地產(chǎn)投資管理體系(完整版)
【正文】 西城天街（ 20萬平米）星悅薈 約 15萬平米? 案例： 案例庫 \大學(xué)城土地競買反思 .doc? （ 1）根據(jù)項目特點向政府爭取一級開發(fā)政策 案例 : 鴻恩寺項目 （ 2）項目前期、中期博弈政策的技巧 2023年龍湖對策分析 .doc龍湖博弈房地產(chǎn)政策龍湖博弈房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的常用技巧 .doc后工項目協(xié)議五、當前宏觀調(diào)控下的拿地策略1. 勾地及其技巧? 狹義勾地概念： 土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價，如果申請人資格符合條件且其所提出的報價符合政府預(yù)期，政府再以 “ 招拍掛 ” 方式公開出讓該宗土地。堅持以銷定產(chǎn)，小步快走，低開高走的銷售策略，寧可犧牲利潤，也要保證品質(zhì)。 設(shè)計部 167。江北商圈渝中商圈大渡口商圈楊家坪商圈南坪商圈沙坪壩商圈大坪商圈 “ 地塊 ”3233 前提：符合項目的開發(fā)意圖！ 考慮要素：政府層面企業(yè)自身層面市場層面項目目標平衡方面 34規(guī)劃設(shè)計基本指標： 規(guī)劃指標列示地塊特征認識規(guī)劃布局分析動態(tài)交通特征分析靜態(tài)交通分析公建配套規(guī)劃分析案例： 南昌項目土地價值認知 .ppt龍湖 萬達集團郊區(qū)大塊土地分析 分析結(jié)論 結(jié)論差 地好 地適合35362. 投資管理的戰(zhàn)略要素 ? 價格 （區(qū)域房屋售價、目標地塊價格、周邊地塊價格、 預(yù)期房價、二手房價位等）? 區(qū)位 （城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城）? 交通 （區(qū)域交通、地塊對外交通、地塊內(nèi)部交通）? 配套 （大市政、已建或正運營的配套項目）? 景觀 （城市風(fēng)貌人文景點、自然景觀、地塊內(nèi)景）國內(nèi)標桿房地產(chǎn)的投資管理類型粗放型：廣東企業(yè)為代表。難點：難以準確判斷城市擴張速度，選擇介入開發(fā)的時機28離心增長在城市空間形態(tài)上的現(xiàn)象（上海） ：167。 特點： 、建設(shè)規(guī)模大 5—8 年? 案例： 紫都城高周轉(zhuǎn)項目 .xls紫都城（ 50萬平米 ）? 特點： 1. 對山、海、湖、地熱及旅游勝地資源的部分或全部占有（流轉(zhuǎn)） 2. 優(yōu)點和缺點同樣突出 3. 項目建設(shè)和運營通常是一二級聯(lián)動。課題： 面對房地產(chǎn)調(diào)控，廣大中小企業(yè)、民營地產(chǎn)企業(yè)明天的奶酪在哪里？形勢： 50%，目標為 70%。14家已公布 2023年年報上市房企業(yè)績及預(yù)期一覽表 167。 2023年，在 《 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》中提出，未來 5年，我國將開工建設(shè) 3600萬套保障房， 2023年和2023年各 1000萬套，后面三年 1600萬套， “十二五 ”末使保障性住房的覆蓋率達到 20%。 2023—2023 年限購程度和范圍167。 2023年房地產(chǎn)市場調(diào)控為 2023年調(diào)控的延續(xù)和深化。 龍湖地產(chǎn)投資管理體系解讀龍湖地產(chǎn)投資管理體系解讀 2023年年 9月月一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策課題： 當前國家經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展與抑制通貨膨脹的矛盾解決辦法： “ 硬著陸 ” 還是 “ 軟著陸 ” ？2023年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的宏觀形勢 .doc2023—2023 房地產(chǎn)重要文件和調(diào)控目標167。 2023年，為進一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級調(diào)控力度，綜合運用行政、經(jīng)濟手段，仍以抑制投資投機需求、增加供給為總體思路。 限購嚴厲程度遞增，抑制不合理需求。167。 上市房企不約而同地選擇了加強銷售，放緩開工，暫停拿地的應(yīng)對策略。（發(fā)達國家 80%—100%） ，追求的基本上是量的增長，是外延的擴大。案例： 重慶市長壽湖西岸旅游開發(fā)項目盈虧平衡分析 .ppt? 保障房主要發(fā)展形式：公租房 住房調(diào)控思路：高端有約束、中端有市場、低端有保障 公租房資料 .doc 形勢：資金參股、項
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