【正文】 主持人和各專業(yè)項目負(fù)責(zé)人隨工程進(jìn)度組織專業(yè)人員進(jìn)行工地服務(wù)，滿足甲方和施工單位要求，做到服務(wù)滿意。協(xié)調(diào)生產(chǎn)：與項目經(jīng)理一起協(xié)調(diào)方案與施工圖設(shè)計的運(yùn)作216。216。生產(chǎn)經(jīng)營室的職責(zé)范圍是所有職能部門中最寬泛的，屬于綜合管理部門，其職能主要是與生產(chǎn)經(jīng)營活動密切相關(guān)的，其中營銷是關(guān)系到設(shè)計院生存的重要管理職能。院長辦公室216。截至 2023年 12月 31日，甲方 225萬元的設(shè)計費中只有 65萬元撥付給了設(shè)計院，撥款進(jìn)度僅占項目設(shè)計費用的 29%資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 42項目流程主要環(huán)節(jié)分析（一）項目流程 初步分析主要問題尋找客戶項目評估和篩選 ?評估和篩選工作不夠規(guī)范和正式?客戶滿意度低，流失嚴(yán)重?關(guān)系戶多?投標(biāo)成功率低?需要適應(yīng)市場系統(tǒng)制定營銷戰(zhàn)略和策略，積極開拓市場 ?生產(chǎn)經(jīng)營室個人的誠信依賴與住宅院的服務(wù)能力和意愿?需要規(guī)范客戶關(guān)系管理方案設(shè)計?方案設(shè)計中標(biāo)率低，成本高?方案整體水平不高?方案內(nèi)部評審局限于選方案，需要加強(qiáng)總結(jié)提高?建筑專業(yè)實力不夠強(qiáng)?設(shè)計師能力沒有充分開發(fā)?設(shè)計市場不規(guī)范?盡可能收取方案費?方案獎勵與項目獎勵需要平衡?中標(biāo)方案獎金發(fā)放時間不應(yīng)遲于失敗項目?應(yīng)加強(qiáng)非物質(zhì)激勵的作用?把項目篩選程序化原因人組人 組人 組人人人人資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 43項目流程主要環(huán)節(jié)分析（二）項目流程環(huán)節(jié) 初步分析問題院審 ?院審時間過短，不能保證方案修改的時間和質(zhì)量 ?從制度上規(guī)定院審提前介入 ，為方案修改完善留出時間 甲方審核報批簽合同?合同簽訂時間過于隨意，有在報批前，有在報批后，甚至有在施工圖階段才簽訂合同的?加強(qiáng)利用合同保護(hù)住宅院的利益，尤其是前期利益組建項目組?稱職項目經(jīng)理少?專業(yè)人員稱職的只有 5060%?上項目積極性差?由于考核與激勵制度不完善，部分業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人跳槽走了?干私活增加的收入比院里獎金高?對不積極配合的人員懲罰不力人人人原因資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 44項目流程主要環(huán)節(jié)分析（三）項目流程環(huán)節(jié) 初步分析問題甲方報建歸檔?服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度在考核評估中要占更大的比重；?應(yīng)嚴(yán)懲對客戶不負(fù)責(zé)者?人員和管理體系不適應(yīng)項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制?總結(jié)項目運(yùn)作和管理經(jīng)驗，盡快提高項目運(yùn)作質(zhì)量?在條件容許的情況下，盡可能授權(quán)項目經(jīng)理?院領(lǐng)導(dǎo)在客戶關(guān)系維護(hù)上，應(yīng)給項目經(jīng)理提供更多的支持施工圖設(shè)計開工工地服務(wù) 回款甲方對設(shè)計院的設(shè)計人員服務(wù)態(tài)度明顯不滿?項目經(jīng)理、工程主持人、專業(yè)負(fù)責(zé)人和審核人員構(gòu)成的核心團(tuán)隊協(xié)作不夠?工作進(jìn)度和質(zhì)量難以控制?項目組與甲方溝通不規(guī)范?項目經(jīng)理需要協(xié)作時找不到項目組成員?項目組的設(shè)計質(zhì)量有待提高項目經(jīng)理催款不夠積極 落實項目經(jīng)理的回款責(zé)任加強(qiáng)考核回款率人組人 組人 組人人人原因資料來源：北大縱橫訪談與分析組組組 北大縱橫 住宅院分析 45項目獎金制度客戶和目標(biāo)導(dǎo)向差項目經(jīng)理 各工程主持人 各專業(yè)負(fù)責(zé)人 各專業(yè)人員建筑設(shè)計人員（含負(fù)責(zé)人） 75%項目經(jīng)理 3%項目收入的 5% 建筑負(fù)責(zé)人 25%結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人25%設(shè)備負(fù)責(zé)人25%電氣負(fù)責(zé)人25%結(jié)構(gòu)設(shè)計人員（含負(fù)責(zé)人） 