shè)及民用建設(shè)相對(duì)落后，但具有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g? 北邊具有地理優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 主要以新建項(xiàng)目為主? 新城區(qū)（特別是朝陽(yáng)區(qū)）可開(kāi)發(fā)土地資源豐富，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)突出，住宅開(kāi)發(fā)空間巨大。以下 其它： 大興、海淀、石景山、通州等地的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模則均在 10％ 19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長(zhǎng)安、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華普大廈等眾多大體量?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓集中推出，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)盛衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。l 大單成交均以高科技企業(yè)為主；l 有些客戶為了減少自身資金的輸出，遷入品質(zhì)稍低的項(xiàng)目中；l 有些客戶為了不使自身形象大打折扣，在原項(xiàng)目中縮減了部分面積；l 目前成交相對(duì)活躍的區(qū)域?yàn)橹嘘P(guān)村區(qū)域。萬(wàn)平米成交個(gè)數(shù) ?外企客戶向來(lái)以租賃寫(xiě)字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買寫(xiě)字樓的案例 城市人口基數(shù)較低且增長(zhǎng)緩慢q 房地產(chǎn)市場(chǎng)252。萬(wàn)元2023 2023示意9％7％GDP增速十五規(guī)劃遠(yuǎn)卓分析：作為省會(huì)城市，石家莊市的這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，且增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢這種經(jīng)濟(jì)水平尤其是收入水平難以為房地長(zhǎng)市場(chǎng)的發(fā)展起到支撐作用人均可支配收入增速＋ 12％90石家莊市無(wú)論城市人口基數(shù)和增長(zhǎng)速度都難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)作用單位 2023 2023 增長(zhǎng)率總戶數(shù) 戶 2500505 2495272 ％市區(qū)戶數(shù) 戶 535448 523945 ％總?cè)丝?人 9039931 8959430 ％市區(qū)人口 人 2049586 1950048 ％非農(nóng)人口 人 2668650 2312561 ％石家莊市人口情況表（ 2023－ 2023）資料來(lái)源：石家莊統(tǒng)計(jì)年鑒 202391石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析92房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增長(zhǎng)石家莊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（ 1998－ 2023， 其次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占 ％、％和 ％q有近 1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買房，且有 ％家庭打算購(gòu)買現(xiàn)有公房而非商品房q。萬(wàn)平米）石家莊市竣工房屋類型（ 2023年， 般控制在 60110平方米? 石家莊市政府指令，今年石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房將再增加 40萬(wàn)平方米，? 十五規(guī)劃在今后 540－ 60平米：%20－ 40平米：%20平米%80平米%60－ 80平米%石家莊居住狀況調(diào)查資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)100石家莊人購(gòu)房需求主要在中低端，以 80－ 100平米的兩室兩廳和三室一廳為主，不同收入和不同年齡段的需求特點(diǎn)也不相同房型關(guān)注點(diǎn)面積石家莊人購(gòu)房需求特點(diǎn)石家莊人青睞二室二廳的占％，其次為三室一廳和三室二廳，分別為 ％和％建筑面積在 80至 100平方米的住房最受歡迎。億元+％2023 2023 2023 2023 2023 2023%％石家莊市商品房施工面積（ 2023－ 2023） 市場(chǎng)供需的主體主要是住宅，特別是中低端和經(jīng)濟(jì)適用房，寫(xiě)字樓和商鋪有一定的增長(zhǎng)空間252。?其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒(méi)有對(duì)外開(kāi)放進(jìn)入 WTO后將率先開(kāi)放的行業(yè)。萬(wàn)平米成交個(gè)數(shù) 如中國(guó)一汽購(gòu)買南銀大廈 5000平方米的案例? 實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)作為寫(xiě)字樓需求主力在 2023年 吸納了 60％以上寫(xiě)字樓市場(chǎng)份額? 以國(guó)內(nèi)富裕階層為主的第二代房地產(chǎn)投資性買家于 1999年 開(kāi)始關(guān)注寫(xiě)