上海市房地產(chǎn)新江灣城c5地塊研展報告商業(yè)部分商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 ? 從平均租金看，各商街平均租金最高的是淮海路 ,其次是南京路和徐家匯； ? 近兩年內(nèi)商鋪價格隨著近幾年來房產(chǎn)市場價格的與日懼增而大幅上揚； (一 )發(fā)展現(xiàn)狀概況 單位: 萬平方米05101520253035404550552004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)中環(huán)中外環(huán) 外環(huán)外成交總量成交情況 —— 成交量遠郊區(qū)域占據(jù)最大比重，其他區(qū)域以租賃為主 一、上海商業(yè)市場簡述 ? 05年 8月，上海商業(yè)用房項目成交面積 ? 中心城區(qū)交易量與上月相比變化不大 ? 遠郊區(qū)域則增加了 30％ （一）五角場商業(yè)市場 ? 目前五角場區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)總規(guī)模約 。第一層為零售商業(yè)，第二、第三層為賣場經(jīng)營空間，第四層為大型餐飲 ? 客 戶 群：緊緊抓住新江灣城內(nèi)部客戶，并通過商業(yè)輻射力帶來高端客戶 ? 參照品牌：古北家樂福、正大易初蓮花等 三、 商業(yè)定位 （二）功能業(yè)態(tài)定位 (2)大型主題商業(yè)店 生活茂（ Life Mall） 大型的品牌店，以吸引大量客戶到此進行目的性消費，其經(jīng)營內(nèi)容可以包括餐飲、休閑、娛樂以及大型家居產(chǎn)品 ? 建筑面積： 2000025000平方米， 34家 ? 客 戶 群：周邊居住為主，兼顧辦公客戶以及慕名而來的客戶 ? 參照品牌：餐 飲 —— 金錢豹餐飲 家居家飾 —— 宜家家居 娛 樂 —— 錢柜 KTV 家 電 —— 永樂電器 三、 商業(yè)定位 （二）功能業(yè)態(tài)定位 (3)主題休閑街 生活茂（ Life Mall） 集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的主題商業(yè)街，以中小規(guī)模為主； ? 建筑面積： 4500050000平方米，以小面積分隔為主 ? 客 戶 群：以新江灣城內(nèi)的居民及周邊客戶為主 ? 參照案例：鴻基休閑廣場、虹梅路休閑街、玫瑰坊商業(yè)街等 三、 商業(yè)定位 （二）功能業(yè)態(tài)定位 (1)服務(wù)式公寓（或公寓式酒店） 居停服務(wù)商業(yè) 為商務(wù)型客戶中長期（ 3個月 1年）居停度身定制的舒適型全裝修服務(wù)式公寓，以二房為主，少量配置一房及三房 ； ? 建筑面積： 2000025000平方米， 75150平方米 /套，約 200套左右，形成一定的酒店式公寓管理的經(jīng)濟規(guī)模，并可交給酒店的管理公司一并管理，便于資源整合 ? 客 戶 群：五角場、知識商務(wù)中心（以及未來外高橋地區(qū)）等商務(wù)群帶來的差旅型商務(wù)人群、學校教研人員、外籍留學生等 ? 參照案例：華山公寓、雅詩閣、網(wǎng)球公寓等 三、 商業(yè)定位 （二）功能業(yè)態(tài)定位 為短期商務(wù)、旅游客戶服務(wù)的，配套簡潔、價格實惠的經(jīng)濟型酒店。 ? 一旦生活茂成功經(jīng)營起來，一些中小型的商業(yè)將會依附于賣場自動生長，形成良性循環(huán) 。 ? 通過事先的招商，較早地確定商業(yè)的經(jīng)營者或者買家，從而在最大程度上降低開發(fā)風險。 ? 客 戶
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