75%設(shè)備設(shè)計人員（含負(fù)責(zé)人） 75%電氣設(shè)計人員（含負(fù)責(zé)人） 75%總獎金%總獎金%總獎金19%總獎金13%生產(chǎn)經(jīng)營室項目收入 100%項目成本 3%項目收入13%作為獎金項目收入的 95%項目前期 4%毛利 77%無成本核算，只是單純的扣除存在各負(fù)責(zé)人提取 25%之后，把工作分配給其他人而坐享其成的弊端收入分配預(yù)先固定，不能根據(jù)項目成員的表現(xiàn)予以調(diào)整資料來源：北大縱橫訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 46小結(jié)：項目工作困難重重生產(chǎn)經(jīng)營的困難直接表現(xiàn)為項目的困難，它們大多與組織結(jié)構(gòu)設(shè)置和人力資源管理密切相關(guān)：? 專業(yè)所室支持少? 需加強(qiáng)市場開拓力度? 服務(wù)質(zhì)量差? 客戶導(dǎo)向差? 項目經(jīng)理和主持人分工不夠明確? 項目組基本沒有考核? 項目獎金分配在執(zhí)行中有固化的情況? 項目經(jīng)理承擔(dān)回款任務(wù)? 項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制需要不斷完善 北大縱橫 住宅院分析 47目 錄結(jié)論方法與計劃形勢項目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 48過去的主持人制：管理跨度過大，職能部門制約嚴(yán)重院長兼書記JCZ副院長WJL副書記黃 萍副院長 /總工 CYM顧問總建CZG主持人…主持人注：辦公室 3人，下轄司機(jī)班 3人，食堂 1人，檔案室 1人；醫(yī)務(wù)室在物業(yè)公司；項目運(yùn)作項目運(yùn)作…黨辦財務(wù)科3人教科2辦公室8物業(yè)9監(jiān)理1生產(chǎn)室5經(jīng)濟(jì)室4技術(shù)室3建筑所34總師辦4+4結(jié)構(gòu)所20設(shè)電所22計算所4 北大縱橫 住宅院分析 49項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制下組織結(jié)構(gòu)基本未作適應(yīng)性調(diào)整院長兼書記JCZ副院長WJL副書記黃 萍副院長 /總工 CYM顧問總建CZG項目經(jīng)理…項目經(jīng)理注：辦公室 3人，下轄司機(jī)班 3人，食堂 1人，檔案室 1人；醫(yī)務(wù)室在物業(yè)公司；項目運(yùn)作項目運(yùn)作…項目直接為住宅院創(chuàng)造價值黨辦財務(wù)科3人教科2辦公室8物業(yè)9監(jiān)理1培訓(xùn)咨詢?nèi)斯ぶ悄苎b飾設(shè)計生產(chǎn)室5經(jīng)濟(jì)室4技術(shù)室3建筑所34總師辦4結(jié)構(gòu)所20設(shè)電所22計算所4 北大縱橫 住宅院分析 50現(xiàn)有組織結(jié)構(gòu)計劃色彩濃厚，體制和機(jī)制難以適應(yīng)市場支持部門216。需要加強(qiáng)質(zhì)量控制機(jī)制校核人由項目經(jīng)理兼任，工作中有顧此失彼的現(xiàn)象，使得校核后留給審核的時間太短 北大縱橫 住宅院分析 38璽萌鵬園項目概況v 璽萌鵬園為住宅設(shè)計院在完成北京璽萌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司璽萌麗園設(shè)計項目之后，甲方直接委托進(jìn)行的后續(xù)項目 ，建設(shè)地點豐臺區(qū)草橋。?2023年 2月，項目組成立，項目組成員確定，為甲方做可行性研究報告。216。WJ吸收兩名畢業(yè)生協(xié)助做方案。設(shè)計內(nèi)容為 10棟 6層住宅及配套商業(yè)，總建筑面積為 。2023年 6月，第一期合同的施工圖設(shè)計按期完成216。項 目經(jīng)理積極參與合同洽談工作。據(jù)王石分析，居民人均收入從目前的 6千元增長到 10萬元，需要 2030年，在此期間房地產(chǎn)總體上將保持快速發(fā)展單位：元資料來源：中國統(tǒng)計年鑒我國歷年居民人均收入年份 北大縱橫 住宅院分析 15住宅院一直接受住總集團(tuán)的行政領(lǐng)導(dǎo)，在內(nèi)部管理體系上受到住總集團(tuán)的直接行政干預(yù)83 85 87 89 91 93 9795 99 2023 20231983年 5月北京住總成立年度產(chǎn)值1983年 9月成立住宅設(shè)計所1996年成立住宅設(shè)計研究院1989年在設(shè)計所基礎(chǔ)上成立設(shè)計院2023建筑設(shè)計單位（不完全）改制設(shè)計院發(fā)展歷程2023年 7月北京申奧成功 2023年 11月中國加入 WTO經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)職工的辛勤努力，設(shè)計院在不到 20年的時間里便由一個年產(chǎn)值僅 20萬元的乙級設(shè)計所發(fā)展到現(xiàn)在擁有甲級資質(zhì)、年產(chǎn)值 1600萬元的設(shè)計研究院 北大縱橫 住宅院分析 16住宅院未來將在住宅、教育設(shè)施等民用建筑領(lǐng)域內(nèi)以建筑設(shè)計為龍頭，向策劃咨詢、裝飾、監(jiān)理和小區(qū)智能化等兩頭業(yè)務(wù)延伸，為此管理體系應(yīng)相應(yīng)調(diào)整本院應(yīng)該重點發(fā)展哪些領(lǐng)域的業(yè)務(wù)未來本院的服務(wù)范圍應(yīng)該集中在什么領(lǐng)域資料來源：住宅院員工訪談及北大縱橫問卷調(diào)查 北大縱橫 住宅院分析 17客戶滿意度低，回頭客僅占 10%，市場開拓力度不夠注：選擇住宅院 2023年和 2023年獲取的50個項目信息作為樣本總數(shù)分類比例 =分類項目個數(shù) /樣本總數(shù)客戶評價216。在建筑設(shè)計行業(yè)是指設(shè)計單位、開發(fā)商、最終住戶三者構(gòu)成的一條鏈，績效決定于每個節(jié)點以及節(jié)點之間的相互作用。骨干人員流失嚴(yán)重，難以引進(jìn)和留住優(yōu)秀人才252。組織結(jié)構(gòu)、管理制度和資源配置都要作相應(yīng)的調(diào)整。 前期為甲方提供的小區(qū)規(guī)劃咨詢、協(xié)助完成項目各項報批手續(xù)等服務(wù)受歡迎；資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 18成功率提高到 50% ，收入將增加 1082萬元方案成功率設(shè)計院的年均合同金額（萬元） 收入增長率（ % ）收入增加值（萬元）% % % % % % % % % % % % % 項目收費平均價格 =2023年項目合同總金額 /2023年項目合同總面積 =23元 /平方米項目潛在收益 =項目收費平均價格 *項目面積方案成功率 =計算期項目總合同收入 /（計算期損失的潛在收益 +計算期項目合同總收入）假設(shè)成本增加相對收益增加很小，對分析影響不大上述分析基于 20232023年數(shù)據(jù)資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 19附： 2023年 ~2023年項目統(tǒng)計（一）資料來源：生產(chǎn)經(jīng)營室資料 北大縱橫 住宅院分析 20附： 2023年 ~2023年項目統(tǒng)計（二）資料來源：生產(chǎn)經(jīng)營室資料 北大縱橫 住宅院分析 21維拓 2023年人均產(chǎn)值比住宅院高 51%設(shè)計院人均產(chǎn)值維拓公司 2023年人均產(chǎn)值（ )資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 22六成員工認(rèn)為個人前途與設(shè)計院關(guān)系不大資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 23員工認(rèn)為住宅院目前主要人員士氣低落管理人員工作積極性 設(shè)計人員的工作積極性資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 24改制方案不夠明確，使機(jī)制面臨挑戰(zhàn)53%22% 19%6%0%10%20%30%40%50%60%你認(rèn)為員工持股計劃能夠留住公司的骨干人才嗎看分紅和獎金制度而定不知道 不能 能 38%28%23%8%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%你對員工持股計劃如何看視新領(lǐng)導(dǎo)班子而定無所謂 贊成并愿意參加贊成但不愿意參加 反對資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 25員工實際上認(rèn)為迫切需要加強(qiáng)管理員工認(rèn)為企業(yè)目前最需要的人才類型法律人才管理人才投融資人才設(shè)計人才公關(guān)人才復(fù)合型人才其他資料來源：北大縱橫問卷調(diào)查、訪談與分析 北大縱橫 住宅院分析 26小結(jié)：一大機(jī)遇與五大挑戰(zhàn)機(jī)遇?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大商機(jī)挑戰(zhàn)?機(jī)制如何適應(yīng)業(yè)務(wù)調(diào)整和改制?如何提高客戶滿意度?如何開拓市場?如何提高招投標(biāo)成功率?如何提高生產(chǎn)率和員工士氣 北大縱橫 住宅院分析 27目 錄結(jié)論方法與計劃形勢項目組織結(jié)構(gòu)人力資源總結(jié)與建議 北大縱橫 住宅院分析 28案例項目基本情況（一期）（二期）項目面積甲方直接委托住總招投標(biāo)簽約方式北京璽萌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住總房地產(chǎn)開發(fā)部北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)商 （一